房地产基金投资前的风险管理措施

10．2．1　房地产基金投资前的风险管理措施

房地产投资基金投入之前的风险主要是由信息不对称引起的。信息不对称是指交易双方在某种交易活动中，各自占有的相关信息不对称的现象。信息不对称现象的风险在投资活动中表现得尤为突出。信息不对称包括事前信息不对称和事后信息不对称两个方面。房地产投资基金投入之前的风险主要来自于事前信息不对称以及由此产生的逆向选择风险。因此，这一时期的风险防范措施的形成应建立在如何保证房地产投资基金能够尽可能得到来自企业家和投资企业的完整、准确的信息。确认一个私人房地产企业具有无诚信是非常重要的。虽然对适当的交易条件的谈判比较重要，但是合同协议不能解决所有可能出现的重要问题。品质善良的人可以克服坏合同的弊端，然而好的合同却不能制止坏人钻空子。只有证明可将机构资产授权给经营者，才能依赖他们为房地产投资基金获得的最大利益。为此，需要采取以下风险管理措施：

1．借助商业计划书

初创时期的房地产企业由于规模小、成立时间断，缺乏应有的相关纪录，信息渠道狭窄。因此，给房地产投资基金获得有关它们的信息带来了很大的不便。在此情况下，房地产企业的商业计划书作为展现给房地产投资基金的信息通道就显得极为重要。房地产投资基金可以通过商业计划书发现一些问题。比如，从商业计划书的包装是否整洁、格式是否规范，可以判断对方的思维和工作态度是否严谨。商业计划书中对房地产企业管理层的描述，可以作为全面了解企业管理者们的基础；从商业计划书中房地产企业主要项目的介绍，可以了解一些房地产企业家的创业经历和房地产企业的发展情况等等。当然，房地产投资基金还要通过与有关人员的交流来证实商业计划书的真实性和可靠性。如果商业计划书的内容与实际交流的结果存在较大的反差，那么。投资项目的风险显然就比较大。

2．尽职调查

■尽职调查的目的。房地产业是中国最不规范的产业。许多房地产企业“黑箱”运作，两套财务报表，因为资金短缺项目手续不齐备。房地产商与投资者的信息严重不对称，需要投资者做好尽职调查克服信息不对称。考察商业计划书和访谈房地产商是项目筛选过程中的重要环节，但商业计划书是房地产商自己撰写的，在访谈房地产商时房地产基金经理也主要是凭直觉了解房地产商的基本素质，并核实商业计划书中一些相关事项。但仅仅通过商业计划书和访谈房地产商来了解房地产项目，仍然具有主观性、片面性和不够准确等不足。而开展尽职调查的目的，则是通过各种客观资料以及通过广泛的“第三者”，全面、客观、准确而深入地了解拟投资企业或项目。谨慎的投资者积极地发现可能出现的问题，如果是敷衍了事的条文检查不会通过尽职调查过程增加新的发现和认知。而智慧的投资者力求从第三渠道寻求坦率和机密的评语。

■尽职调查的原则。尽职调查是直接关系到投资成败的关键因素。实践证明，尽管事后管理也十分重要，但一项投资完成后，已经决定了项目投资命运的六七成了。为了做好尽职调查，需要坚持以下原则：

全面调查，不留死角。企业的每一个基本方面就好像是一块块平整的石头，不知石头底下有没有毒蛇。如果不把所有的石头都翻起来看看，就可能留下隐藏的毒蛇，说不定它哪天会爬出来咬你一口。为了防止遗漏，最好的办法是在对商业计划书进行考察和访谈房地产商的基础上，再列出一个更详细的问题清单。与此同时，在调查过程中，对随时发现的新问题都要纪录在案。

深入调查，打破砂锅问到底。要真正了解一个企业或项目是否具有成长性，不仅要全面调查与成长性相关的各个方面，而且要善于挖掘每个问题后面的深层次原因和相关背景。因此，做好尽职调查，就必须以一种“打破砂锅问到底”的精神，对拟投资企业进行深入的调查。走马观花、浅尝辄止，则往往被表面现象所蒙蔽。

客观调查，不徇私情。尽职调查的主要内容是考察“人”（房地产商及其管理团队），即使是对“物”的考察也必须通过“人”来了解。如果掺杂了人情因素，就无法实现全面调查和深入调查。因此，在尽职调查时，一定要力求客观调查，不徇私情。

3．借助专门的中介服务公司的评估和服务

房地产投资基金为了确保投资的成功，可以聘请专门的中介公司评估和帮助，聘请和借助著名的中介服务公司，为项目把脉并辅助决策。可以聘请知名房地产顾问公司评估投资项目；聘请会计师事务所评估不动产价值，审计企业的财务信息；聘请律师事务所审核法律程序，设计规避风险的协议条款。这些措施都可以保证房地产投资基金获得信息的真实性和合法性，从而可以降低风险，提高投资决策的准确性。

4．借助中介机构的推介

由于房地产投资基金在选择房地产企业和资产的过程中可能存在无法获取对方更多信息的问题，房地产企业商可以通过一些中介机构和关联机构的推介来筛选拟投资的房地产企业。比如，房地产顾问公司、房地产服务公司、律师事务所、会计师事务所、商业银行以及一些业务合作伙伴和朋友等。这些机构由于同所介绍的房地产企业的特殊关系，可能会比基金经理更了解房地产企业的真实情况，而且它们又同房地产投资基金在多年的交往与合作中形成了相互信任的默契关系，因此，它们对所推介的房地产企业的真实信息的掌握是令房地产投资基金放心的。另外，即使房地产投资基金对某些机构不甚熟悉，但是由于这些机构的地位和声誉以及它们希望从与房地产投资基金的长期合作中得到广泛的业务客户，所以，它们没有欺骗房地产投资基金的动机。这样，这些中介机构替代房地产投资基金履行了获取房地产企业信息的职责，在一定程度上降低了房地产投资基金面临的信息不对称程度。

5．采取投资组合策略

房地产投资基金为了规避可能出现的投资风险，可以采用第7章房地产基金的投资策略所述的投资组合策略，包括项目数量分散化投资组合、区域多元化投资组合、项目经营周期差异化投资组合等。将房地产投资基金分别投到相互独立的不同的投资项目上去，分散投资风险。这样，即使在某些项目上投资失败，则另一些项目的投资成功也会弥补失败项目的损失。

6．采取集中化的投资策略

房地产投资基金的集中化有两个内容：一是投资类型的集中化。房地产投资基金可以选择自己比较擅长的行业进行投资，而一般情况下不对自己不熟悉的行业进行投资；二是投资区域的集中化。即房地产投资基金将投资集中在某一特定区域。房地产投资基金的集中化导致了投资的专业化。由于基金经理能够发挥个人的专业知识和从事所熟悉的行业、区域，其获得信息的优势就越大，防范风险的能力就越强。专业化越高，风险就越低。