低于约定低价销售房地产行为的性质

第三节　低于约定低价销售房地产行为的性质

主题案例

洛阳市某照房地产开发有限公司与洛阳市某成房地产经纪有限公司商品房委托代理销售合同纠纷案^[11]

案情回顾

2006年10月1日，本案当事人某照公司、某成公司签订委托销售代理合同一份，约定某成公司代理某照公司销售由某照公司开发的位于洛阳市某小区的住宅房屋及门面房。合同约定某成公司根据市场情况制订销售计划，并作出销售计划时间表。合同第4条约定，由某照公司收取售房款，某成公司不得收取房款。2008年4月21日某照公司方向某成公司发出了解除合同通知书。

某照公司、某成公司双方为售房底价即某成公司是降价销售还是溢价销售各执己见。某照公司方认为有某成公司低于价格单售房造成损失应予赔偿，某成公司认为自己销售房屋均价没有超出某照公司提供的底价单，没有私自降价行为。

争议焦点

低于底价销售的行为是否有效。

裁判意见

法院认为，某照公司、某成公司双方签订委托销售代理合同后，双方均为合同执行履行了一定义务，某照公司向某成公司发出解除合同通知书后，某成公司无异议，应视为合同已经解除。

某照公司关于某成公司私自降价销售给某照公司造成损失，要求某成公司赔偿的诉讼请求，因某照公司所主张的该24套房屋，皆有某照公司盖章的定购书，定购书上均载明有每套房屋的单价及面积、收款日期以及定金数额，则某照公司对于该24套房屋的销售价格是明知且认可的，并已经按此单价收取了售房款，故某照公司要求某成公司赔偿其损失的诉讼请求缺乏事实和法律依据，且不能提供充分证据予以证明，该诉讼请求不能成立。

评析探讨

本案中，双方当事人虽然没有明确其代理销售行为是直接代理还是间接代，但是从双方合同对于房款收取的约定以及订购书由某照公司盖章可以看出，某成公司销售房产的行为必须以某照公司的名义进行，而后房款由某照公司收取。因此，该案属于直接代理。

本案的争议焦点在于低于底价的代理销售行为是否有效。根据《合同法》第48条^[12]的规定，代理人行使了超越代理权的行为，本身属于效力待定，但被代理人若对待行为予以了追认，则行为有效。本条的追认，是指被代理人对无权代理行为事后予以承认的一种单方意思表示。被代理人的追认应当以明示的意思表示向相对人作出。一旦被代理人作出追认，因无权代理所订立的合同就从成立时起产生法律效力。追认权是被代理人的一项权利，被代理人既有权作出追认，也可以拒绝追认，如果被代理人明确地表示拒绝追认，那么因无权代理而签订的合同就不能对被代理人产生法律效力，因此而产生的责任就应该由行为人自己承担。

对于本案，作为代理人，某成公司低于原约定低价的代理销售行为超越了其代理权，该行为是否有效，关键在于其代理销售行为是否得到了本人——即某照公司的认可。

本案中，虽然某照公司声称某成公司私自降价，但其所主张的降价销售的房屋订购书均加盖有某照公司的印章，且订购书上对房屋的销售金额有明确记载。因此可以认定，某照公司明确知晓房屋销售价格且未提出异议，其盖章行为是对该销售价格予以的认可。那么即使某成公司销售房屋低于了原先双方约定的底价，该行为亦在事后取得了某照公司的认可，应当认定为有效。