房地产的概念及其概念

一、房地产概念

房地产（Real Estate）又称为不动产。房地产通常有狭义和广义之分。狭义的房地产是指土地、建筑物及其他附着物，包括物质实体和依托于物质实体的各种权益。广义的房地产是指除上述内容外，还包括诸如水、矿藏、森林等自然资源。本书中所述“房地产”即狭义的房地产。因此，下面对狭义房地产作详细阐述。

房地产是物质实体与权益的结合，二者密不可分。物质实体即土地、建筑物及其他附着物，它是房地产各种权益的载体，是一切经济活动的物质基础。依托于房地产物质实体上的权益是指由法律设定的房地产各种权利以及享有这些权利所能获得的利益或收益。

（一）房地产物质实体

1.土地

对于土地，在不同的学科或研究领域有着不同的认识和定义。典型的观点有：（1）土地即土壤。（2）土地即地球的纯陆地部分，不包括陆地的水面。（3）土地即陆地及其水面，亦即地球表面除海洋之外的陆地及其江河、湖泊、水库、池塘等陆地水面。（4）土地即地球表面，亦即地球的陆地部分和海洋部分都包括在内。第一、二两种观点过窄，第四种观点较宽，第三种观点是比较确切的。

人们对土地的不同认识和定义，其原因不仅仅是认识程度的深浅不同，更为重要的是由于生活、生产的不同需要或者研究目的和学科的不同，以及各国、各地区在法律和制度上存在差异。

对于房地产估价来说，土地是三维立体的，是地球陆地表面及其上下一定范围内的空间。土地是由地球陆地部分一定高度和深度的岩石、矿藏、土壤、水文、大气和植被等要素构成的历史自然综合体。在现实经济生活中，绝大部分土地资源都经过人类长期开发、改造和使用，投入了大量的人类劳动并形成了各类成果。因此，现实中的土地已不仅仅是一个单纯的历史自然综合体了，而是由多种因素构成并综合了人类活动成果的自然——经济综合体。这也为土地价值的估算提供了理论指导，使得土地价值的构成变得更加明晰。即土地价值应该包含两个部分：土地物质部分（即土地资源部分）和土地资本部分（即土地资产部分）。

2.建筑物

建筑物是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和建筑设备（如给排水、卫生、照明、通讯等设备）等组成的整体物，包括房屋和构筑物两大类。其中，房屋是指有基础、墙、顶、门、窗，能够遮风避雨，供人在内居住、工作、学习、娱乐、储藏物品或进行其他活动的空间场所。构筑物是指房屋以外的建筑物，人们一般不直接在内进行生产和生活活动，如烟囱、水塔、水井、道路、桥梁、隧道、水坝等。房屋和构筑物是同一层次的，其区别主要为是否直接在内进行生产或生活活动，是否有门、窗、顶盖。

根据建筑物的用途，通常可分为生产性建筑物和非生产性建筑物。

3.其他附着物

其他附着物一般由相关法律予以界定。在美国法律中，判断某动产是否为附着物的准则是动产所有者是否有此意愿。一旦该动产被视作附着物，则该动产在法律上视作土地的一部分，为土地所有者所有。现实中某动产是否为附着物，要视具体情况而定：若有约定该动产可以拆除，则该动产不属于附着物；若有约定不能拆除或移动时必然会对土地、建筑物或该动产本身造成很大损害，则该动产被视为附着物。

另外，房地产业主为提高其房地产的价值和功能，在地上建造的庭院、花园、假山、栅栏等，也是附着物。但是，对于承租者为自己经营或利用而依附于所承租土地或建筑物上的动产，如餐饮设备、工具棚、鸡舍、书柜等，在美国被称为“商业附着物”，在被授权的情况下，在租约期满之前承租人一般都可将其移走，除非这些附着物已成为土地或建筑物的完成部分，对附着物的移动必然会对土地、建筑物或动产本身造成很大损害。若在租约期满时承租人未将其移走，则该动产在法律上将属土地或建筑物所有者所有。在我国也是如此。

（二）房地产权益

房地产权益是房地产中无形的、不可触摸的部分，包括权利、利益和收益。房地产权益是以房地产权利为基础的，包括房地产的各种权利（如所有权、使用权、租赁权等），受到其他房地产权利限制的房地产权利（如抵押权、典权等），受到其他各种限制的房地产权利（如城市规划、土地利用规划对房地产利用的限制），以及房地产的额外利益或收益。目前，房地产权利主要有所有权、使用权、租赁权、抵押权、典权、地役权、空间利用权等。其中空间利用权是指权利人在法律规定的范围内，利用地表上下一定范围内的空间，并排除他人干涉的权利。房地产本质上就是一个立体空间，拥有一宗房地产就拥有了该房地产的一定范围的空间。

从历史上看，各国财产权利的设置都是通过法律来规定的。其中涉及房地产权利的，主要是民法中对物权创设的规定。许多国家和地区在土地权利的设置方面都借鉴了罗马物权法，即在所有权上设定他物权，包括用益物权和担保物权，有的还设置了具有债权性质的租赁权。英美法系国家虽然更注重案例判据，但对各种房地产权利也有相应的法律判断准则，而且权利界定似乎更加准确合理。

我国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。在城市，能够进入市场流转的是以城市土地使用权为基本产权的城市土地产权体系，目前主要有土地使用权、抵押权、租赁权以及民法中以“相邻关系”表现的地役权等。土地使用权的形成包括出让和划拨两种方式。其中，以有偿出让方式形成的土地使用权，产权相对明晰，土地使用权人享有占有、使用、收益和部分处置权能，同时承担履行出让合同规定的义务。以行政划拨方式形成的土地使用权，产权相对模糊，而且不能直接进入市场进行流转。在农村，国家为了保护耕地资源，严格限制农业用地转换用途，目前只有通过征用或征收将农村集体土地转变为国有土地的单向农转非方式，住宅一般不允许转让和抵押，因此还不完全具备房地产的性质。然而，我国《农村土地承包法》已允许土地承包经营权在不改变现有用途的条件下进行流转。随着我国市场经济的不断发展及市场经济体系的不断完善，农村土地也将逐步进入特定用途的土地市场，成为我国新的房地产类型。