房地产经营的概念及分类

二、房地产经营的概念及分类

（一）房地产经营的概念

经营是市场经济的一个重要范畴，是商品生产者以市场为对象，以商品生产和商品交换为手段，为实现企业的目标，使企业的生产技术经济活动与企业的外部环境达成动态均衡的一系列有组织的活动。

将经营的概念引入到房地产市场中来，研究市场需求、了解市场发展趋势、确定产品类别、成功销售并获得预期的利润，这就是房地产经营。房地产经营有广义和狭义之分，狭义的房地产经营是指房地产经营者对房屋和建筑地块的销售、租赁及售后服务管理等活动，活动范围主要是在流通领域。而广义的房地产经营是指房地产经营者对房屋的建造、买卖、信托、交换、维修、装饰以及土地使用权的出让、转让等按价值规律所进行的有目标、有组织的经济活动，活动范围贯穿于房地产产品生产、流通、消费的全部过程，而非仅仅局限于流通领域。本章将从广义的角度来研究房地产经营。

（二）房地产经营的特点

房地产经营与一般商品经营相比，虽然都属于商品经营，都要受到供求规律、价值规律的影响，但由于房地产商品的特殊性，表现出不同于一般商品经营的特点。

1.交易形式的多样化

房地产商品价格昂贵，对大多数购买者而言往往承受力有限，要一次性支付进行购买难度较大。为解决过高的产品价格与有限的购买力之间的矛盾，房地产商品的交易形式呈现出多样化的特点，除了一般的一次性买卖方式外，还有分期付款、抵押贷款、租赁等多种形式。

2.交易对象的位置固定性

土地的不可移动性决定了房地产产品在交易的过程中不可能有商品位置的流动，而是商品所有者或使用者的更换。

3.经营对象的限制性

一般商品的交换对象范围不受限制，而房地产产品的交易则要受到各种各样的限制，如土地一级市场的国家垄断，城市土地批租只能由代表国家的城市土地管理部门组织进行，经济适用房的销售对象也在生活水平与经济条件上有严格的限制等等。

4.售后用途的约束性

一般商品出售后的用途是不加限制的，一旦购买，拥有该商品的用户便有了任意处置权。而房地产商品往往规定有严格的使用性质，如城市土地的使用性质、房屋的使用性质等用户不得随意更改。

5.产权关系的复杂性

一般的商品交易只是单纯的买卖关系，而房地产商品的交易却涉及许多复杂的产权关系，往往需要依赖律师来进行。专业的房地产律师指的是经过房地产、经济法等方面专业训练，从事房地产业务的律师。其主要业务范围包括：处理各类房地产买卖诉讼纠纷；处理各类房地产产权权益纠纷；处理各类出租产业的租户与业主之间的法律纠纷；应买方或者卖方的要求编写各种合同文件或应他们各自的要求办理产权转移或产权过户手续；审查业主现行所有权、使用权的合法性，调查产业的权益是否完全，并到土地登记部门办理过登记手续；准备转让契据和其他必备的法律文件；为委托人提供各种法律建议和法律咨询服务。

房地产律师也可以同时兼作不动产经纪人，但随着房地产业的发展以及各类业务的高度专门化，在大多数情况下，房地产律师仅作为法律文件的咨询顾问或产权诉讼专家。

6.供求关系调整缓慢性

一般的商品经营，遵循的是市场经济下的价格机制、竞争机制，市场的影响是最主要的因素。而房地产经营则不同，从宏观的角度出发，政府必然要综合考虑社会效益、环境效益，采取某些手段来对房地产经营进行调控，例如对某些低收入阶层采取住房补贴的福利性政策、对别墅等高档住宅建设的限制、对市场投机行为的制约等等。因此，在房地产市场中，价格机制、竞争机制对房地产产品的供求关系的调节作用，远不如对一般商品的作用明显。

从供应角度看，房地产经营的供应弹性小。我国地产市场实际上是政府垄断的市场，这使得市场规律对土地供求关系的影响已经大大降低。也由于土地的获得、招投标手续繁杂、牵涉的部门多，房地产经营者通常在短期内很难增大其市场供应量。即无论市场上对某种房地产商品的需求量有多大、价格有多高，房地产经营者都很难在较短时间或特定空间范围内迅速、大量地生产，以满足市场需求。

从需求角度看，房地产经营的需求弹性小。尽管房地产商品的需求具有广泛性和多样性，但其需求弹性也是较小的。房地产作为人类生存、享受、发展的基本物质条件，其使用期限要超过任何耐用消费品，不会也不可能用后即弃，经常见到的是一块土地、一幢住宅往往代代相守、辈辈相传。就个人和家庭来说，有的十几年、几十年，甚至一生都没有购置房地产的需求和能力。所以说房地产市场的需求增长有时是十分缓慢的，只有随着人口的增长，经济发展水平的逐步提高，居民收入水平的提高，房地产的需求量才会逐步增大。

（三）房地产经营的分类

从房地产经营的内容来分，可以将房地产经营分为地产经营、房产经营、服务经营和房地产综合开发经营。

1.地产经营

地产经营是以城市土地使用权为对象的出让、转让、出租、抵押等产权经营和以城市土地为劳动对象进行的土地开发经营。我国《宪法》规定，土地归国家所有，但是土地的使用权可以依法进行转让，城市土地有偿使用，是指国家作为城市土地的所有者，将土地的使用权长期或一定期限内有偿地转移给用地者和向土地使用者征收税、费的土地使用制度。这是我国土地公有制基础上，建立在马克思广义地租理论和社会主义制度下的一项重大经济政策。土地使用权在经济上表现为一定的价格，土地使用权的出让、转让、出租、抵押等活动，都必须按价值规律，进入商品经济领域中。

城市的地产经营，实际上就是经营者为了获得一定的经济利益，对土地使用权的经营。国家总的指导方针是国家垄断城镇土地一级市场，实行土地使用权有偿有限期出让制度，建立正常的土地使用权价格的市场形成机制，促进地产经营健康发展。

2.房产经营

房产经营是经营者以房产为对象，根据国家政策要求，考虑自身技术经济条件和外部环境条件，经营房屋开发和房屋流通并取得一定经济效益的经济活动。为了更好地整合房屋资源，实现房屋最大的使用价值，使其发挥出最大的效用，经营者对房屋进行建造、买卖、租赁、信托、交换、维修、装饰等活动，房产经营是一种经营内容广泛、形式多样、有偿性和服务性并存的经营活动。

3.服务经营

服务经营是指房地产业在开发建设和经营过程以及对房地产的使用过程中提供的一系列经营性服务性活动，如对房地产开发进行的投资咨询、价值评估、拆迁安置服务，使用过程提供的房屋装饰、修缮服务，居住区环境服务及管理等。房地产服务经营活动贯穿于房地产开发全过程的始终，从目标决策开始，到建设施工之中，一直到最后的物业管理，都离不开房地产服务经营活动。

4.房地产综合开发经营

房地产综合开发经营是根据城市总体规划，选择一定区域内的建没用地，对地下设施和地上建筑物进行统一规划、配套建设的一种开发经营方式。综合开发必须遵循“统一规划、统一设计、合理布局、配套建设”的工作方针，与以往城市建设方式的根本差别在于它包含着经营的内容，具有经营的特征，特别是在市场经济机制下，开发与经营更是相依相伴。综合开发经营对于加速实现城市总体规划、加快改善城市面貌、促进生产建设协调发展、缩短建设周期、提高经济效益和社会效益，具有十分重要的作用。