房地产基金投资后的风险管理措施

10．2．2　房地产基金投资后的风险管理措施

房地产投资基金投入之后的风险主要来自事后信息不对称以及由此产生的道德风险，同时，房地产投资基金还要考虑房地产企业本身面临的风险。面对可能的风险，房地产投资基金需要解决的问题是如何使房地产企业形成一个合理的公司治理结构和建立起有效的内部管理制度来降低风险。

1．用双方签订的投资协议防范风险

投资协议是对投融资双方的一种约束协议，双方必须按照协议的内容履行各自的义务并承担相应的责任。房地产投资基金可以在协议中通过投资形式、投资工具、退出安排以及对房地产企业的制度要求等条款的设计，来降低双方信息不对称的程度，将房地产投资基金所承担的风险部分转移到风险协议身上，以激励房地产企业与房地产投资基金同舟共济，实现共同的目标。一套有效而完备的投资协议，有助于减少道德风险的产生，削弱房地产企业家对风险投资机构利益的损害。

2．基金经理人对房地产企业的监控机制

没有一个合同能详细规定和预测风险投资过程和房地产企业所可能发生的一切，房地产投资基金家必须参与公司管理，他们领导董事会，帮助策划公司发展战略，继续为企业筹资，策划企业并购、资产重组等各种交易。有时在更换管理层期间甚至直接控制公司的日常运作，所有这些方法都增加了房地产企业成功的可能性，提高了投资收益率，保护了房地产投资基金家和投资方的利益，减少了信息不对称及其带来的代理人风险。

■通过董事会或监事会实现对企业的管理。房地产投资基金都按照投资比例选择一定人数进入被投资企业的董事会或监事会，并按照是否为最大的股东决定能否出任董事长或监事会召集人。房地产投资基金对被投资企业的管理基本上是通过派出的董事或监事来实现的，这种方式已成为房地产投资基金管理被投资企业的主要方式。

■派出专职人员进行被投资企业的管理层。当房地产投资基金的股份比例在被投资企业中占较大比例或份额时，往往要派专职管理人员进行管理。通常派到被投资企业的人员担任企业的高层管理职务，如副总经理、技术或市场总监、财务总监等，这种管理方式也是对应于实行紧密型战略管理的一种具体体现。

■输出财务管理。财务管理是企业管理的一部分，接受房地产投资基金的房地产企业的财务管理是投资项目整体运作的重要组成部分，它为房地产投资基金的资本介入、项目管理、资本退出提供一系列的服务。

接受房地产投资基金的房地产企业通过不同的财务管理模式为房地产投资基金进入的每个项目提供财务服务。这种服务既应该能促进被投资企业在发展中建立一套有效的内部财务管理制度，又应该为房地产投资基金的战略退出提供保证。

3．违约补救

违约补救应该是我国房地产投资基金风险控制的一种有效方法。如果房地产投资项目进展顺利，企业家控制着房地产项目的经营权。当企业家不能按照经营开发计划实现经营目标时，房地产投资基金就会施加压力，随着情况的恶化，房地产投资基金会根据双方签订的协议接管整个董事会，调整公司策略和管理层。房地产投资基金通过介入房地产企业的直接管理来解决问题。另外，房地产投资基金发现企业违反协议，如企业提供的信息明显错误，疏忽或误导，或发现大量的负债，房地产企业要承担责任，房地产投资基金对房地产企业会有严厉的惩罚或补救措施，包括提高投资者的股份或收益分配比例，减少企业家的股份或收益分配比例，投票权和董事会席位转移到房地产投资基金手中，解雇管理层等。