房地产投资风险

房地产是房产和地产的综合体，具有很多不同于其他行业的特点，如在空间上的不可移动性、投资规模大、开发周期长、与地区经济形势的相关性及房地产市场的不完全竞争性等。这些特点都决定了房地产投资极易受到社会环境、经济环境、工程管理建设环境等诸多因素变化的影响，从而使房地产投资成为一项具有高风险的、综合性的经济活动。因此,房地产投资风险具有其自身的特点，这些特点是房地产风险的本质及其规律的表现。正确认识房地产投资风险的特征，对于建立和完善房地产投资风险控制和管理机制、减少风险损失、降低风险发生的可能性、提高投资活动的效率等具有重要的意义。

第一节 房地产投资风险概述

【学习目标】

1. 理解房地产投资风险的概念；

2. 能通过网络了解房地产风险的相关信息；

3. 能熟练掌握房地产投资风险的特征；

4. 能熟练掌握房地产投资风险的成因；

5. 能熟练分析我国房地产投资特有的风险。

【理论学习】

对房地产投资，在一般人的印象中总是与暴利、高收益联系在一起的，低风险、高收益成为了房地产的代名词。其实，这是对房地产投资的误解。受国家宏观调控的影响，1993年后大量房地产开发企业陷入泥潭，至1998年，全国竟有6000多万平方米商品房积压。这无疑告诉我们，房地产投资并非一种完美的投资，在追求利润的同时，也必须做好担负巨大风险的准备。

房地产投资，是以预测未知的将来需求，而将货币和其他资源投入房地产综合开发、经营、管理和服务等活动中的一种投资行为，这决定了不确定性是房地产投资的特有属性。

(一) 风险的含义

一般而言，风险是指因某种不利事件发生而引起损失的可能性。若以偏离预期利润的可能性来定义风险，则可认为： 凡是低于预期利润率事件发生的可能性即为风险。风险主要是指发生损失的可能性，也可以指只是没有达到预期收益水平或者其机会成本太高的状况。

(二) 房地产投资风险含义

房地产投资风险是指房地产投资主体直接或间接地把一定量的资金投入房地产开发过程，由于受各种不确定因素影响而造成收益下降、损失增加或投资成本增大等不利结果的可能性。

在1984年，伊波逊(Ibbotson)和塞杰尔(Siegel)研究发现，在1947— 1982 年期间美国房地产投资的平均回报率是8．33％，风险(用标准差计量)是3．71％；与此同时，股票的投资回报率和风险分别是12．72％和17．52％，有固定收入的公司债券为3．76％和6．47％，美国政府债券为4．09％和4．92％，市场平均为7．57％和4．80％。杰里别托(Giliberto)在1993 年认为，美国房地产在1978—1991年期间投资回报和风险分别为9．9％和3．3％，同期股票是162％和16．1％、债券10．6％和9．7％。B．J．者布拉斯基(B．J．Ziobrowski)和A．J．者布拉斯基(A．J.Ziobrowski)在1997 年的研究发现，美国1970—1995 年问投资回报和风险分别是8．43％和6．41％；同期股票是13．11％和16．35％、公司债券10．57％和12．03％、政府债券10．30％和12．21％、国库券6．99％和2．75％。从上面统计分析结果可以看出，美国房地产投资在20世纪80 年代初期以前，相对于其他投资和市场平均值，有更高的回报和更低的风险；80 年代以后的回报略有上升，但风险增加较大。可见，房地产投资具有的最大优势是可以获得较高的利润，但它与一切投资类型一样存在风险，特别是由于房地产投资价值量大、周期长、位置的不可移动性以及市场竞争不充分等特点，使房地产投资的风险程度更高。

(三) 房地产投资风险的表现形式

在房地产投资活动中，风险的具体表现形式有： 第一，高价买进的房地产，最终以较低的价格卖出；第二，尽管卖出价高于买入价，但是仍低于预期价格；第三，投资于房地产商品的货币资金由于某种原因遭受各种损失，使得投资资金不能按期收回或不能收回；第四，由于财务方面的原因，在违背自己意愿的情况下抛售房地产。

房地产投资风险的特征是房地产风险的本质及其规律的表现。正确认识房地产投资风险的特征，对于建立和完善风险控制和管理机制、减少风险损失、降低风险发生的可能、提高投资活动的效率，是具有重要意义的。

(一) 客观性

房地产风险的客观性是指房地产风险的存在是客观存在的，它不以某个人的意志为转移。例如，对市场风险中的购买者来说，单个购买者的行为是受其思想支配的，但其来源也是受个人的经验和社会环境的影响的。就其物质性来讲，购买力的整体性是客观存在的，受社会力量支配并有其规律性。内外部事物发展不确定性的存在，是客观事物发展变化过程中的特性，因而风险也必然是无处不在、无时不有的客观存在。客观性要求我们采取正确的态度，承认风险和正视风险，积极对待风险。

(二) 不确定性

风险的主要特征是不确定性，也就是难以预知。例如国家政策的变化、战争的爆发、台风的形成，虽有其具体的原因，但其发生的时间是难以预知的。这种难以预知的特性，就造成了房地产投资风险的不确定性。客观条件不断变化导致不确定性，是风险的客观体现，房地产投资风险是投资过程中各种不确定因素的伴随物。

(三) 潜在性

房地产风险不仅仅具有随机性，同时它是附着在房地产经营中某些确定事物中间，并通过它们的发生而起作用。从房地产投资的规律看，房地产风险具有潜在性。它不是显现在表面的东西。但是，这并不是说风险是不可认识的。人们可以根据以往发生的类似事件的统计资料，经过分析，对某种风险发生的概率及其所造成的经济损失程度作出客观判断。尽管处处充满风险，投资时时有遭遇风险的可能，但可能变为现实是有条件的，因此，潜在性是风险存在的基本形式。认识风险的潜在性特征，对于预防风险具有重要意义。

(四) 损益双重性

房地产风险对于房地产经营收益不仅仅有负面的影响，如果能正确认识并充分利用风险，也可能使收益有很大程度的增加。例如开发一个房地产项目，若预期收益很大，那么风险也必定大；如果形势不好，则极有可能发生亏损。但若采取科学决策顶着风险上，形势就会转为有利，收益也会大为增加。风险结果的双重性说明，对待风险不应该消极地预防，更不应该惧怕，而是要将风险当作一种经营机会，敢于承担风险，并在同风险斗争中战胜风险。

(五) 可测性

不确定性是风险的本质。但这种不确定性并不是指对客观事物的全然无知，人们可以根据以往发生的一系列类似事件的统计资料，经过分析，对某种投资风险发生的频率及其造成的经济损失程度作出主观上的判断，从而对可能发生的风险进行预测和衡量。风险的测量过程就是对风险的分析过程，它对风险的控制与防范、决策与管理具有举足轻重的影响。

(六) 相关性

相关性是指投资者面临的风险与其投资行为及决策是紧密相连的。同一风险事件对不同的投资者会产生不同的风险。同一投资者由于其决策或采用的策略不同，会面临不同的风险结果。实质上，风险空间是由决策空间和状态空间结合而成的。状态空间是客观必然，人们无法自由选择；而决策空间是人们根据状态空间自主选择的结果，决策正确与否，直接影响人们面临的风险及其程度。

(一) 经济风险降低

房地产投资经济风险，是指一系列与经济发展有关的不确定因素给房地产开发经营所带来的风险。随着我国经济发展以及整体经济环境的不断改善，房地产投资的经济风险将有所降低。首先，经济的发展使人们收入增加，实际购买能力提高，其特点表现在中国加入WTO后，经济实力将有一个飞跃，普通居民改善居住环境的要求将十分迫切，再加上境外人员和机构的大量涌入，这一切都使我国房地产业拥有一个更加优越的经济环境。同时，存贷款利率下调以及按揭贷款形式的多样化、期限的放宽，也降低了融资成本。

(二) 技术风险增加

房地产投资技术风险主要表现在开发商对房屋户型设计、功能要求、智能科技含量的掌握上。随着我国房地产市场化深入，房地产开发将面临多元化的消费群体。它要求房地产开发企业具有雄厚技术实力，能够及时掌握先进行业科技，同时又能准确判断不同层次房地产市场对科技的要求，及时满足更加苛刻和消费者需求变化。

(三) 政策风险大

房地产投资的政策风险主要指中国房地产市场中的政策行为。长期以来，我国把房地产当作支柱产业，国民经济对房地产业依赖大，因此房地产也就成了宏观调控的重点。同时由于国家对房地产政策干预较多，因而房地产业的政策风险很大。

(四) 房地产投资风险地域性差异减小

房地产投资风险地域性差异的缩小，主要是指我国当前房地产业发展中出现的东部调整、中部升温、西部启动。理由有： 第一，前几年我国出现的房地产开发热，主要集中在东部沿海地区，楼盘积居空置也主要集中于东部沿海地区。而与东部沿海地区相比，中西部地区房地产市场发展较为滞后，商品房屋空置率也相对较低，因此消化调整的时间比东部短。第二，由于实行西部大开发战略以及经济发展的“雁群效应”而导致的中西部赶超现象，已初露端倪。中西部地区的投资回报率并不低于东部地区，甚至部分行业要比东部高。因此，中西部与东部地区经济差距的缩小，将会引起房地产发展差距的缩小。第三，随着住宅业作为新经济增长点政策的出台以及我国正式加入世贸组织，我国将进一步缩小各地区在房地产政策上的差异，逐步实行全方面多层次开放政策，从而逐步降低房地产投资的地域性风险。

(五) 投资风险信号日趋丰富

目前，中国每月经济景气分析报告的推出，已经成为把我国当前经济形势和房地产投资决策的重要参考；同时，中房指数的推出，帮助房地产投资者直接了解当前房地产发展形势；各地房地产交易中心的建立，减少了房地产的私下交易，也提高了房地产市场信号的真实性、准确性，使房地产投资风险的预测和控制逐步趋于可行。业内专家学者的精辟分析与预测，也为房地产开发提供了多渠道的科学判断依据。这些都为投资者投资房地产市场奠定了良好的基础。

一、 知识训练题

1. 简述房地产投资风险的概念。

2. 简述房地产投资风险的特征。

二、 技能训练题

1. 项目： 利用互联网查找相关资料，结合我国宏观经济发展情况及我国房地产业发展现状，分析我国目前房地产业风险的特征，并写出调研报告。

2. 案例分析：

1985年，日本签署了“广场协议”，日元大幅升值，房地产市场也随之急剧升温。在此后6年内，日本6大城市的商业地价狂涨3倍多，需求旺盛，投机盛行，房价也不可遏制地持续走高。可是，进入上世纪90年代以后，日本房市突然降温，接着就出现了全国性的大暴跌，整个经济也受到了重创。此后10年，日本长期处于萧条期，经济增长始终徘徊于衰退与复苏之间，被经济学界称为“失去的10年”。

在日本房地产泡沫形成期间，人们相信土地价格只升不降的神话，争相购置房产地契，以至于土地价格高出美国3倍有余。日本总理府1987年的调查显示，超过半数以上的受访者认为“只有土地是安心并且有利的”。与此相应，人们相信利率不变，企业从银行贷款非常容易。当时的情况是，借款方不考虑一旦利率升高还不起本息怎么办，贷款方也忘记了升息的风险，只是一味地贷款给房地产公司，并且天真地认为，如果这些企业出现暂时资金困难，只需将手中的房子出售就可以解决问题。这种情况没有引起日本政府足够的警惕，反而采取了不恰当的金融和财政政策 ，推动了房地产市场的疯狂。在情况最为严重的1987年，日本政府并没有采取任何宏观调控措施来缓解过热的市场，还错误地认为日本经济形势一片大好，任凭国家和民众全部卷入到泡沫中去。终于，1989年日本股市大幅下挫，接着房地产泡沫破裂，带来了灾难性的后果。直到2005年年末，日本经济才从可怕的低谷中走出来。

分析并讨论：

(1) 日本房地产投资风险产生的背景。

(2) 日本房地产投资风险的表现。

(3) 日本房地产泡沫带来的危害。

(4) 我国房地产投资风险与当时的日本有无相似点？

(5) 日本房地产泡沫破灭对我国房地产业发展有何启示？

3. 案例分析：

1992年4月13日，《海南日报》刊出一篇报道： 海南广厦房地产开发有限公司在海口市中心龙华路投资兴建的25层财盛大厦，刚建首层就被争购一空。这无疑是一个信号： 海南的房地产价格将会大幅上扬。事实也证明，海南的房地产价格的确开始飙升了——仅仅只有一年的时间，1991年6月前还是1000多元一平方米的公寓楼，到1992年6月已可卖到两三千元一平方米了，别墅也由2000多元涨到了五六千元一平方米，金贸区内的珠江广场、世界贸易中心的商品房价格更是曾一度突破10000元。与此相呼应的是，土地使用权的出让价格也大幅提高，有的地方仅过一年，价格竟由10多万元一亩涨高到600多万元一亩。在海口和三亚等有限的区域内，房地产的价格几乎是打着滚往上翻，只要是持有与房地产沾边的文件，哪怕还没见着具体的土地和图纸，隔不隔夜都可发财。“要挣钱，到海南；要发财，炒楼花”，成为了一些生意人的经典。于是，在巨大的利润的吸引下，不到60万人的小小海口，集中了全国各地的房地产公司；于是，一个全国人口最少的省，商品房的销售额却在全国各省市中居第三位，增长幅度居全国第一；于是，海南尤其是海口市的经济以惊人的速度发展，破天荒地高达83%多，连续两年的财政收入都比上年翻了一番，而在财政收入总额中，房地产的收入又占70%。

据统计，1992年1—9月，商品房新开工面积294万平方米，超过海南建省办特区三年多来住宅施工面积的总和，比1991年同比增长1倍多；商品房销售额76449万元，是1991年的近4倍。在短短的一年多的时间里，有4000多家房地产公司投资了58亿元资金，在海口市的有限范围内开发房地产面积达800万平方米。另据统计，在1992年和1993年里，投资海南房地产业开发的资金占社会固定投资的三分之一强，海口市房地产业的投资更是差不多占了当年固定资产投入的一半，国内外的投资高达87亿多元。房地产业成为地方财政收入的主要来源，1992年海南全省财政收入的40%是直接或间接地由房地产而来，而在海口市则更是高达60%以上。这些为海口市的基础建设奠定了基础，并由此带动了商业、服务业、建筑业等产业的发展。

眼看着房地产价格一个劲地往上窜，很少有人意识到，在轰轰烈烈的买卖中，真正买来用于居住和商务活动的只有30%左右，而70%是投机者囤积起来进行炒作的。而且炒房地产尤其是炒楼花的投机活动，更是达到了疯狂的地步： 预售的房子还在图纸上，就已经被炒来炒去，几易其主。由于70%的买卖都不是作为最终消费的房地产交易，于是最后也便有了与一场击鼓传花的游戏一样的结局： 当鼓声嘎然而止，价格一个劲地往上窜的房地产忽然间由抢手货变成了烫手的山芋——1993年下半年，就如同海南这个热带岛屿天太热往往会出现兜头浇来的对流雨一样，随着国家加强对宏观经济调控的力度，海南的房地产热突然来了个大刹车： 大量资金沉淀了，一大批被套牢的人和企业叫苦不迭，悔之不及。

过度的投机，给海南的金融业造成了几乎致命的打击。随着海南发展银行的倒闭，十几家信托投资公司消失，数百亿不良资产烂在银行手中。海南经济从此背上了沉重的历史包袱，正所谓“成也萧何，败也萧何”。房地产泡沫给海南的遗产，是数目不详的金融不良资产。无论是政府公布的统计数据，还是人民银行提供的信息，或是媒体披露的资料，数字都不一样，也经不起推敲。较为流行的说法是： 海南人口占全国人口的06%，积压商品房的面积竟占全国积压商品房总面积的10%以上，仅海口市积压商品房就达750万平米。海南泡沫经济造成的积压房地产800多亿元，其中四大商业银行占50%以上，即400多亿元。

20世纪90年代初，占全国人口6%的海南积压商品房却占到了全国的10%。到1998年底，全省已建成未销售的商品房703万平方米。在非农业建设用地中，项目未竣工但投资超过25%的用地16129公顷，投资不足25%的闲置土地18834公顷。

(资料来源： 甘远志、海南房地产泡沫，《资本市场》20000505)

分析并讨论：

(1) 海南房地产泡沫产生的根源。

(2) 海南房地产泡沫对我国房地产业发展有何启示？

第二节 房地产投资风险的种类

【学习目标】

1. 熟悉房地产投资风险的种类；

2. 能分析每种风险的影响因素；

3. 能根据实际案例判断是何种风险。

【理论学习】

房地产投资是一种特殊的投资方式，它具有投资周期长、投资量大、投资标的物具有不可移动性、投资易受政策影响等特点，这些都可能形成房地产投资风险的原因。

投资决策阶段是整个开发过程中直接关系到建设项目成败的关键环节，对投资者的经济效益和社会效益都具有现实和深远的影响。在房地产开发初期，投资者拥有最大的不确定性和机动性。随着开发建设项目的进行，房地产投资者对可能发生的结果了解得愈多，不确定因素就愈少，风险也就逐步降低。同时，投资者的机动性、可调能力也逐步降低。到开发结束时，项目建造完毕，该物业在时间和空间上都已固定，一切都难以挽回，投资项目此时将仅仅面对一个竞争激烈的消费市场。因此，在投资决策阶段，投资者应保持清醒的头脑，不仅要考虑可能的收益，更要有强烈的风险意识。房地产投资决策风险主要有以下几个方面：

(一) 投资时机风险

由于房地产开发活动受宏观经济的影响很大，而经济发展具有周期性的规律，因此，房地产开发活动也相应有着周期性的涨落。房地产商品的供求、价格和收益水平随着时间的变化而变化。选择合适的投资时机，保证项目开发完毕后有良好的市场需求，对房地产投资者意义非常重大。一般而言，经济发展趋势是影响开发时机的主要因素。在经济发展的成长期，各类房地产需求旺盛，市场处在不断的上升势头，适时推出房地产项目可望获得较好的收益；当经济不景气时，失业增加，收入下降，房地产市场需求也随之下降，供过于求，房地产价格下降，物业租售所需时间加长，甚至租售不出去。此时投资房地产，将导致资金占用和投资成本的上升，预期的收益便成了实际的亏损，房地产投资者要承受开发时机不当的巨大损失。

(二) 投资物业位置风险

房地产的位置对房地产投资十分重要，它不仅指所处的地理位置，如不同城市、地区和区域位置，以及同一区域中的不同地段，同时还包括其社会位置，如人口因素、教育水平、服务水平、交通通讯、生活设施等。土地所处区域内的自然条件与社会、经济、行政等因素产生的综合效应，决定着土地的潜在收益能力。房地产的不可移动性和地区性的特点，导致房地产开发收益因地点不同而异。投资决策时，必须充分考虑土地区位条件决定的土地潜在收益大小和土地潜在用途多少。

(三) 投资物业类型风险

确定了拟开发项目的位置后，在这位置上开发哪一类型的物业也面临着不确定性，包括住宅、公寓、别墅、写字楼和商场等。选择不同的物业类型，对开发活动的成功与否甚至盈亏都有极大的影响。各种不同类型的物业对位置的敏感程度是不同的，因此其抗风险的能力也就不同。商业物业对位置的敏感程度最大，商业楼宇对顾客的吸引力在很大程度上取决于其距市中心商业区的距离、交通便利程度以及临街状况等。即使是同一条街相差仅几十米的两座商业物业，其收益也可能相差很远。与商业物业相比，写字楼对位置的敏感程度相对较低，而住宅与工业厂房的地理位置则受影响最小，它们的收益主要取决于供求水平。另外，商业、写字楼和工业物业与整个国民经济发展水平的相关性比较高。经常出现这样的情况，即在经济高涨时此类物业需求急速增加，物业价格不断攀升，给投资此类物业的房地产公司带来很高的回报；相反，在经济萧条时，此类物业的需求迅速萎缩，物业价格大幅下降，从而使投资者的利润下降甚至亏损。普通住宅相对来说需求稳定，受市场波动影响的程度相比要小些，同时它具有投资回收快、投资过程简单等特点，风险较小。

经营风险是指房地产商品生产和销售经营管理中可能出现的风险。如果房地产开发和流通与销售脱节，势必造成房地产商品积压和资金积压。经营风险主要指房地产商品的售价、租金和空置率等不确定性带来的风险，它是投资者不可避免且难以控制的风险。

房地产商品的出售、出租能给投资者带来收益，而房地产商品的空置即建筑物的整体或部分未得到使用，处于等待出租或出售状态时，则可能给投资者带来损失。如果房地产商品售价、租金不变，则空置率的高低与投资收益呈反方向发展。从供给的角度看，若空置率过高，空置房屋越多，房地产开发商支出成本就越高，由此给投资者带来租金损失的风险。当然，若空置率过低，房地产开发商预期较高收益，造成房价和租金居高不下，就将抑制需求。因此，房地产开发商通常会保持一定的空置房屋待租、待售，使期望预期收益高于即时出租或出售的当期收益，以达到利益最大化。这样，虽然空置会带来当期收益的损失，并加大空置成本，但房地产开发商获得较高租金或售价的机会也越大。如果房屋当期全部出售或出租，就可能失去获得最大收益的机会。

由于房地产投资周期长且内外环境复杂，所以房地产投资经营风险大，影响因素多。根据房地产投资环境和投资水平，房地产投资经营风险的主要影响因素如下：

1. 房地产类型

不同类型、不同地点的房地产，其投资多少不一样，年经营费用不一样，年经营收益也不一样。所以，投资于不同类型的房地产，需要承担的投资经营风险也不相同。一般而言，房地产投资比地产投资的商业风险要小，因为房地产比地产转手要容易一些，房地产比地产更容易获得收益；投资普通住宅的经营风险比投资高档旅馆的商业风险要小，因为前者功能灵活且需求量相对稳定，而后者功能单一且需求量波动较大。

此外，房地产的房型设计和装修也直接影响着未来的收益状况。户型设计是房地产建筑设计的重点，它不仅要满足功能要求，还要符合时尚和人体工程的需要。否则，投资风险将会加大。

2. 房地产管理水平

房地产管理水平的高低，决定了房地产项目收入支出的多少，也就决定了房地产项目抗经营风险的能力。相同类型的房地产项目，为什么有的亏损，有的盈利，很大程度上决定于对房地产项目的管理水平。管理水平高的房地产项目，其经营支出低而经营收益高，这样就保证了尽快收回投资，保证了在外部环境变坏的情况下也能维持。所以，管理水平高的房地产项目，其抗经营风险的能力强。房地产投资者在投资时，为了降低商业风险，必须对房地产项目经营过程中的管理水平作出准确评价。

3. 房地产市场变化

房地产市场中竞争对手的情况，直接影响到房地产项目的收益大小。例如，当同类型竞争性房地产出现后，所投资的房地产项目，其经营收益必然要受到影响，多数是经营收益下降，这样就加大了经营风险。再如，处于闭塞地区的房地产项目，对其所投资的房地产项目的威胁并不明显，但当交通要道通到闭塞地区后，则对所投资房地产项目的威胁明显化，将会使所投资房地产项目的收益呈下滑趋势，使得经营风险加大。因此，对于竞争性房地产项目是否出现、出现时间的早晚等问题，必须在房地产投资决策之前进行详细研究。

流动性风险主要是指市场中因消费者购买能力而导致房地产商品不能按时消化而变成货币或延迟变成货币，从而给房地产经营者带来损失的风险。常见投资种类的变现顺序排列为： 现金、支票和存款、股票、债券、房地产。房地产投资的变现性，在常见投资种类中列最后。

房地产投资公司从获得土地使用权到开发建设房屋，最后向客户出售或出租，这一过程需要很长时间，有的甚至需要几年。而且，房地产商品的买卖只是所有权的转移，不可能产生物品位置的移动。所以，房地产投资具有更高的流动性风险，特别是处于房地产投资需求疲软的时期。另外，用于特殊目的的物业相对于容易改作其他用途的物业，具有更高的流动性风险。

决定房地产投资变现性的因素很多，主要有以下几种：

1. 房地产价值量的大小

房地产价值量越大，所需资金越多，所冒风险越大，则越不易在房地产市场上找到买主，因而变现性越差。比如，高级公寓的变现性低于普通住宅，大型商场的变现性低于临街小店，整幢楼房的变现性低于分户出售房屋的变现性。

2. 房地产的建设程度

房地产的建设越处于低级状态，其变现性越差。比如，生地投资比熟地投资的变现性要差，单纯土地投资比一般房地产投资的变现性要差，半拉子房地产投资比完工房地产投资的变现性要差。急于将土地投资转化成现金，往往会导致巨额的损失，所以在单纯土地投资时，一定要充分考虑是否拥有实力，保证能持有土地，等到恰当时机再出手。

3. 房地产地段好坏

房地产所处地段越好，升值潜力越大，则变现性越好，房地产投资的变现风险越小。比如，市区房地产比郊区房地产的变现性要好，处于商圈内的房地产比商圈外的房地产的变现性要好。

4. 房地产的市场行情

在房地产市场的繁荣时期出售房地产，比在房地产市场萧条时期出售房地产要容易得多，即房地产市场行情越好，房地产投资的变现性越好，房地产投资的变现风险越小。

5. 房地产的净现金流量

房地产净现金流量越大，房地产的变现性越好，房地产投资的变现风险越小。因为净现金流量大的房地产，显示着良好的创收能力，所以容易吸引买主购买，比如经营状况良好、经营收益可观的酒店比较容易在市场上出售，并且售价较高。

财务风险是指房地产项目融资、负债经营等财务管理方面带来的风险。房地产开发企业负债经营的目的，是借助杠杆效应减少平均负担的固定成本，从而增加额外收益。然而，如果过度举债或资金运用不当，不仅会增加融资成本，减少投资收益，还有可能因无法按期偿还债务而失去抵押物或使企业面临破产危险。特别是当房地产市场疲软、销售不畅、利润下降时，杠杆效应就会呈负影响状态。随着融资占房地产投资中的金额的增加，财务风险增大。大量资料表明，绝大部分房地产投资中，通过融资所筹措的资金一般占总投资额的50％以上，有时甚至占80％或90％以上。高比例的财务杠杆，使房地产投资面临着不可忽视的财务风险。

若房地产投资预期利润率为15%，而贷款利率为10%，假定其他因素不变时，投资者贷入1元的资金，预期可以得到0.05元的纯收益，即毛利润为0.15元。贷款利息为0.1元，两者之差为0.05元。这里可以得出预期利润率和贷款利率的利差为5%，这一利差可称为财务杠杆率。在自有资金不变的情况下，若财务杠杆率为5%，表明投资者每贷入1元可额外获得0.05元的纯收益，投资的利润范围扩大。但财务杠杆率受预期利润率和贷款利率两方面的影响，使投资的不确定性增大，不能达到预期收益的可能性也在增大。这是因为，财务杠杆的使用虽然提高了税前年收益的期望值和可能收益的上限，但也扩大了年收益波动的范围，降低了可能收益的下限，下端风险增大了。加上抵押贷款贷方对净收入有优先要求权，而投资者的税前现金流量是还贷后的余额，所以，增加贷款量也增加了营业收入不足以偿还债务的可能性。

通货膨胀风险是指由于物价水平上升致使投资者未来收益减少而形成的风险，风险的高低与通货膨胀率的大小密切相关。

由于房地产商品价格具有与物价同步波动的趋势，因而房地产投资具有保值、增值功能，并能充分降低因通货膨胀带来的投资风险。据悉，美国、英国和我国香港地区房地产价格的年平均上涨率，约是同期年平均通货膨胀率的两倍；而我国过去10 年住宅价格年平均增长率在20％以上，也超过同期年平均通货膨胀率的增长速度。但是，当通货膨胀率较高时，通货膨胀将导致未来收益价值的下降。若房地产投资收益是以分期付款方式取得，投资者则将面临严重的通货膨胀风险，如房地产投资者将房地产以固定利率的分期付款方式出售或以固定租金长期出租房地产时，投资者将承担物价上涨所带来的损失。由于房地产投资资金大、周期长，因此当物价上涨较快时，投资者面临的通货膨胀风险加大。

大多数房地产投资项目都需要维持房产的维护和管理，以便使投资的资产得以保值。在这里，投资者可以获得的收益率取决于管理的能力，因此，管理风险是指由于物业管理公司的管理不当而给作为业主的投资者带来的利润损失。这种风险是源于适应竞争条件的管理能力和管理创新能力，以及经营业务活动的效率。一些物业要求的管理技能高于其他类型，例如，地区性的商业区需要不断地进行商业区的市场营销和空间面积的出租，以保持足够的能够将顾客吸引到该商业区的承租者混合群体。

房地产是投资额大、投资回收期长的产业，在其发展中，必须与金融业密切配合才能得以发展，金融业的变化直接影响房地产业的发展变化。由于金融业的可变因素甚多，所以房地产投资金融风险的影响因素也很多，主要有以下几个方面：

1. 金融政策的调整

由于房地产与金融业关系密切，所以国家在调控固定资产投资时往往是通过金融政策的调整来实现的，比如加大宏观调控力度，提高利率，紧缩银根。这些金融政策的调整，使得房地产价格下降，投资速度减慢，使得房地产公司由于贷款利率增加而导致收入减少、支出增加、投资成本增大，甚至退出房地产市场或倒闭。一般而言，金融机构贷款利率的提高，往往会使房地产价格下降，利息支出增加，投资成本增大，形成房地产投资金融风险。

2. 取消抵押品赎回权的威胁

房地产投资大多使用抵押贷款，而使用抵押贷款的最大风险就是取消抵押品赎回权。

贷款是必须要归还的，还款的承诺是在进行抵押贷款时就写入条款的。用房地产作贷款抵押并不能解除借款人还款的义务，如果不能保证按期还款，不能履行抵押贷款条款中的承诺，贷款银行就有权拍卖抵押品，取消抵押品的赎回权。取消抵押品赎回权的过程，实际上就是贷款银行收回贷款的过程，而抵押品拍卖是取消抵押品赎回权的形式和方法。贷款银行是货币所有者，接管并出售抵押品是银行收回贷款的一种方法。贷款银行接管抵押品是为了出售，而不是为了拥有它。所以，取消抵押品赎回权是通过拍卖抵押品来完成的。

对于房地产投资者而言，由于拍卖抵押品是被迫的，所以拍卖的结果对其是很不利又无可奈何的。造成拍卖结果不利的原因主要有： ① 在出售时机上没有选择权，出售时机不好，就卖不上好价钱；② 拍卖对于抵押品的声誉有不利影响，也使得价格上不去；③ 贷款银行急于出手时，价格往往更低。

3. 银行催还贷款的要求

为防止贷款流失，银行往往会在房地产投资者财政状况不妙时加紧催还贷款，结果形成了“雪上加霜”或者是“釜底抽薪”的局面，给房地产投资者带来相当大的投资风险。

政策风险是指影响房地产投资的社会、经济、政治等政策变化所带来的风险。由于房地产商品既是生产资料又是生活资料，与整个社会生产关系紧密，国家或地方政府通常对居民住房进行直接、有效的管理，并建立有完整的政策法规和管理体制。因此，房地产商品更多地受到国家或地方政府政策和法令的限制。

房地产市场是一个不完全竞争市场，并非完全市场化。即使在经济发达的国家和地区，如美国、英国、日本、法国和我国的台湾、香港地区等地，政府对房地产的发展也进行了直接的干预。不同的国家和地区对房地产的发展，存在程度不同的干涉和限制，如政府对土地使用权出让年限的限制，城市规划中对土地使用性质、建筑用途、建筑容积率、建筑高度等的限制等；又如在我国目前建立的以经济适用房为主的多层次城镇住房供应体系中，对于不同收入的家庭实行不同的住房供应政策等。投资房地产商品不仅受国家和地方政府现行政策的限制，同时还受其未来政策的影响。房地产投资中面临着城市规划变化的风险、税收和价格政策调整的风险，以及国内外形势变化的风险。

房地产的价值通常受到环境的影响，或者受到对现有环境潜在危害的突发性认识的影响。例如，在过去采用石棉作为建筑物保温材料是常见的，而目前认识到建筑物中石棉是一种潜在的健康危害源；再如，某一物业可能受到在房址或其附近被散落的或曾被掩埋的有毒废物的污染等。环境风险可能导致比其他风险更高的损失，因为投资者可能要承担大大超过房产价值的清理费用。

自然风险是指由于自然灾害和意外事故给房地产投资带来的风险，如洪水、地震、火灾等一旦发生，就会造成房屋毁坏，从而给房地产投资者带来巨大损失。投资者对此在心理上应有所准备。

1. 房地产所在的地理位置

不同的地理位置，发生自然灾害和意外事故的可能性不同。比如，靠近海边的地区，发生海啸的可能性较大，而远离海边的地区，不存在发生海啸的风险。南方多雨地区，发生火灾的风险就小，而北方干旱地区，发生火灾的风险就大。南方地区容易发生水灾，而北方地区容易发生雪灾。

2. 房地产本身特性

不同类型的房地产，其发生意外事故的可能性不同。比如，大型商场发生火灾的风险较大，而游泳馆发生火灾的风险较小；大型体育场馆发生骚乱和拥挤的可能性较大；社会或军事重要场所遭受坏人破坏的可能性较大。

不同结构的房地产，其发生意外事故的可能性也不同。比如，木结构房屋比钢筋混凝土结构房屋发生火灾的可能性大；砖混结构房屋比框架结构房屋发生倒塌的可能性大；现浇混凝土结构房屋比预制混凝土结构房屋倒塌的可能性要小。

3. 抗灾自救能力

自然灾害和意外事故是不可避免会发生的，其造成的损失，除与自然灾害和意外事故本身大小有关外，还与抗灾救灾能力有关。抗灾救灾能力强的地方，房地产投资的自然灾害风险和意外事故风险就轻一些，因为抗灾救灾能力强的地方，可以把自然灾害和意外事故带来的损失降低到最低程度。

4. 房地产管理水平

房地产管理水平高，能够把防范工作做好，就可能避免或延缓自然灾害和意外事故的发生，可以减轻自然灾害和意外事故造成的损失。所以，管理水平高的房地产投资项目，其自然灾害风险和意外事故风险就相对较小。

一、 知识训练题

1. 简述房地产风险的类型。

2. 简述经营性风险的影响因素。

二、 技能训练题

1. 查找资料分析我国房地产主要有哪些类型的风险，每种风险形成的因素有哪些？思考、分析、讨论，并写出分析报告。

2. 分析讨论：

房地产业是一项受政策性影响极大的产业，易受国家宏观调控政策和中国房地产信贷部、房地产金融机构、中国银监会、四大国有商业银行等相关税率政策的影响。自从2003年4月121号文件拉响本轮房地产宏观调控警报，接着2004年3月提高开发商拿地“门槛”，2005年3月“国八条”将宏观调控提高到了政治高度，2006年4月房贷利率再次上调，接着2006年5月17日“国六条”又再一次拉开了房地产宏观调控的大幕……紧接着，限价房和两限房的提出，一系列的银行放贷利率，特别是2007年9月对第二套房贷的门槛提高……这一系列政策从拿地、融资渠道等方面限制了房地产开发商的大量投资活动。在房地产投资前期，企业可能已经花费了大量的资金做了房地产投资前期策划，如果对他们拿地加以控制，这时就会给房地产投资带来很大的风险。还有税率及银行利率的调整限制了很多企业融资的渠道，这样很可能造成大量的烂尾楼和资金链的断裂。

分析并讨论：

(1) 上述资料说明我国现行房地产面临着什么样的风险？

(2) 这种风险对房地产业影响大吗？为什么？

3. 分析讨论： 2008年5月12日汶川大地震改变了人们对房地产投资风险的认识，强化了人们在哪些方面风险的认识？这种认识上的改变将会使房地产开发面临哪些问题？

第三节 房地产投资各阶段的风险

【学习目标】

1. 能通过网络了解房地产投资各阶段存在的风险的相关信息；

2. 能熟练掌握房地产投资各阶段存在的主要风险。

【理论学习】

不仅要学习房地产投资风险的类型，还要掌握房地产投资各阶段的风险，因为在每阶段，风险类型不一样，大小也不同，投资者防范和规避的措施也不同。

房地产决策研究阶段的投资风险是很大的。在这一阶段，投资者既要认真审核项目可行性研究报告，又要对各项指标进行自我评估，如审查设计方案是否合理，出租率是否高估，项目运营成本是否低估，建设费用是否低估等。投资者要根据自己对项目风险性和盈利性的判断，结合投资策略，确定是否投资及投资多少。

开发商筹措资金的来源一般有自有资金、银行贷款、发售债券、发售股票、吸收投资、预收工程款等。开发商拥有的自有资金数额越大，投资风险就越小；反之亦然。如果开发商的自有资金很少，不足30%，则投资某项房地产的风险就相当大。如果银行贷款已落实，发售债券(股票)的申请已被批准，吸收投资数额已较大，预收工程款已有着落，则投资风险相对降低，但利润也会相对减少。

这一阶段的主要风险是：

(1) 能否以较低的价格找到合适的承包商；

(2) 承包商能否按期、按质、按量地完成建设任务；

(3) 材料价格会不会大幅度上涨；

(4) 房地产升值潜力能否发挥；

(5) 竞争性项目会不会出现，房地产价格会不会下降；

(6) 会不会发生重大自然灾害等等。

为减少上述风险，可以采取许多行之有效的措施，如与信誉好的承包商建立伙伴关系，准备预备款以应付急用，储备材料或实行材料费包干办法，参加保险，加强市场预测，实行地区性大规模开发以排除竞争性干扰等。

这一阶段个人投资者的主要追求目标是：

(1) 期房与现房的差价；

(2) 项目经营利润；

(3) 房地产升值潜力；

(4) 有利的位置、楼层等。

这一阶段个人投资者至少需具备以下条件之一：

(1) 对房地产升值潜力有把握，信心十足；

(2) 善于经营此类项目；

(3) 对房地产市场行情把握准确；

(4) 看准位置与楼层。

这一阶段的投资风险主要有：

(1) 出租率能否达到预期目标；

(2) 经营支出是否会超支，经营收入是否会不足；

(3) 试运营期是否过长；

(4) 会不会出现其他竞争性项目的干扰。

为减少上述风险，需加强宣传，扩大知名度，吸引顾客；需加强项目经营管理，减小支出；需提供优质服增加收入；需缩短试运营时间。

这一阶段投资者的主要追求目标是： 在项目进入正常运营阶段之前抓住最后一个时机，用较低的代价获得正常经营利润。

在这一阶段，项目的经营已步入正轨，经营收入基本稳定。这一阶段的投资风险在八个阶段中最小，但此时投资机会较少，项目原拥有者不愿转手，或即使有投资机会，却因代价相对较大而投资收益相对较小。

这一阶段投资者的主要追求目标是经营利润，主要风险是项目经营计划(方案)能否实现。所以，这一阶段适合那些善于经营又不愿冒较大风险的投资者。

在这一阶段，为保证或改善项目服务质量，需追加投资，更新原有设备，但投资以后的经营成果如何还无法获知。同时，设备更新的技术要求高，投资数额大，花费的时间较长。所以，这一阶段的投资风险较大。一般来讲，这一阶段的投资风险，大于项目试运营阶段的投资风险而小于项目建设阶段的投资风险。

这一阶段投资者的主要追求目标是：

(1) 更新项目设备，改善经营条件，提高经营利润；

(2) 抓住项目原拥有者愿意转手的有利时机。

这一阶段投资者需具备以下条件：

(1) 熟悉设备更新业务；

(2) 对设备更新后的经营利润有信心。

这一阶段的投资风险主要有：

(1) 所需投资是否低估；

(2) 所需时间是否少算；

(3) 是否有经营利润；

(4) 是否会出现意外事件；

(5) 是否会出现竞争对手。

在这一阶段，投资者主要追求修复改造后的高额利润。这一阶段投资者应具备以下条件：

(1) 对修复改造后的经营利润有把握；

(2) 对修复改造工程有经验。

在项目拆除阶段，投资者的追求目标不是项目的使用价值，而是项目的拆除收入(副收入)和土地再利用价值(主收入)。实际上，这一阶段是对土地再开发的论证设计过程。所以，这一阶段的投资风险近似于项目论证阶段的投资风险。一般来讲，这一阶段投资者需具备以下条件：

(1) 投资者有意利用原项目所占用的土地；

(2) 投资者预知该地块将来会升值；

(3) 有拆除房地产的经验；

(4) 对拆除收入感兴趣。

一、 知识训练题

1. 简述项目在资金筹措阶段的风险。

2. 简述项目在正常运营的方面。

二、 技能训练题

1. 材料分析：

“上有天堂，下有苏杭”，杭州是一个极其适合居住的城市，但近几年房价上涨，却不一定适合异地置业。2007年里，杭州地王之声不断，一月内就有三幅地块先后刷新天价： 先是绿城集团于5月30日以34.9亿元竞得钱江新城126亩的地块，每平方米楼面地价达11759元；接着是6月25日，浙江旅游房产公司以16亿元拿下“原金松洗衣机厂”地块，楼面价达12245元/平方米；同日，雅戈尔以14.76亿元拿下占地仅54.2亩的杭州商学院地块，楼面地价高达15712元/平方米。这些楼面地价，几乎都已接近周边现有商品房售价。

分析讨论：

(1) 这是属于项目哪个阶段的风险？

(2) 请对上述三个公司的财务状况进行了解，结合目前房地产市场现状，分析这三个公司将会面临什么样的风险？

2. 材料分析：

2009年1月21日，其最新报告显示，宁波、重庆、成都、北京、南京和福州，已成为2008年全国新建商品住宅成交量下滑较多的城市，成交量分别下滑61.9%、54.9%、49%、39.2%、39.1%和39%，而发改委数据显示，上述五个城市，2007年12月的房价指数同比涨幅分别高达148%、13.5%、9.3%、15%和7.2%。

分析讨论：

(1) 上述材料属于项目开发什么阶段的风险？

(2) 风险产生的根源是什么？

(3) 如何降低此类风险？

第四节 房地产投资风险的评价方法

【学习目标】

1. 能通过网络了解房地产投资风险的相关信息；

2. 能熟练掌握房地产投资风险的识别方法；

3. 能熟练掌握房地产投资风险的度量方法；

4. 能熟练掌握房地产投资风险的评价方法。

【理论学习】

房地产投资风险较大，为了判断项目在经济上是否可行，必须对风险进行识别、度量，同时对风险进行评价，以作出是否投资的决策。

(一) 风险识别的含义

风险识别是从系统论的观点出发，遵循一定的科学方法，综合考虑房地产开发经营涉及的各方面及开发建设的全过程，筛选、确定开发经营过程中应予以考虑的风险因素并分析风险产生的原因的过程。风险识别是一项连续性的工作，由于项目所处环境条件在不断变化，因此事物所面临的风险也会经常变化。旧风险消失了，新风险出现了；此风险减小了，彼风险则增大了。新科技、新工艺、新材料、消费者偏好和国家政策等的变化均可能引起原风险性质的变化，或导致新的致命风险产生。这就要求风险管理者密切注意原有风险的变化，不断识别新的风险。风险识别也是一项制度性的工作，作为一种科学管理方法，它需要建立有关制度作保障，以便风险识别工作规范化、制度化。

(二) 风险识别的方法

在房地产开发过程中，许多风险具有较强的隐蔽性，各种风险往往交织在一起，引起风险的原因更是错综复杂，这就给风险识别带来了一定的困难。因此，风险识别必须采用一些科学的方法，而不能凭主观臆断进行猜测。风险识别的方法很多，目前对建设工程项目风险识别常用的有： 德尔菲法、头脑风暴法、情景分析法等。

德尔菲法也叫专家调查法，它起源于20世纪40年代末期，最初由美国兰德公司(Rand Corporation)首先使用，很快就在世界上盛行起来。现在此法的应用已遍及经济、社会、工程技术等各领域。用德尔菲法进行项目业主风险预测和识别的过程，是由项目风险小组选定与该项目有关的领域和专家，并与这些专家建立直接的函询联系，通过函询收集专家意见，然后加以综合整理，再匿名反馈给各位专家，再次征询意见。这样反复经过四至五轮，逐步使专家的意见趋向一致，作为最后预测和识别的根据。在运用此法时，要求在选定的专家之间相互匿名，对各种反应进行统计处理并连同反馈意见征询几轮意见。经过数轮征询后，专家们的意见就会相对收敛，趋向一致。我国在20世纪70年代引入此法，已有不少项目组采用，并取得了比较满意的结果。

头脑风暴法，是以专家的创造性思维来获取未来信息的一种直观预测和识别方法。此法是由美国人奥斯本于1939年首创的，从20世纪50年代起就得到了广泛应用。头脑风暴法一般是以“宏观智能结构”为基础，通过专家会议，发挥专家的创造性思维来获取未来信息。该法要求主持专家会议的人在会议开始时的发言，能激起专家们的思维“灵感”，促使专家们感到急需回答会议提出的问题，通过专家之间的信息交流和相互启发，从而诱发专家们产生“思维共振”，互相补充并产生“组合效应”，以获取更多的未来信息，使预测和识别的结果更准确。我国20世纪70年代末引入头脑风暴法，很快就受到有关方面的重视和采用。

情景分析法，是由美国pierr Wark于1972年提出的。它是根据发展趋势的多样性，通过对系统内外相关问题的系统分析，设计出多种可能的未来前景，然后用类似于撰写电影剧本的手法，对系统发展态势作出自始至终的情景和画面的描述。当一个项目持续的时间较长时，往往要考虑各种技术、经济和社会因素的影响，对这种项目进行风险预测和识别，此时就可用情景分析法来预测和识别其关键风险因素及其影响程度。情景分析法对以下情况是特别有用的： 提醒决策者注意某种措施或政策可能引起的风险或危机性的后果；建议需要进行监视的风险范围；研究某些关键性因素对未来过程的影响；提醒人们注意某种技术的发展会给人们带来哪些风险。情景分析法是一种适用于对可变因素较多的项目进行风险预测和识别的系统技术，它在假定关键影响因素有可能发生的基础上，构造出多重情景，提出多种未来的可能结果，以便采取适当措施防患于未然。情景分析法从20世纪70年代中期以来，在国外得到了广泛应用，形成了一些具体的方法，如目标展开法、空隙填补法、未来分析法等。一些大型跨国公司在对一些大项目进行风险识别时，都陆续采用了情景分析法。但因其操作过程比较复杂，目前此法在我国的具体应用还不多见。

对于建设工程项目风险识别来说，仅仅采用一种风险识别方法是远远不够的，一般都应综合采用两种或多种风险识别方法，才能取得较为满意的结果。而且，不论采用何种风险识别方法组合，都必须包含风险调查法。

风险就是指对预期的偏离程度。尽管这种偏离是随机的，但我们可以事先确定各种偏离出现的可能性，并估计这种偏离程度。偏离的程度越大，风险也就越大。 具体而言，投资风险就是指未来各种可能的收益与预期收益之间的偏离程度。

度量投资风险的指标有方差、标准差、变异系数、β系数。我们只学习方差和标准差。

所谓方差，就是指各种状况下的投资收益与预期收益均值的差的平方和的平均值。标准差则是方差的算术平方根。用公式表示就是： 方差： σ2＝∑ni＝1(xi－x)2n

标准差： σ＝∑ni＝1(xi－x)2n对同一种投资方案，方差或标准差越大，其风险就越大。但是，同一类型的两种投资方案，如果它们的预期投资收益不同，就很难用方差或标准差来比较它们相互之间的风险大小。这时，就必须用其他的风险度量来衡量。

前面所说的风险，是指某种不利事件发生的可能性。通过测定偏离期望值的程度来衡量风险，实际上会把高于期望值的部分也视作对期望值的偏离而引起误解，这是需要注意的。从理论上来说，运用损失概率或者低于预期值的概率来测定风险更符合逻辑，不过，这种测定方法的结果并不会影响最终结论。在实践中，一般也是运用标准差或偏离期望值的程度来测定风险就可以了，而不一定要用损失概率。在某些情况下，如当收入不易确定时，也可以用损失概率来衡量。

如何正确评价一宗房地产投资的风险呢？通常的办法是计算投资风险率。其计算方法有以下几种：

(一) 营业率评价法

1. 投资房地产的营业率

一切能够带来收入的房地产都必然发生经营费用。营业率是指以利润来维持其赚钱的能力。营业率被用来判定投资报告的净营业收入是否具有现实性，计算公式为： 营业率＝年营业总费用／年计划总收入据有关调查数据表明，新公寓楼营业率在38％～40％之间是可行的。办公楼、商业楼有不同的营业率，营业率太低说明投资方案中有些成本费用没有考虑，太高则说明管理不善。营业率太低或太高，都说明风险太大。

2. 偿债收益比

营业净收入是扣除所有成本费后的收入，是偿还债务资金的基本来源，它和偿债责任的比率反映了借款人偿还贷款的能力。偿债收益比＝营业净收入／要求的年偿债额 偿债收益比数值越小，该项借款投资的风险越大；反之，则风险越小。住宅资产的偿债收益比一般要求超过1∶2，才被认为是安全的。

3. 保本占用率

保本占用率是计算房地产安全性的另一重要指标。其计算公式为：保本占用率＝(年营业总费用＋要求的年偿债额)／年计划总收入保本占用率是用来评价房地产项目收支情况的指标。保本占用率越高，说明投资风险越大；保本占用率太低，则说明年营业总费用有遗漏的部分，需要重新审查、计算。对于住宅投资而言，保本占用率在85％～90％的范围内是可以接受的，超出此范围则投资风险较大。

(四) “一三法则”评价法

“一三法则”是指在投资风险为1 的条件下，投资收益为3以上时，可以进行投资。“一三法则”是用来评价收益与风险是否相匹配的法则。例如，某项房地产投资最多会赔10万元，最多能赚30万元，那么这项投资是值得一搏的。如果某项房地产投资最多会赔20万元，最多只能赚20万元，那么这项投资就不值得去冒险。上述分析是在赔赚各占50％的条件下进行的，如果赚的可能性大于50% ，可以按期望值进行比较。

一、 知识训练题

1. 简述德尔菲法。

2. 房地产投资风险有几个度量指标？常用哪两个？

3. 以营业率评价房地产投资风险有什么特点？

二、 技能训练题

1. 项目： 2008年，国家出台了很多税收优惠政策，地方政府甚至对购房者给予补贴，并且深圳、广州房价也跌了15％～30%不等。有人认为现在是抄底的时候了，而有人不同意，认为2009年宏观形势仍不乐观，还得等2～3年。请同学们分组模拟“头脑风暴法”进行风险的识别，作出是否投资的决定。

2. 计算分析题

(1) 一商铺每年租金是2万元，年营业收入3万元。该商铺是否值得投资？

(2) 有两个房地产投资方案A和B，每个方案的投资成本都为100万元，设来年经济的不同情况下，各方案的盈利估值如下表所示，请计算A/B方案的期望值和标准差，并比较两个方案风险的大小(投资者应该选择哪一方案)。〖F〗

第五节 房地产投资风险的对策

【学习目标】

1. 熟悉并能正确提出有效回避风险的对策；

2. 掌握并能有效地进行风险转移；

3. 掌握并能科学地进行风险自留；

4. 能有效地进行损失控制；

5. 能够对不同的风险提出不同的防范对策。

【理论学习】

一旦识别了风险，就应该考虑各种风险对策问题，即针对各种风险的类型及其可能的影响程度，寻找和确定相应的风险对策，以达到减少损失或避免损失的目的。

想要回避房地产投资风险，首先应准确识别和预测风险。投资者要降低风险，必须在作出投资决策前，进行深入的可行性研究和风险预测，分析、评估项目投资可能遭遇的各种不确定性风险，然后针对可能出现的风险制定回避对策。在房地产投资活动中，风险是客观存在的，是不以人的意志为转移的。投资风险回避在于要在及时发现或预测到各种潜在风险的同时，能够采取相应的有效措施，化解、缓和、减轻、控制风险，最大限度减少投资者预期收益损失的可能性。回避和控制风险的基本思想是对某种损失的可能性进行调整，进而尽可能降低它发生的可能性。如果造成损失的不确定因素出现的可能性无法确定，那么在投资过程中应尽量避免它的出现。如果造成损失的不确定因素出现的可能有大有小，则要采取措施使出现的可能性尽量小，进而减少损失的可能性。针对不同类型的风险，其回避和控制的具体方法也有所不同。

(一) 市场竞争风险的回避

市场的容量是有限的，如果竞争对手多，相应的市场份额就会减少。所以，对于一个楼盘来讲，深入调查楼盘竞争的详细情况，针对性制定竞争策略，对于本项目投资收益的大小有着决定性的影响。很多投资者在研究竞争对手时，比较注重出售的同类项目，却忽视了潜在的同类项目。事实上，潜在项目才是最真实的竞争对手。回避市场竞争风险首先要确定竞争对手，在明确竞争对手后，应调查清楚竞争对手的详细信息，包括推出的产品有多大规模，主力户型是什么，主力面积有多大，户型设计有什么优缺点，各户型的销售情况如何，最低价、最高价、均价是多少，付款方式有哪几种，不同付款方式的折扣有多大，什么时候推向市场，采取什么方式推广等。这些问题清楚后，方能知己知彼，将本项目的风险降至最低。

(二) 通货膨胀风险的回避

1. 重视通货膨胀对房地产投资的影响

房地产投资者为了降低金融风险，加速资会周转，降低投资成本，多采用预售或预租的方式。但由于通货膨胀的影响，会使房地产投资者获得的收益在未来的实际价值会有所降低，实际购买力相对降低。为了避免造成损失，房地产投资者应从整个项目周期着眼，重视通货膨胀对房地产投资的影响，房地产投资方案的评估要在考虑了通货膨胀的基础上进行。

2. 争取较低的所得税率

由于通货膨胀使得房地产投资项目的实际净现值减小，而且减少幅度与所得税率成正比，所以争取较低的所得税率，是减小通货膨胀对房地产投资项目实际净现值的不利影响的途径之一。

3. 选择好的地段进行房地产投资

虽然房地产的租金和售价可以随着通货膨胀的发生而上涨，但是房地产租金和售价上涨还要求房地产地段较好。只有地段好，才有提高租金和售价的可能性。地段越好，提价的潜力越大，防范通货膨胀的作用也就越强。

4. 利用通货膨胀的影响增强在谈判中的地位

在通货膨胀较严重的国家或地区投资，项目所在地的合作方往往会掩盖通货膨胀可能给共同经营的项目带来的负面影响，试图增加外来方的投资兴趣，同时提高自身的地位。但对于外来投资者而言，则必须充分考虑通货膨胀对项目的影响，从而保证项目评估的准确性，提高期望盈利率，加大自身在合同及谈判中的地位。这对未来收益的影响至关重要。

(三) 变现性风险的回避

为回避投资的变现性风险，投资者应根据实际情况注意以下几方面：

1. 做好房地产投资管理

投资管理工作是降低房地产投资变现风险的最根本对策。管理工作做得好，影响房地产投资变现性风险的各种因素都会得到考虑和有效控制。

2. 处理好实物投资和金融投资的关系

处理好房地产实物资产投资与房地产金融资产投资的搭配比例，保证需要时有足够的可迅速变现的资产，满足对于流动性的临时需求。

3. 优先选择易于分割出售的房地产投资

在各方面情况允许的条件下，优先选择容易分割出售的房地产进行投资。因为相对而言，容易分割出售的房地产的变现性要好于不易分割出售的房地产。

4. 谨慎投资“半截子”工程

由于“半截子”工程可能出现很大的资金缺口，投资者应避免进行这类房地产投资。如果某一“半截子”工程确实市场潜力很大，投资者也应在投资决策前，在保证资金供应的同时，聘请专业的房地产服务公司对项目重新定位，重新包装，选择合适时机推向市场。

5. 审时度势，及时销售

由于房地产市场处于不断的变动之中，对投资的房地产的市场价格影响很大，从而可能引发变现性风险。所以房地产投资者在投资前，必须保证有能力在一定时间里持有房产，以便在市场繁荣时期出售房产。如果没有能力在足够的时间里持有房产，就有可能在市场萧条时被迫出售，那将会遭受难以估量的损失，而且有可能是致命的打击。

(四) 金融风险的回避

金融风险来自于金融政策的调整和贷款利率的提高两个方面，因此想要回避金融风险，也应从这两方面着手。

1. 充分把握国家金融政策

国家金融政策的调整都是有原因的，并且事先也往往是有迹象的。为了减小房地产投资的金融风险，房地产投资者必须关注国家金融政策的变化，并且通过种种迹象判断可能出现的政策调整，从而在国家金融调整政策出台之前，及早做出安排，利用金融政策的调整来获取盈利，或者降低金融政策调整所带来的损失。国家金融政策的调整是和经济周期、房地产周期的发展变化密切相关的，只有认清国家经济发展的形势，才能更好地降低房地产投资金融风险。

2. 预期银行贷款利率的变化

银行贷款利率的提高是发生频率相当高的事情，为了降低由此带来的房地产投资金融风险，一是在签订银行贷款合同时，选择固定利率；二是在评价投资方案时，按可能升高的银行贷款利率进行，预先就对银行贷款利率的提高作出防范措施；三是在进行投资方案评价时，对银行贷款利率进行不确定性分析，充分考虑贷款利率可能带来的金融风险。

3. 重视被拍卖的威胁

利用抵押贷款，可以加大房地产投资收益，但同时也加大了被取消抵押品赎回权的威胁。为此，房地产投资者要权衡风险与收益的大小，从而确定抵押贷款的数额，使抵押贷款的风险控制在可接受的范围内。

不同类型房地产的投资风险不一样，发生风险的条件也不一样，为了减轻因不能及时还本付息而被取消抵押品赎回权的威胁，房地产投资者宜选择两种以上类型房地产进行投资，以便于调剂使用资金。

4. 加强项目的经营管理

房地产投资金融风险的出现，都是在房地产投资项目经营状况严重恶化条件下发生的，所以只要能够保证房地产投资项目有良好的盈利水平，就可以降低房产投资金融风险。正因为如此，最直接的对策就是加强经营管理，强化成本控制，降低投资成本，优化资本结构，提高房地产投资项目的盈利水平，从而降低投资金融风险。

(五) 社会风险的回避

经济周期、政治风波以及国家政策的变化，都会给房地产投资带来很大的风险。

在经济周期的衰退和萧条阶段，投资规模和需求总量都会大大萎缩，原有的发展规划和投资计划发生调整性削减，造成房地产需求减少、房地产价格下降，这就是房地产投资的社会风险。为应对房地产投资的社会风险，要求投资者在作出投资决策前，就要对整个国家和投资所在城市的宏观经济状况进行深入的调查研究，准确判断宏观经济走势，以避免受宏观经济影响而造成不应有的损失。经济周期在各国家和地区是有规律可循的，时刻关注宏观经济的变化，关注各主要宏观经济指标的走向，对于识别风险是有益的。

政治和经济密不可分，政治或军事因素对房地产投资的社会风险的影响是巨大的，需引起投资者高度的重视。政治风波一旦发生，必然导致经济震荡的发生，从而使房地产价值发生骤变。政治风波本身虽具有突发性，但有时是可以判断的，这就对投资者的政治素养提出了要求。但通常情况下，这种风险不好预测。一旦发生，投资者都是非常被动和难以逃避的。所以，在存在潜在政治或军事风波的国家和地区，要慎重投资。

国家(房地产)政策的改变，尤其是调整性政策的出台，必然导致某些房地产项目受到影响，导致此类房地产项目的社会风险加大。在房地产投资中，楼堂馆所投资的商业风险受政策改变的影响最大。因为每当中国经济状况出现过热，或者中国经济实行调整政策时，压缩固定资产投资规模几乎成了“规律”——每当压缩固定资产投资规模时，楼堂馆所必然首当其冲。

政策变化也是形成房地产周期最主要的因素之一，房地产周期本身又是形成投资社会风险的一个因素。由于房地产投资的周期较长，决定了投资者在投资全面启动前，须准确判断2～3 年后房地产市场还有没有空间。如果市场只是存在暂时的空间，就要求投资者慎重决策，避免贸然投资造成巨大损失。

(六) 经营风险的回避

房地产管理水平的高低，决定房地产项目收入支出的大小，也就决定了房地产项目抵御经营风险的能力。管理水平高的房地产项目，其经营支出低而经济收益高，这样就保证了尽快收回投资，保证了在外部环境变坏的情况下也能维持。所以，管理水平高的房地产项目，其抵御经营风险的能力强。相同类型的房地产项目，为什么有的亏损，有的盈利，很大程度上取决于房地产的管理水平。房地产投资者在投资时为了降低经营风险，必须对房地产项目经营过程中的管理水平做出准确评价。必要时，应聘请专业管理公司进行房地产管理，以保证房地产管理的高水准。

1. 进行房地产类型组合投资

同类型房地产的商业风险不一样，获利能力也不一样。为了既降低投资的商业风险，又保证预期的投资收益，较理想的对策是进行房地产类型组合投资。利用不同类型的房地产功能的相互补充，以及不同类型房地产资金的调剂作用，以适应市场的需要，能够提高总体抗风险能力和获利能力。

2. 选择擅长经营的房地产项目

扬长避短是保持房地产投资成功的一个重要条件，它能够避免或降低房地产投资商业风险。

3. 规模投资，限制竞争

在某个区域进行大规模房地产开发，可以在很大程度上排除了同类竞争项目出现的可能性，降低了投资成本和投资商业风险。在房地产投资实践中，还应结合房地产市场发展趋势，对开发进行规划，以满足未来的需求变化。

4. 在经济上升期投资

一个国家或地区的经济发展和市场变化都有其规律性，有上升、有下降，这就是经济周期。在周期的上升阶段，投资形势和市场需求都将看好，商业风险较小；否则会出现成本增加、风险增大，最终导致投资者收益降低。

5. 选择“短平快”房地产项目投资

在一定时期内，对于收益较高、风险较低的项目，及时决策，快速投资，在政策变化或政治风波出现之前及时收回投资或转手出让，从而避免可能遇到的商业风险。

6. 预期投资后的维持管理费用

投资房地产后，在持有期间要花费维持管理费用。这些费用的大小、收取的难易程度等，都会影响到房地产投资的商业风险大小。为了减小投资的商业风险，在投资房地产时，既要考虑当时的投资多少，又要考虑拥有房地产时的维持管理费用，最好是选择二者之间和最小的房地产项目进行投资。

(七) 财务风险的回避

财务风险主要来自于投资收益不足以偿付贷款利息，进而导致投资失败的投资决策。贷款利息过高的原因可能有两个方面： ① 贷款利率本身就高于投资收益率；② 投资回收期过长，导致财务成本过高，侵蚀了投资收益，带来财务风险。

对于第一个原因，主要的回避办法为： 一方面在投资前对贷款利率的变化趋势有一个准确的估计。另一方面，在对项目投资收益有一个基本认识的前提下，如果投资收益的确有较大潜力可挖掘，则通过精心策划，积极运作，努力提高投资收益；如果投资收益缺乏提升空间，则在充分科学论证后，放弃该项投资。对于第二个原因，主要的回避办法是通过采取各种有效措施，尽力缩短项目的销售周期，进而缩短投资回收期，降低投资的财务成本，避免财务风险的发生。

(八) 自然风险的回避

自然灾害、意外事故、战争和政变等不可抗力事件的发生，事先都有预兆。如果房地产投资者加强管理，做好预防工作，那么就可以提前防范，从而降低风险损失。比如在估计不可抗力将发生之前，将房地产迅速变现，就可充分避免不可抗力风险。

此外，投资者通过投保等手段，可以将自然灾害风险和意外事故风险转嫁给保险公司，从而保证在发生灾害时能够得到一定的赔偿。当然，房地产投资者在投保时，需要支付保险金。但所支付的保险金数额，与发生灾害时获取的赔偿相差悬殊。因此，投资者应该强化投保意识，以预防为主。房地产投资者投保以降低自然灾害和意外事故风险的做法，是值得和必要的。

1. 加强管理，以预防为主

自然灾害、意外事故、战争和政变等不可抗力事件的发生，一般事先都有预兆。如果房地产投资者加强管理，做好预防工作，那就可以提前防范，从而降低风险损失。比如，在估计不可抗力将发生之前，将房地产迅速变现，就可充分避免不可抗力风险。为加强管理、做好预防工作，必然要花费一定的财力和精力，这是为了避免更大损失所必需的，对此决不能有丝毫的懈怠麻痹思想。

2. 积极投保

房地产投资者通过投保，可以将自然灾害风险和意外事故风险转嫁给保险公司，从而保证在发生灾害时得到一定的赔偿。当然，房地产投资者在投保时，需要支付保险金，但所支付的保险金数额与发生灾害时获取的赔偿是相差悬殊的。所以，房地产投资者投保以降低自然灾害和意外事故的做法是值得的、必要的。房地产保险的种类，主要有房屋财产保险、商品房经营项目保险、房屋抵押贷款保险、建设工程勘察设计保险、建筑工程保险和安装工程保险等。在具体工作中，房地产开发商可选择投保。

3. 选择不可抗力事件发生可能性小的地方投资

由于不同地方发生不可抗力事件的可能性不同，所以房地产投资者必须认真考察投资地区的自然灾害情况、政治经济和社会发展情况，并对相关的不可抗力因素的发生进行评价，然后再决定是否投资。房地产投资者不能完全寄希望于投保来降低不可抗力事件的发生风险。

风险转移是房地产开发企业风险管理中非常重要且广泛应用的一项对策，它可分为非保险转移和保险转移两种。

根据风险管理的基本理论，房地产开发过程的风险应由有关各方分担，而且风险分担的原则是： 任何一种风险都应由最适宜承担该风险或最有能力进行损失控制的一方承担。因此，符合这一原则的风险转移是合理的，并且可以取得双赢或多赢的结果。例如： 在项目投资过程中，项目决策的风险应由业主承担，设计风险应由设计方承担，而施工技术风险应由承包商承担，等等。否则，风险转移有可能付出较高的代价。

(一) 非保险转移

非保险转移又称合同转移，因为这种风险转移一般都是通过签订合同的方式将风险转移给非保险人的对方当事人。

1. 业主将合同责任和风险转移给对方当事人

例如： 可通过房地产开发建设合同转移风险。

2. 第三方担保

合同当事人的一方要求另一方为其履约行为提供第三方担保，担保方所承担的风险仅限于合同责任，即由于委托方不履行或不适当履行合同以及违约所产生的责任。例如一般房地产建设工期较长，施工期间将面临建材、设备市场价格波动等风险。投资者可在协议条款中载明，因承建方造成工期延误及其损失时，责任和费用由承建方承担。

(二) 保险转移

保险转移通常直接称为保险，即通过参加保险，以较小数额的保费代价，避免承受较大的风险。保险这种风险转移形式之所以能得到越来越广泛的应用，原因在于符合风险分担的基本原则，即保险人较投保人更适宜承担有关的风险。对于投保人来说，某些风险的不确定性很大(风险很大)，但是对于保险人来说，这种风险的发生则趋于客观概率——不确定性较低，即风险较低。

不过，不是所有的风险都可以通过保险来转移的，保险公司经营范围只包括纯粹风险，所以房地产投资风险通过保险的转移，部分性受到限定。

风险自留，是指投资者预期某些风险不可避免时，通过设立基金自行承担风险变现后的财务后果。风险自留有主动与被动、计划性与非计划性之分。

(一) 计划性风险自留

计划性风险自留是主动的、有意识的、有计划的选择，是风险管理人员在经过正确的风险识别和风险评价后作出的风险对策决策，是整个房地产投资过程风险对策的一个组成部分。也就是说，风险自留决不可能单独运用，而应与其他风险对策结合使用。

(二) 非计划性风险自留

由于风险管理人员没有意识到房地产投资过程某些风险的存在，或者不曾有意识地采取有效措施，以致风险发生后只好由自己承担，这样的风险自留就是非计划性的和被动的，是被迫采取由自身承担损失的风险处置方法。这往往造成严重的财务后果。为此，在房地产的开发建设中，可在工程概预算时设置不可预见费；在开发项目运营过程中，可建立意外损失基金。

损失控制是一种主动、积极的风险对策。损失控制又可分为预防损失和减少损失。预防损失的主要作用在于降低或消除损失发生的概率；减少损失的作用在于降低损失的严重性或阻止损失的进一步发展，使损失最小化。

一、 知识训练题

1. 简述回避风险的方法。

2. 简述变现风险的回避途径。

3. 简述金融风险的回避途径。

二、 技能训练题

1. 材料分析：

我国是全球最重要的基础性大宗物资进口国，且是世界第二大能源消费国和第八大石油进口国。我国目前在原油、铁矿石、铜精矿、大豆等基础物资上的对外依存度，已高达50%左右。以铁矿石为例，我国铁矿石对外依存度非常高。由于目前西方国家已经控制了全球70%的铁矿石资源，因此中国进口铁矿石的价格一路飚升，2005年上涨了715%，2006年上涨19%，2007年上涨9.5%，2008年则上涨了65%。铁矿石价格上涨，直接带动钢材价格上涨，进而导致物价上涨压力向下游的传导和扩散。已经公布的数据显示，2008年5月份的工业品出厂价格(ppI)同比上涨8.2%，原材料、燃料、动力购进价格上涨119%。虽然当下通胀压力随粮价的趋稳而有所减缓，一些观点倾向于认为中国经济的通胀压力随着同比效应逐步回落，下半年的通胀压力会明显减缓，但是ppI的走高却让今年的CpI走势不容乐观。未来一个阶段，中国的通胀可能仍然会保持在较高的水平。随着央行紧缩性货币政策的实施，去年起主导作用的需求拉动型通货膨胀在很大程度上受到抑制，输入型通货膨胀和成本推动型通胀将成为未来的主导因素。

(巴曙松.通货膨胀对房地产的影响.http：//www.zjsr.com 20080709)

(1) 上述情况会给房地产业带来什么类型的风险？

(2) 请对这类风险提出相应的对策。

2. 材料分析：

2007年5月18日，央行宣布上调一年期存贷利率0.27%、一年期贷款利率0.18%；上调存款准备金率0.5%；扩大人民币对美元的波幅上下限0.5%。这是近10年来中国首次同时宣布上调存款准备金率和存贷款利率。从政策的目标来看，是为了加强对银行流动性管理，引导货币信贷和投资合理增长及保持物价的稳定。对于这次央行货币政策紧缩的“组合拳”，有人称之为是央行政策的“三管齐下”，它将对国内整个市场产生巨大的影响。

(易宪容.加息是针对股市还是楼市.http：//i.mop.com/yixianrong 20070521)

请分析利率上调给房地产投资带来的风险，并提出风险回避的具体对策。

3. 材料分析：

加速上涨的房价引发了中央政府更为严厉的调控措施。2005年的宏观调控始于3月17日央行取消住房贷款优惠利率，紧接着，国务院办公厅下发了《关于切实稳定住房价格的通知》，共八条。通知要求控制房价涨幅过快，从土地供应、供应结构、拆迁、引导消费、市场监测等多方面切入以稳定房价，并首次以行政问责形式将稳定房价提高到政治的高度，被称为“老国八条”。一个多月后，国务院办公厅转发建设部、发改委、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、银监会等七部门《关于做好稳定住房价格工作的意见》，被称为“新国八条”。与此同时，上海、深圳等地也先后出台了一系列政策，从信贷、税收、信息建设、市场监管等方面采取措施，对投机性购房行为进行限制。

(刘昆.房地产：市场支撑房价上涨的理由. www.stockstar.com 20071114)

分析并讨论： 面对政策性风险，开发商如何调整经营战略？

4. 材料分析：

2008年前7个月，全国房地产开发投资和商品住房竣工面积均继续保持增长态势，但全国商品住房销售面积，无论是现房还是期房，却出现了不同程度的下降。全国完成房地产开发投资15884亿元，同比增长30.9％，全国商品住房竣工面积16533万平方米，同比增长12.4％，增幅同比提高9个百分点；但销售面积大幅下降，7月份销售面积为27743万平方米，同比下降10.8％，增幅同比下降37.2个百分点。其中，现房销售面积同比下降17.8％，增幅同比下降27.6个百分点；期房销售面积同比下降8.2％，增幅同比下降42个百分点。此外，全国土地市场交易整体降温。今年上半年，以底价成交的土地接近一半，土地流拍接近10％。8月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨53％，涨幅比7月低1.7个百分点；环比下降0.1％，首次出现环比下降。

(温彬，黄丰俊.2009年房地产形势更糟糕，2010年将反转.《中国证券报》20081028)

分析并讨论：

(1) 上述材料说明房地产市场出现了什么问题？

(2) 这种情况对房地产业发展会产生什么样的影响？

(3) 房地产开发商应如何应对？