房地产投资信托是未来上市房地产基金的目标模式

4．2．1　房地产投资信托是未来上市房地产基金的目标模式

1．房地产投资信托是房地产企业经营的主流模式

美国房地产投资信托是不动产租赁经营模式，与我国房地产企业大多沿袭香港地区房地产企业的开发经营模式截然不同。这种现代企业经营模式可以获取马上就有的、年复一年的、稳定而可预测的现金流，使投资者获得了长期稳定的投资回报；这种模式形成了纵向专业化的分工合作体系，投资、开发、物业经营等各产业链条相对独立，高度专业化分工合作，又有发达的不动产金融支撑，形成了成熟的产业运行模式；这种模式以房地产投资信托为主导，以多种类型的房地产投资基金为主体，采用与资本市场接轨的不动产租赁经营方式，能够充分发挥规模经济的作用，受到资本市场的认可，企业易于做大做强。

2．房地产投资信托是房地产投资基金的主导模式

境外成熟市场的房地产投资基金有房地产投资信托（REITs）、有限合伙公司（MLPs）、综合房地产基金（CREFs）等主要组织形式。随着历史和环境的变化，由于政府税收政策的支持和自身的竞争力，房地产投资信托在经营绩效上具有明显的优势，逐步在市场竞争中胜出，成为主导模式。美国1990年上市房地产投资信托的股票市值只有87亿美元，2003年底上市房地产投资信托的股票市值规模达到2242亿美元，即13年中房地产投资信托的股票市值增长了近26倍。

房地产投资信托成为全球发展的大势所趋。目前全球都在借鉴美国房地产投资信托的成功经验。作为契约型投资基金大本营的欧洲、日本、香港地区都在大力发展房地产投资信托。20世纪90年代以来欧洲许多国家的房地产投资信托的数量有显著的增长，特别是作为新兴市场的亚洲更是后起之秀，新加坡、马来西亚、香港地区、台湾地区、韩国等都争先恐后地建立了房地产投资信托市场，推动了房地产投资信托上市。总之，房地产投资信托成为全球房地产业和资本市场发展的大势所趋。

3．房地产投资信托是我国上市房地产投资基金的目标模式

借鉴美国房地产投资信托的成功经验，顺应全球房地产业和资本市场发展的大潮，把房地产投资信托作为我国未来上市房地产投资基金的目标模式。在逐渐发展房地产信托计划、契约型房地产投资信托基金和有限合伙型房地产投资基金的同时，逐步形成以房地产投资信托为主体的房地产投资基金市场。