第二节 投资项目建设投资估算
项目总投资指建设项目从前期准备工作开始到项目全部建成投产为止，所发生的全部投资费用。包括建设投资和流动资金两部分。总投资是项目评估的一项主要财务数据，它对项目的经济效益有较大的影响，又是固定资产折旧和投资贷款偿还期评估的依据，准确地评估项目总投资是项目评估工作的一项重要内容。
建设投资是建设项目在建设过程中实际发生的全部费用，它由固定资产投资、固定资产投资方向调节税、无形资产投资、递延资产投资、建设期利息五部分组成。
本节主要介绍建设投资的估算与评估，而流动资金的估算与评估在下一节介绍。
一、固定资产投资估算
固定资产投资是指建造固定资产过程中实际发生的全部费用。包括建筑工程费、设备费、安装工程费、其他费用及不可预见费用。项目评估中常用的固定资产投资估算方法有编制概算法、单位生产能力估算法和装置生产能力指数法。
（一）编制概算法
编制概算法是以国家或地区编制概算指标和地区单位估价表为依据估算固定资产投资的方法。
1.估算建筑工程费用
建筑工程费用由直接费、间接费、计划利润和税金四部分组成。
直接费包括人工费、材料费、施工机械使用费和其他直接费，可按建筑工程量和当地建筑工程概算综合指标计算。
间接费包括施工管理费和其他直接费，一般以直接费为基础，按间接费率计算。
计划利润以建筑工程的直接费与间接费之和为基数，按照规定的费率计提。
税金包括营业税、城市维护建设税和教育费附加，根据有关的税率和费率计算得出。
2.估算设备购置费
设备购置费包括需要安装和不需要安装的全部设备、工器具及生产用家具购置费等。一般根据设备原价和运杂费进行计算。
设备购置费=设备原价×（1+设备运杂费率）
3.估算安装工程费用
安装工程费用包括设备及室内外管线安装的费用，由直接费、间接费、计划利润和税金四部分组成。
其中直接费可按每单位设备或按设备原价的百分比估算；
间接费按间接费率进行估算；
计划利润以安装工程的直接费与间接费之和为基础，按照一定的费率计取；
税金包括营业税、城市维护建设税和教育费附加，按规定的有关税率或费率计算。
4.估算其他费用
其他费用是指根据有关规定应列入固定资产投资的，除建筑安装工程费和设备购置费及安装费以外的一些费用。它包括土地征用、勘探设计、建设单位管理费等多项细目。其中有规定和取费标准的，按有关规定和取费标准进行估算；没有规定和没有取费标准的，按预计可能发生的数额进行估算。
5.估算不可预见费
不可预见费又称预备费。它包括基本建设预备费和涨价预备费用。一般情况下，不可预见费可以前面四项费用之和为基数，按一定的比例估算。
（二）单位生产能力估算法
单位生产能力估算法是根据生产能力与投资的相互关系，用统计部门或主管部门提供的单位生产能力投资消耗指标来粗略匡算拟建项目投资的方法。计算公式为：
Z=K·R
式中，Z——拟建项目固定资产投资总额；
K——拟建项目总设计生产能力；
R——统计部门或主管部门公布的同类项目的单位生产能力投资。
运用此法估算项目固定资产投资，要注意选择相类似生产规模和工艺技术的单位生产能力投资指标。因为不同生产规模和工艺技术的单位生产能力投资会有很大的差异。同时还必须注意时间、地点、建设条件等因素对单位生产能力投资的影响。
（三）装置生产能力指数法
装置生产能力指数法又称生产规模指数法。它是根据装置能力与装置投资之间存在着相互关系的原理，选用已经建成项目的固定资产投资，估算不同规模同类项目的固定资产投资的方法。
计算公式为：
Z=K·Q
式中，Z——拟建项目固定资产投资总额；
K——拟建项目总设计生产能力；
Q——已经建成的同类项目的装置生产能力实际投资。
它是已建成项目的生产能力与总投资的比值。为了使该数值具有更高的可信度，可以取多个同类项目的装置生产能力指数的平均值。
装置费用只是一个建设项目的主要组成部分的投资费用。因此，算出装置费用后，还需用其他方法计算出其他部分的投资费用，并进一步估算出项目的全部费用。
二、固定资产投资方向调节税估算
按《固定资产投资方向调节税暂行条例》规定，纳税人进行固定资产投资，无论其资金来源渠道如何，都要纳入征税范围。投资方向调节税的计税依据为固定资产投资总额。
计算公式为：
应纳税额=固定资产投资总额×适用税率
固定资产投资方向调节税率可通过查《固定资产投资方向调节税税目税率表》取得。我国的固定资产投资方向调节税税率按行业和经济规模实行差别税率。
三、无形资产投资估算
无形资产是指能长期使用（一般为一年以上），但没有实物形态的资产。它包括专利权、商标权、著作权、土地使用权、非专利技术、商业信誉及其他无形资产。这是一种由特定主体控制，又不具有独立实体，能在生产经营中持续地发挥作用并带来经济效益的经济资源。
购入的无形资产按照实际支付的价款计价；投资者作为资本金或者合作条件投入的无形资产，按评估确认或合同、协议约定的金额计价；自行开发的无形资产，按开发这项无形资产过程中实际发生的费用计价；接受捐赠的无形资产，按所附单据或参照同类无形资产市价经评估计价；对非专利技术、商誉的计价，应经评估权威机构评估认定。
四、递延资产投资估算
递延资产是指已经支付但因其受益期长于一年而不能计入当期损益，应当由以后年度分期摊销的各项费用。它包括开办费、租入固定资产改良支出及摊销期在一年以上的其他待摊费用。它们都是使项目在较长时期内受益的一次性或集中支出。
（一）开办费
开办费是指项目在筹建期内发生的，未能形成有形资产和无形资产的各类费用支出，又称为前期工程费用。如项目筹备人员工资、差旅费、培训费、办公费、广告费、印刷费、注册登记费等支出。
开办费按预计可能发生的支出计价。开办费应当从项目开始生产、经营的月份起，在不短于5年的期限内分期摊入管理费用。
（二）租入固定资产改良支出
租入固定资产改良支出是指以经营租赁方式租入固定资产的改良支出。该项支出一般数额较大，受益期长于一年，因此也归入递延资产。它也是按预计可能发生的支出计价的，并按受益期限分期摊入管理费用。
（三）其他递延资产
对于投资项目来说，其他递延资产包括样品样机购置费、非常损失等。这些费用应在一定的时期内按照费用项目的受益期限分期平均摊销。
五、建设期利息估算
项目建设资金中凡属借款性质的，都应按规定计算投资借款建设期利息，并计入项目的建设投资总额中。
（一）国内借款
国内借款建设期利息依据贷款支用情况不同，有两种计算方法。
第一种是各年贷款在年初一次支取使用，则每年应计利息为年初支取额度与当年利息率的乘积。也就是说，年度贷款需要全额计算利息。
第二种是各年贷款在本年度内陆续支出，则每年应计利息为：前述第一种贷款方式的利息的一半。原因是：由于贷款在本年度内陆续支出，可以看做是一种均匀性的支取，最初为0，年末达到年度贷款总额，平均来说实际占用资金额度仅为一半。
从不同渠道取得投资贷款的利率不同，则应分别计算不同贷款种类的建设期利息，再汇总计算建设期利息总额。另外，如果项目通过发行债券的方式筹集资金，则还需要计算建设期支付给债权人的利息，并将其计入建设期利息总额。
（二）国外借款
国外借款的来源渠道很多，其借款偿还条件也各不相同。原则上应按已经明确的或预计可能的借款偿还条件（偿还方式、偿还期和宽限期等）计算。国外借款利息计算比较复杂，除利息外，通常还要另加一些贷款费用，如管理费、承诺费、代理费等。在项目评估中，为了简化一些贷款费用的计算，一般通过适当提高贷款利率的办法合并计算贷款利息和贷款费用。其计算方法可参考国内借款利息的计算。
在项目评估中，通常将建设投资估算结果编制成《建设投资估算表》。
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