房地产法的概念

第二节　房地产法的概念

一、房地产法的概念

房地产法有广义与狭义之分。狭义的房地产法是指1994年7月5日由全国人民代表大会制定的《中华人民共和国城市房地产管理法》，该法自1995年1月1日起施行，2007年8月30日修订。广义的房地产法是指调整房地产关系的法律规范的总称，它包括了各类房地产规范，即凡调整有关房地产关系的宪法规范、法律、行政法规、部门规章、地方性法规、司法解释等都可归入其中。

广义上的房地产关系包括房地产产权、开发、经营、使用、交易、服务、管理及其他与房地产相关的各种社会关系。狭义的房地产关系是指房地产经营和管理关系。从我国经济生活的实际情况来看，房地产法所调整的社会关系十分广泛，既有财产关系，也有非财产关系，既有房地产业的开发经营关系，也有公民之间、职工与其单位之间、公民与政府之间的基于房地产使用或产权而发生的非房地产业关系。从我国的司法实践来看，房地产案件主要由民事审判庭审理，这表明房地产法律关系的性质并非完全属于生产经营范畴，因此，对房地产法宜作广义的理解。

基于以上分析，我国房地产法的概念可以表述为：国家制定或认可的并以国家强制力保障实施的，调整以房地产经营和房地产管理为核心，包括房地产民事和社会保障关系的法律规范的总称。^[5]它对于国家管理房地产业，规制房地产市场秩序，保护房地产权利人的合法权益，促进房地产业发展具有重要作用。

二、房地产法的调整对象

我国《城市房地产管理法》第2条规定：“在中华人民共和国城市规划区国有土地（以下简称国有土地）范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、房地产交易，实施房地产管理，应当遵守本法。”该条规定的特定房地产社会关系即房地产经营管理关系是房地产社会关系中的核心部分。房地产法以房地产关系为调整对象，房地产关系主要是指人们在房地产经济运行过程中围绕房地产而发生的各种社会关系，其基本上可分为房地产财产关系、房地产管理关系和房地产社会保障关系。

（1）房地产财产关系。房地产财产关系是指发生在房地产经济运行过程中具有直接物质利益内容的房地产关系，平权性、物质利益性是其基本特点。具体包括：房地产权属法律关系（包括物权关系、房地产抵押关系、房屋继承关系、房地产相邻关系、房屋赠与关系等）、房地产交易关系（包括房地产转让关系、房屋租赁关系、房屋搬迁关系等）、房地产投资开发关系（涉及房地产融资、工程招标投标、合资合作开发等方面）、房地产中介服务关系（涉及房地产咨询、经纪、估价等方面）、物业管理利益关系。

（2）房地产管理关系。房地产管理关系是指发生在房地产经济运行过程中不具有直接物质利益内容的房地产关系，其主要特征是不具备财产内容或不以财产内容为主，主体之间以管理与被管理的关系为主。这类关系中除了有一部分是纯粹的行政关系外，绝大部分属于管理关系，如房地产行政管理体制关系、房地产规划管理关系（包括土地规划管理关系和城市建设规划关系）、土地保护关系、房地产质量、价格管理关系等；另一部分也是大部分属于与经济法律关系相交叉而又以行政性为主的关系，如土地交易管理法律关系（包括国有土地使用权出让关系、集体土地使用关系、土地征收关系、土地使用权转让关系等）、房地产税费收缴关系、房地产金融管理关系、房地产国有资产经营管理关系等。

（3）房地产社会保障关系。具体内容包括：住宅社会保障关系，公有房屋的使用、转让和管理关系，单位与其职工的房屋产权和使用关系，房地产消费者保护关系等。所谓社会保障是指：“政府和社会为了保持经济的发展和社会的稳定，对劳动者或社会成员因年老、伤残、疾病、失业而丧失劳动能力或丧失就业机会，或因自然灾害和意外事故等原因面临生活困难时，通过国民收入分配和再分配提供物质帮助和社会服务，以确保其基本的生活需要。”^[6]社会保障关系在国外多为作为独立部门法的社会保障法所调整。这类房地产关系虽然具有较强的公法性，但与房地产行政关系有本质上的区别；虽然具有一定的财产内容，但与民商事关系亦有本质上的区别；它与经济法律关系更为接近，但经营管理的因素很有限。在公有制国家，这类房地产关系曾长期依附于劳动关系，目前在我国，这类社会关系介乎于经济法律关系与劳动法律关系之间，而基本上可以纳入经济法律关系。在市场经济条件下房地产社会保障关系是房地产法的重要调整对象。

作为房地产法调整对象的上述三类关系往往紧密联系，由于房地产财产关系总是通过一定的管理关系来确认、实现，而房地产管理关系也要以一定的财产关系和住宅等社会保障为条件、目的，因而在实践中房地产法所调整的社会关系呈现出复杂性、多样性和综合性的特点。但是，我们同时也应当看到，这三类关系的地位并非同等，而是有主有次。其中，房地产财产关系居于基础地位。显而易见，如果没有房地产财产关系，那么，后两类关系就根本无从谈起。唯物辩证法的基本原理告诉我们，考察事物时不但要讲“两点论”，而且还要讲“重点论”；不但要全面地认识问题，而且还要善于认识矛盾的主要方面；不但要抓全部的矛盾，而且更要抓主要矛盾。在对上述三类关系进行考察时，我们也应当如此辩证地看问题，从而对房地产财产关系给予足够的重视。

在前些年，房地产法总是被归入经济法，因为那个时候的房地产法实际上就是房地产管理法。2007年，《物权法》得以颁布施行。这是一部关乎我们日常生活的法律，其影响不但是深远的，而且也是多方位的。这种影响表现在对于房地产法的性质的确定上，就是学界逐渐地不再用纯粹经济法的观点看待房地产法，而是在考察房地产法时，开始注入了民商法的意识。换言之，学者们开始从民商法的视角透视房地产法，开始用民商法的理论研究房地产法。有学者在编写房地产法教材时，甚至将房地产法定位于民商法。

我们并不认为房地产法就是民商法，因为在我们看来，房地产法是一个复杂的法律规范体系。但是，在这个复杂的法律规范体系中，民商法规范无疑起着基础性作用的规范。诚然，就作为一个产业的房地产而言，我们不能过分强调房地产法的经营性，而忽视其社会保障法的功能，或排斥其行政法和经济法的功能，因为这样做势必助长房地产开发热，从而不能保证房地产业健康和持续的发展。但是，从理论研究的角度看，在研究房地产法时，在从经济管理和社会保障的角度对房地产法进行考察之前，首先地注入民商法意识并在适当的地方用民商法的原理对相关问题进行考察，这应当是一种不错的并且非常有益的研究方法。

三、房地产法律关系

法律关系是一种社会关系，它是指法律在调整人们的行为的过程中形成的权利、义务关系。^[7]人们在社会活动的各个领域能结成不同类型的社会关系，房地产社会关系受到多种社会关系的调整，但并非所有的社会关系都是法律关系，当房地产社会关系为法律规范所调整时，即上升为具有受法律强制力保护的权利义务关系。

（一）房地产法律关系的概念及其特征

房地产法律关系是指房地产法律规范在调整房地产开发、交易及管理关系过程中发生在房地产主体之间的权利义务关系。

房地产法律关系在房地产社会关系中的地位是一个社会房地产经济发展程度的重要标志，同时也对一个社会房地产经济的发展方向和利益格局起着重要的决定作用。房地产法律关系的产生是市场经济的必然产物，法律规范对房地产社会关系正确有效的调整，也是房地产业健康发展的有力保障。

房地产法律关系是由国家强制力保证实现的权利义务关系，它具有以下特征：

（1）房地产法律关系性质的多重性。房地产开发经营过程中的复杂性决定了房地产法律关系的复杂性，使其在性质上体现多重性特征，既包括平等主体之间在房地产交易过程中发生的民事法律关系，又包括因实施房地产管理行为而在房地产管理机关与房地产开发公司之间所发生的行政法律关系，还包括因国家对房地产市场的干预而发生的经济法律关系。

（2）房地产法律关系主体的广泛性。房地产法律关系涉及房地产开发、交易、中介服务、管理等活动中的各种主体，包括房地产管理机关、土地管理机关、房地产开发公司、房地产经营公司、房地产交易所、房地产咨询服务公司、房地产评估事务所以及其他法人和公民。

（3）房地产法律关系客体的特殊性。房地产法律关系的客体主要是指房地产这种商品，它与一般商品相比具有特殊性，表现为：①不论是在生产过程，还是在交易过程和物业管理过程中它都不发生位移，因此房地产交易只是权利主体发生变动。②具有投资与消费的二重性，房地产的使用价值不因使用或时间的推移而减少，具有保值和增值的功能。因此，人们把购置的房地产除作为一般商品消费使用外，还把它作为投资对象。

（4）房地产法律关系产生、变更、消灭具有严格的程序性。为了确保房地产交易的安全，立法机构为房地产法律关系的产生、变更和消灭设定了严格的程序，如房地产产权登记制度，它不仅仅是房地产管理的核心，也是现代房地产制度的基础。房地产的开发、交易和管理都要按法律规定的程序和具体的行为规则进行。

（二）房地产法律关系的分类

房地产法律关系的种类和数量随着法律调整范围的增加而增加，正确认识房地产法律关系，就需要对其进行一定的分类。

（1）按照其所调整的社会关系来划分，房地产法律关系可以分为：

①房地产民事法律关系。房地产民事法律关系是指平等主体之间依法形成的权利义务关系。如土地使用权出让法律关系、房地产租赁法律关系、房地产抵押法律关系、物业管理法律关系等。

②房地产行政法律关系。房地产行政法律关系是指政府及其职能部门之间与房地产开发公司等房地产主体之间，因行政管理依法形成的权利义务关系。如土地征收、征用法律关系，房地产开发项目的审批法律关系，房地产税征收法律关系等。在此种法律关系中，国家处于支配地位，权利义务也不对等。

③房地产经济法律关系。房地产经济法律关系是指国家及政府职能部门与房地产开发公司、公民及其他法人和社会组织之间因宏观调控依法形成的权利义务关系。如房地产开发的规划和计划法律关系，房地产价格管理法律关系等。

（2）依据房地产法律规范调整对象的不同，房地产法律关系可以分为：

①房地产开发法律关系。房地产开发法律关系是指房地产主体在房地产开发过程中依法形成的权利义务关系。如土地征收、征用法律关系，土地使用权出让法律关系等。

②房地产交易法律关系。房地产交易法律关系是指房地产主体在房地产交易过程中依法形成的权利义务关系。我国城市房地产管理法将房地产交易分为房地产转让、抵押和租赁。

③物业管理法律关系。物业管理法律关系是指物业管理公司与业主之间在物业管理过程中依法形成的权利义务关系。如房地产修缮法律关系等。

④房地产中介服务法律关系。房地产中介服务是为房地产开发和交易提供各种媒介活动的总称，它包括房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动。

⑤房地产管理法律关系。房地产管理法律关系是指房地产管理机关与其他房地产主体之间在房地产管理过程中依法形成的权利义务关系。如房地产开发用地的审批管理关系、房地产权属登记管理关系、房地产交易登记管理关系等。

（三）房地产法律关系的构成

房地产法律关系同其他法律关系一样，也是由主体、客体、内容三要素构成的。

1.房地产法律关系的主体

房地产法律关系的主体是指在房地产法律关系中依法享有权利（或行使职权）和承担义务（或负有职责）的国家房地产管理机关、房地产开发经营公司、公民及其他法人或社会组织。按照房地产法律关系主体在房地产开发、交易、中介服务及管理过程中地位和作用不同，可以分为：

（1）房地产管理主体。包括国家各级房地产主管机关（房产管理部门、土地管理部门）、发展改革委员会、城市建设规划部门、物价管理部门以及房地产产业协会等。

（2）房地产开发主体。主要指房地产开发公司。在以房地产业为标志的现代房地产社会关系中，这种主体居于核心地位，它是房地产市场经济的首要主体，是土地、房屋进行全面开发的核心和组织者。

（3）房地产交易主体。包括从事房地产交易的公民、法人及其他社会组织等。

（4）房地产服务主体。包括房地产交易所、房地产评估事务所、房地产经纪人、物业管理公司等。

2.房地产法律关系的内容

房地产法律关系的内容是指房地产法律关系主体享有的权利（或职权）和承担的义务（或职责）。房地产权利是指房地产法律关系主体为实现某种利益，有权依法作出或不作出一定行为或要求义务主体作出或不作出一定行为的资格，如房屋的转让权、租赁权、抵押权等。房地产义务即房地产法律关系主体依法作出一定行为或不作出一定行为的责任，如房地产交易价格申报义务等。房地产权利义务具有对应性，一方的权利正是他方的义务。房地产法律关系的内容包括：

（1）房地产管理职权、职责。房地产管理职权、职责是指房地产管理主体依照法律规定或国家授权所享有的对房地产开发、交易活动进行管理的职责权限。表现为房地产管理主体有权作出一定行为以及要求被管理主体为一定行为或不为一定行为，并对其违法行为进行禁止和处罚的权力。如审查批准权、监督管理权、调查处理权等。房地产的职权和职责的特征是主体地位是不平等的，体现的是一种领导与被领导、管理与被管理、命令与服从的关系。房地产的职权和职责是不可转让和放弃的，房地产管理主体必须依法行使自己的职权或履行自己的职责，不得滥用权力。

（2）房地产民事权利。房地产民事权利是指房地产法律关系的平等主体之间依法享有的权利。它包括：①房地产财产权利。即房地产主体依法对其所有的房地产及产生的其他权利，如房地产所有权、租赁权、转让权、赠与权等。②房地产合同权。即房地产主体有订立各种房地产合同的权利，有要求对方履行合同中约定的各项义务的权利。如房地产买卖合同中的卖方有权要求买方按照合同约定的时间、面积交付房屋。③房地产活动中民事赔偿的权利。即房地产主体在房地产开发、交易活动中因另一方主体的违约或违法行为给其造成经济损失时，有权请求赔偿。

（3）房地产法律义务。房地产法律义务是指房地产法律关系主体依据法律规定和合同约定在房地产活动中必须为一定行为或不为一定行为，以满足权利主体的要求。如房地产交易价格申报义务、全面履行房地产合同的义务、依法缴纳税收的义务。

3.房地产法律关系的客体

房地产法律关系的客体是指房地产法律关系主体之权利义务共同指向的对象。房地产法律关系的客体主要有房地产经济行为和房地产两大类：

（1）房地产经济行为。指房地产法律关系主体为了获得经济利益而进行的房地产活动。如房地产开发主体进行的房地产开发活动，房地产交易主体进行的房地产交易活动等。房地产主体所进行的房地产经济活动必须经过房地产法的调整，纳入法律关系的范畴才能有序进行，以实现房地产主体的经济利益。房地产法针对主体所进行的各种房地产经济行为，规定房地产主管机关对房地产活动的管理职权，规定房地产当事人对其房地产经济活动应负的义务，从而将人们的房地产经济行为纳入法律关系的轨道，由此也就形成了房地产法律关系。^[8]

（2）房地产。房地产法律关系主体的权利义务一般都是针对特定的房地产发生的，法律要规定房地产主体在房地产上的权利和义务，因而房地产就成为房地产法律关系的重要客体。