房地产基金投资风险的内部控制

10．1．2　房地产基金投资风险的内部控制

1．可行性研究

房地产投资必须实施项目可行性研究，进行风险识别、风险估计和风险评价。在可行性研究的最后分析中，潜在投资者必须估计和计算计划投资项目的预期收益率，并将此预期收益率与其他类似的房地产投资以及其他投资的收益率进行比较，并在比较中联系考虑风险因素和预期收益的关系，做出风险差异和敏感性分析。据此投资者做出最后的判断：计划投资项目是否具有可行性。

2．内部风险控制

■建立内部风险控制结构，完善内部风险控制制度：公司建立健全内部风险控制结构，高级管理人员关于内部风险控制有明确的分工，确保各项业务活动有恰当的组织和授权，确保监察活动是独立的，并得到高管人员的支持。

■建立相互分离、相互制衡的内部风险控制机制，建立、健全各项制度，做到投资和决策分开，基金和基金管理公司分开，不同基金分开，形成不同部门、不同岗位之间的制衡机制，从制度上减少和防范风险。

■建立健全岗位责任制：建立健全了岗位责任制，使每个员工都明确自己的任务、职责，并及时将各自工作领域中的风险隐患上报，以防范和减少风险。

■建立风险分类、识别、评估、报告、提示程序，建立了评估风险的委员会，使用合适的程序，确认和评估与公司运作有关的风险；公司建立了自上而下的风险报告程序，对风险隐患进行层层汇报，使各个层次的人员及时掌握风险状况，从而尽快做出决策。

3．建立房地产基金投资决策流程

投资管理部负责项目投资的具体实施操作，能够接触到广泛的投资信息，并和各地方政府、企业集团建立良好的投资渠道；规划研究部保存庞大的项目库，并经常进行实地考察。这两个部门是房地产基金管理公司对外联络的窗口，他们在发现具有潜力的投资项目和潜在的投资需求后，进行初步研究和讨论，把具有投资价值的项目建议书递交给总经理室，

总经理室认为项目具有投资价值的，组成规划研究部进行深入的、全方位的研究。

规划研究部就该投资项目进行实地考察，并与对方进行深入的沟通，制作详细的可行性研究报告递交给总经理室。

总经理室应就规划研究部的可行性研究做进一步讨论。若总经理室认为需要进一步研究的，可责成规划研究部重新和更深入的研究；若认为可行的，递交投资决策委员会进行决策。

投资决策委员会应及时研究讨论总经理室的投资意见和规划研究部的可行性研究报告，就投资项目进行最终的决策研究。投资决策委员会投票通过的项目，授权总经理下达投资指令。

总经理是在获得投资决策委员会投资授权后，责成投资管理部实施进行具体的投资。

投资管理部和规划研究部与投资项目建立长期的、密切的沟通和反馈渠道，以利于投资项目最终取得成功，获得满意的投资回报。

风险控制委员会对投资决策的整个过程进行监督和分析，在认为投资风险过大的情况下，可向总经理室提交进一步研究或者停止投资的建议，总经理室应就风险控制委员会的建议进行讨论，并负责向风险控制委员会汇报和解释。

4．建立投资决策委员会和风险控制委员会

房地产投资基金需要建立投资决策委员会和风险控制委员会，通过组织机构建设，形成投资决策、风险控制的流程和机制，化解投资经营风险。

■建立投资决策委员会。投资决策委员会是房地产投资基金投资运作的最高决策机构，由公司总经理、投资管理部经理及有关业务人员组成。投资决策委员会负责制定公司的投资计划、投资策略和投资目标，确定基金资产的分散程度和各项投资的比重。保证投资决策的科学性，防止“拍脑袋”决策的发生。

■建立风险控制委员会。风险控制委员会由公司副总经理、监察稽核部经理以及有关人员组成，负责制定风险管理政策，评估、监控房地产投资基金的投资风险，提出改善建议。在市场发生重大变动的情况下，研究制定风险控制办法。