我国个人住房金融制度现状

一、我国个人住房金融制度现状

回顾我国房地产金融的发展历程，自从房地产开发资金拨改贷、中国建设银行创办和承担房地产开发信贷业务以来，住房金融业务的重心由支持住房开发建设向支持个人住房消费的转移，是从20世纪90年代才开始的。从发放抵押贷款的机构来看，目前已经形成了以建设银行为核心，众多其他商业银行共同参与的住房金融体系。在这一主体结构下，根据融资渠道的不同，我国住房储蓄模式又包括了强制性的公积金制度和商业银行的住房信贷业务。公积金制度是筹集住房信贷资金的一种重要形式，住房抵押贷款则是获得购建房融资的渠道，其中个人住房抵押贷款在我国包括个人住房公积金贷款与个人住房商业性贷款。

1.双重化的住房储蓄和贷款模式

住房公积金是一种义务性的住房长期储金。住房公积金制度是结合我国城镇住房制度改革而实行的一种房改政策。其内容包括三个方面：一是按照“个人存储，单位资助”的原则进行归集，存入公积金账户，归职工个人所有；二是按“统一管理”的原则由各地政府设立的公积金管理机构统一管理职工住房公积金。公积金存贷款等金融义务委托指定的专业银行办理；三是按“专项使用”原则运用住房公积金，公积金用款和贷款只能用于职工购、建、大修住房。在资金运作上，公积金存贷款通过严格的存贷挂钩实现“低进低出”。公积金存款利率按三月定期存款利率计息，贷款则以较低利率放款。公积金提取以职工工资为依据，公积金缴交比例较小，个人交工资总额的5%，单位为职工交5%。凡缴存公积金义务的职工个人，在建造、购买自有住房时均可向公积金管理中心申请公积金贷款。

就其实际意义来看，公积金作为一种政策性的住房金融制度，在一次性的住房补贴之外，是实现从实物分房向货币分房转化的重要途径。公积金的归集方式有力地提高了住房消费的比例，其“低存低贷”的资金运作方式降低了购房贷款人的经济负担，但这也同时决定了公积金制度在发放范围和资金来源方面的局限性。

首先，低存低贷造成存贷款人的利益分配不公平。利率是对存款人和借款人利益关系的调节，低利率是对存款人部分利益的剥夺以补贴给借款人。造成存款人和借款人家庭之间收入分配的转移。公积金交缴的义务性使职工缴纳比例一致，但使用公积金贷款的职工目前只是很少一部分，这部分职工和其他公积金存款人之间造成利益分配不公平。而且随着通货膨胀因素和存款期限的长期性，这种利益分配不公平呈扩大的趋势，其结果不利于在全社会推广公积金制度。其次，低利率政策不能形成资金的良性循环。“低进低出”政策使资金的来源和运用，与整个社会资金运行隔离开来，这就相应地限制了公积金的资金动员能力。

与封闭式的公积金制度并存，20世纪80年代末期，建设银行首先在全国范围开展商业性的个人住房抵押贷款业务，截至1996年，累计办理该项贷款130多亿元，户数110多万户，贷款余额42.41亿元。对建设银行来说该项贷款占据市场主要份额，但与本行贷款总量相比不到1%。在该项贷款业务发展最快的深圳建行，占比为17%。在这方面，上海已经形成了比较完整的框架。上海1992年开始发放公积金贷款，1993年开始发放商业性贷款，1994年第四季度开始办理住房储蓄，1995年开始发放组合贷款，1998年的个人住房贷款达两个系列十个种类：两个系列为个人住房公积金贷款和个人住房商业性贷款，后者又包括楼盘按揭贷款、企业住房基金合作住房贷款、住房储蓄贷款、置换住房贷款、农民贷款、使用权房贷款、外省市人员贷款、装修贷款。

2.住房抵押贷款在地区和机构之间的非均衡

从实际操作来看，住房公积金制度和商业银行抵押贷款制度在全国各地发展不均衡。第一，我国住房抵押贷款业务的发展时间已有10年，但总体发展规模还比较小。全国住房抵押贷款规模，1998年为710亿元，1999年1—10月为1315亿元，在金融机构新增信贷总规模中的比重很低。第二，上海市与深圳市等沿海城市的发展速度明显快于其他省市。上海市住房抵押贷款余额（公积金贷款余额）1992年为1891万元，1994年为1.1亿元（商业性贷款与公积金贷款合同，下同），1998年为87.65亿元，1999年11月为281亿元。1998年上海市住房抵押贷款规模占全国的比重为12.4%，1999年1—10月上升为20.5%；上海市个人住房抵押贷款余额1999年比1992年增长了148倍。深圳市从1991—1997年个人住房抵押贷款余额增长了215倍。1997年深圳市个人住房抵押贷款余额为56亿元，约占当年全国的50%以上，加上上海市超过50亿元，两市占比约为98%。1998年末深圳市个贷余额为147亿元，1999年4月上升为180亿元。很明显，我国个人住房抵押贷款业务主要集中在沿海少数大城市。第三，我国住房抵押贷款业务主要集中在个别或少数大银行。1997年上海市房贷量为52.4亿元，其中建设银行上海市分行为50.6亿元，其他银行为1.86亿元。1999年11月上海市房贷量281亿元中建行占202.7亿元，工行占40亿元。

上海是全国公积金归集额最高的地区，在1997年的公积金制度改革中，全市职工与单位的住房公积金缴存比例由各为5%调整为6%，公积金贷款的户均贷款总额一直呈增长态势，并出现了供不应求的局面。扩大公积金来源已经成为一个日渐突出的问题。值得指出的是，这种缺口在一定程度上来源于公积金贷款相对于商业贷款的较低利率，或者说是双重价格下的理性选择。而在深圳，个人购房贷款的唯一来源是商业银行发放的抵押贷款，这种在总量供应和结构方面的非均衡一方面反映了我国市场化制度安排的非均衡，另一方面也决定了我国抵押贷款二级市场渐进发育、试点突破的路径。

3.住房抵押贷款市场的发育滞后

尽管公积金贷款与个人住房商业性贷款的规模扩张迅速，但住房抵押贷款市场体系很不成熟。

首先，住房抵押贷款一级市场贷款方式单一，缺乏灵活性。就贷款利率而言，目前我国的住房贷款属于有条件的可变利率的贷款方式，并且利率调整周期都是1年，调整幅度上不封顶，而较受（利率）风险规避者青睐的固定利率抵押贷款方式未被采用。就月付款的确定方式来看，适应不同贷款对象的具有不同月付款变化规律的贷款方式也没有推出。其次，住房抵押贷款一级市场的参与者构成比较单一，缺少类似于寿险公司、养老基金等具有稳定长期的资金来源的市场资金供给者。此外，保险业对住房抵押贷款的支持也处于起步阶段。目前抵押房屋的财产保险较为普遍，而其他保险形式，如对借款人违约的抵押保险、与抵押贷款相结合的人寿保险，分别仅有天安保险股份有限公司、美国友邦保险有限公司等少数公司推行。第三，住房抵押贷款二级市场尚未建立。二级市场的存在意义在于通过不断的金融创新能够分散与降低投资者风险，创造出适合不同投资者偏好的金融衍生产品，因而住房抵押贷款二级市场对于增强抵押贷款债权的流动性、扩大一级市场上的资金来源有着重要的作用。第四，我国目前缺乏有利于住房抵押贷款市场体系发展的制度环境。抵押贷款一级市场发展的缓慢与我国个人信用等级制度滞后、贷款保险制度不发达直接相关。二级市场的建立除了受制于一级市场的不完善之外，还受到有关抵押贷款证券交易、监督等方面立法不足的限制。