加拿大模式

一、加拿大模式

也许是地缘经济的影响，加拿大在住宅金融体制设计中较多地借鉴了美国的经验。早在1945年，加拿大政府就成立了加拿大抵押住宅公司（以下简称CM HC），其最初的职责类似美国的联邦住宅局，主要是向认可的贷款机构提供抵押贷款保险。为使更多的投资者进入住宅抵押贷款市场，以稳定住宅抵押资金的供给，1986年，CM HC实施了住宅抵押贷款证券化，创立了国家住房法下的抵押证券（NHAMortgage‐Backed Security）。NHAMBS的推出实现了住宅抵押金融市场中抵押资金的长期、稳定的供给，也为加拿大人提供了一条安全可靠、收益较高的投资渠道。到1987年，CM HC经营范围进一步扩大，成为加拿大抵押贷款证券业务主管机构，即负责审批认可金融机构抵押贷款证券的发行，为发行的证券提供信用担保，并为发行者和投资者提供支付和托管等金融服务。随后加拿大政府又于1992年推出了首次购房担保计划，完善了MBS保险基金制度，成功地帮助无数加拿大人实现了他们的“住房拥有梦”，极大地改善了加拿大人的生活居住条件。

在这种制度安排下，凡从事政府担保抵押贷款业务的金融机构，包括银行、信托公司、保险公司、贷款公司和信用社等，经加拿大抵押住房公司资格认定，均可成为抵押贷款证券的发行机构，但每次发行需要得到CHMC的审批。所有金融机构都可以成为抵押贷款证券的投资者。加拿大抵押住房公司委托蒙特利尔信托公司（CPTA）作为中央支付和汇兑机构，负责从发行机构收回抵押贷款本息，向证券投资者支付收益，并向CM HC提供市场交易、价格等方面的信息。CM HC选择的托管机构，负责抵押贷款组合质量审查、保管，使之与发行机构资产分离，从而更好地保护投资者的利益（详见图4-4）。

在这种模式中，虽没有特设证券发行机构（SPV），贷款发起人和证券发行人常常是同一机构，但是有政府信誉的担保，有独立的证券托管和支付体系，从而有效地实现了“真实出售”，即已出售资产与银行资产的真实剥离（已售的资产从证券发行人的资产负债表上消除，直接记入投资者的资产项下）。它与美国模式的区别在于：在美国模式中，真实出售的资产记入Fannie Mae等特设公司（SPC）的资产，为持有大量抵押贷款建立“资产库”，特设公司不得不靠发行债券融通资金，从而增加了政府特设担保机构资产负债不匹配等经营风险，在一定程度上还会增加政府机构债务规模与负担。而加拿大模式的优势则在于：CM HC只负责贷款的保险、证券按期支付的担保，从中提取保险、担保费和资格审查费。靠资格认定加强监管，降低抵押贷款证券化的运作风险；靠收取保费补偿拖欠风险，保障本息的及时支付；靠调控MBS的发行规模和频率调控市场；而没有资产负债不匹配的风险，或政府债券规模扩大的问题。换言之，在加拿大CM HC的资产负债表上，主要是保险产品与保费支付，保费收入与支出形成的差额构成公司主要的收入来源。在美国抵押证券公司的资产负债表上，抵押贷款组合与债务融资占相当大的比重，两者的利差是公司的主要收入来源。两种模式中，公司的资产负债结构不同，其经营的方式、对金融市场基础设施的要求也大相径庭。可以说，加拿大的模式简单易学，比较适合中国金融市场发展滞后的现状。

图4-4　加拿大抵押贷款证券化制度安排

此外，加拿大模式与美国许多私营机构自己发行MBS也不同，抵押贷款证券的发行多是CM HC担保的证券，这不仅降低了发行机构信用增级的成本，也提高了抵押贷款证券的信用等级，使之成为AAA级证券和国内外投资者理想的投资工具。截至2001年，加拿大抵押住宅公司累计担保发行的抵押贷款证券899亿加元，余额347亿加元，占住宅抵押贷款余额的7.5%。

政府的宏观调控以及住房二级市场的健全和完善是加拿大住房金融市场成功的关键。从加拿大住宅抵押金融的发展进程中，我们可以清楚地看到：加拿大住宅金融每一个阶段的发展都是在政府的宏观调控和指导下完成的；加拿大有专门的政府部门——加拿大抵押和住宅组织（CM HC），对全国的抵押金融市场进行规范和管理，为加拿大住宅抵押金融的成功发展起到了关键性的作用。

1.加拿大的抵押贷款市场

加拿大没有专门的住房金融机构，任何金融机构都可发放住房抵押贷款，抵押贷款市场完全融入金融市场当中。到1999年年底，所有金融机构发放的抵押贷款余额为4204亿加元，仅低于5650亿加元的政府债务和4890亿加元的公司债务。随着政府财政赤字的减少和资本市场的发展，政府债务将逐步减少，公司越来越依靠资本市场直接融资，在未来几年内，抵押贷款可能会超过政府债务和公司债务，成为加拿大最大的债务品种。

贷款机构在20世纪50年代以前，加拿大只允许人寿保险公司和信托投资公司发放抵押贷款，商业银行不能发放抵押贷款。1954年，加拿大议会修改《商业银行法》，允许商业银行发放抵押贷款。目前，加拿大所有金融机构包括商业银行、人寿保险公司、信托投资公司、养老基金和信用社等，都可以发放抵押贷款。在这一历史演变过程中，商业银行的市场份额不断扩大，作用日趋明显。1989年，商业银行的市场份额仅为39.3%，1999年增加到65.6%。由于所有金融机构都可以发放抵押贷款，因此，抵押贷款市场的竞争非常激烈，效率也比较高。

资金来源方面：由于所有金融机构都可以发放抵押贷款，所以抵押贷款的资金来源多种多样，储蓄存款、人寿保费、养老基金、信托基金，甚至资本市场的抵押贷款证券，都被用来发放抵押贷款，但主要的资金来源是商业银行和信用社的储蓄存款。1999年，加拿大抵押贷款余额为4204亿加元，其中储蓄存款占79.6%，信托基金占9.7%，抵押贷款证券占9.5%，人寿保费占3.9%，养老基金占3.3%。

在20世纪60年代以前，加拿大主要抵押贷款工具是气球型抵押贷款，即在整个还贷期间，借款人只还利息，不还本金，待贷款到期后，一次性偿还贷款本金。从20世纪60年代初期开始，加拿大金融机构推出一种新的贷款工具即滚动利率贷款，这种贷款工具既不同于固定利率贷款，也不同于浮动利率贷款，而是把整个贷款还款期限分成几个阶段，整个还款期限叫贷款摊还期（amortization），每个阶段叫贷款期限（term），在每个期限内贷款利率固定，待一个期限结束后，再根据届时市场利率确定下一期限贷款利率。目前加拿大抵押贷款摊还期从5—40年不等，一般为25年，贷款期限从6个月到10年不等，一般为5年。这种滚动利率抵押贷款约占全部抵押贷款的90%。

风险管理方面：对贷款机构来说，抵押贷款主要有三类风险，即信用风险（借款人违约不按期还款所产生的风险）、利率风险（利率变动使金融机构的资产价值和负债价值不一致所产生的风险）、流动风险（金融机构资产期限和负债期限不一致所产生的风险），加拿大金融机构通过不同办法管理上述风险。对流动风险而言，由于人寿保费、信托基金和养老基金的存储期限都很长，比较容易与抵押贷款的期限匹配，基本不存在流动风险。虽然储蓄存款的存储期限短于贷款期限，但加拿大的大银行体制可以向贷款银行提供足够的流动支持，也比较容易解决流动风险问题。加拿大5家大银行资金约占银行资产总量的80%。对利率风险而言，由于加拿大抵押贷款的期限一般为5年。金融机构只承担5年以内的利率风险，而不是整个贷款摊还期内的利率风险，从而大大降低了抵押贷款的利率风险。对信用风险而言，如果首期付款比例高于25%，金融机构就通过抵押物管理信用风险，当借款人违约不能按期还款时，金融机构可以强制收回抵押物拍卖，用拍卖的款项偿还贷款。当首期付款比例低于25%时，借款人违约所造成的损失由提供贷款担保的CM HC承担，金融机构不承担任何损失。

从总体上看，与其他市场经济国家相比，加拿大抵押贷款制度有三个显著特点。一是没有专门住房金融机构，任何金融机构都可发放抵押贷款，使抵押贷款市场的竞争十分激烈；二是滚动利率抵押贷款是主要贷款工具，借款人和贷款机构共同承担贷款的利率风险；三是联邦政府并没有建立政策性住房金融机构，而是通过向金融机构提供抵押贷款担保的形式，对抵押贷款市场进行有限然而是有效的干预，来保证抵押贷款市场的长期稳定发展。

2.加拿大的抵押贷款担保制度

加拿大抵押贷款担保机构是CM HC，该公司成立于1944年，是属于联邦政府独资拥有的皇家公司，初期的主要职能是建造住房向退伍军人出售，以及为社会住房建设项目提供贷款。1954年，为降低抵押贷款首期付款比例，提高中低收入家庭买房支付能力，加拿大议会重新修订《全国住房法》，授权CM HC向低首付款的抵押贷款提供100%担保，以此鼓励金融机构发放低首付款的抵押贷款。公司注册资本金为2500万加元，全部来自联邦政府财政预算，目前资产为176亿加元。公司总部设在渥太华，并在蒙特利尔、多伦多、哈利法克斯、卡尔加里和温哥华五个城市设立办事处，负责具体业务。目前有雇员2000人左右。

首期付款担保费率是金融机构防范信用风险的主要手段，如果首期付款比例太低，当住房价格下跌幅度超过首期付款比例时，贷款资产将超过抵押物价值，抵押物失去对贷款的保证作用，因此，首期付款比例成为衡量贷款风险的主要指标，自然就成为确定担保费率的基础。CM HC按照首期付款比例确定担保费率，首期付款比例越高，担保费率越低，如果首期付款比例超过25%，借款人不必担保即可获得贷款。在加拿大，抵押贷款主要有两类：一类是个人买房抵押贷款，另一类是出租住房建设抵押贷款，这两类贷款的风险不同，后者要高于前者。因此，担保费率标准也不相同。具体费率标准如下。

表4-1　买房贷款担保率标准

表4-2　出租住房建设贷款担保费率标准

担保费用由借款人承担，可以一次支付，也可以分期支付，如果是分期支付的话，需要在上述标准之外另加0.5%。

担保投资基金抵押贷款担保制度能否安全运作，主要取决于收到的担保费用能否足以偿还担保损失，因此，对保费的保值增值工作十分重要。CM HC收到保费后，把所有保费集中起来，设立担保投资基金，用担保基金的收入偿还可能发生的担保损失。为提高担保投资基金的偿还能力，CM HC成立担保投资基金操作室，专门负责担保基金的增值工作。20世纪90年代以前，担保基金的投资原则是稳健经营，主要投资产品是加拿大政府债券。20世纪90年代以后，担保基金的投资活动日趋市场化，除加拿大政府债券外，还投资于外国政府债券及公司债券等。从实际运作情况看，70年代，担保投资基金盈利，最高盈利额曾达到6亿加元。80年代，担保投资基金亏损，最高亏损额曾达到8亿加元。90年代，担保投资基金重新开始盈利。1999年，担保投资基金的收入、支出和盈利分别是7.69亿加元、5亿加元和1.56亿加元。到1999年年底，担保投资基金的资产总额为41亿加元。

3.CM HC抵押贷款担保操作步骤

CM HC抵押贷款担保的操作步骤主要有以下四个。

第一，CM HC和发放抵押贷款的金融机构签订合作协议。CM HC根据金融机构的资产、负债、网点、服务等方面情况，审查该机构是否具备条件，如果审查通过，该金融机构与CM HC签订合作协议，所发放的低首付款抵押贷款由CM HC提供100%担保。到1999年，共有137家金融机构和CM HC签订了合作协议。

第二，借款人提出申请。如果家庭想要获得低首付款的抵押贷款，必须向与CM HC签订合作协议的金融机构申请，申请费有两种：一种是由贷款机构评估所购住房，申请费是75加元，另一种是由CM HC评估所购住房，申请费是235加元。贷款机构收到申请费后，连同保费一并以转账形式转给CM HC，存入CM HC担保基金账户。

第三，贷款机构审批。贷款机构根据借款人的还贷能力、借款人资信状况、所购住房的价值和住房市场总体情况，决定是否给借款人发放贷款。在上述四个因素中，借款人的还贷能力最为重要，审查还贷能力的指标主要有两个：一个是家庭收入与住房消费支出比，这里的家庭收入是指税后收入，住房消费支出是指贷款的分期罚款额、房产税、暖气费之和，如果所购住房是高层公寓和排屋，还包括50%的物业管理费。一般这个指标不得超过32%，否则得不到贷款。另一个指标是家庭债务与家庭收入比，这里的家庭债务是指所有家庭债务，包括抵押贷款、汽车贷款和信用卡贷款等，这个指标一般不得超过40%，如果超过40%的话，金融机构通常都会拒绝贷款。

第四，违约处理。如果借款人没有按期还款，贷款机构负责催还。如果催还无效，借款人继续逾期不还，当逾期超过3个月以上时，该笔贷款转入违约处理程序，在这种情况下，贷款和所抵押的住房一并从贷款机构转到CM HC，由CM HC处置所抵押的住房。在贷款机构把贷款和所抵押的住房转出3个月内，CM HC向贷款机构偿还所有欠款。

4.抵押担保制度的作用

抵押担保制度是加拿大联邦政府干预和管理抵押贷款市场和住房市场的主要政策工具。到1999年年底，由CM HC提供担保的抵押贷款余额为187亿加元，占全部抵押贷款余额的45%，承保家庭约300万户，占全国家庭总数的三分之一，在保持抵押贷款市场的长期稳定发展、促进住房产业持续发展、改善中低收入家庭住房条件等方面发挥了举足轻重的作用。第一，抵押担保制度对借款家庭有利。抵押担保大幅度降低了抵押贷款的首期付款比例，借款家庭不必积攒一笔很大资金就可申请贷款买房，从而提前获得住房。另一方面，由于抵押担保制度的存在，金融机构更愿意发放抵押贷款，使抵押贷款的供给增加，供给增加导致价格下降，间接降低了贷款利率。第二，抵押担保制度对贷款机构有利。由于CM HC提供的担保是100%担保，金融机构不承担任何信用风险，这就最大限度地保证了贷款资产的安全。另外，按照加拿大金融监管委员会的规定，提供抵押贷款的资本准备率为0，而未担保抵押贷款的资本准备率是4%，抵押担保制度也有利于降低金融机构资本准备率。第三，抵押担保制度对政府有利。抵押担保制度既对借款家庭有利，也对贷款机构有利，实际上是既刺激了抵押贷款的需求，又鼓励了抵押贷款的供给，这就推动了住房市场的发展，解决了中低收入家庭的住房问题，同时还带动了总体经济的增长，一举三得。更为重要的是，政府实现上述政策目标的成本非常低，加拿大联邦政府只是投入2500万加元，作为CM HC的资本金，此外没有其他投入。相反，从1997年开始，加拿大联邦政府规定，CM HC必须把保费的一部分，以红利的形式上缴加拿大联邦政府。