收购房地产不良资产的房地产基金盈利模式

6．3．2　收购房地产不良资产的房地产基金盈利模式

1．美国的房地产机会基金

美国20世纪80年代发生了储蓄和贷款协会危机，为了处置巨额不良贷款和破产机构，美国资本市场的精英参与了危机问题的解决，华尔街企业、某些私人权益企业甚至对冲基金都参与进来了。这些高风险、高收益的参与者创造了房地产资本市场的一个重要的新参与者——房地产机会基金，这对现代房地产金融的发展产生了重要的影响。房地产机会基金通过使用自己的部分资金，再加上从其他投资者那里筹集的大量资金，购买大量房地产不良贷款，房地产不良贷款的购买价格一般为每美元10～50美分。然后，房地产机会基金再寻找独立承包商，来运作这些处于困境中的房地产。运作房地产机会基金的投资专家获得了很高的报酬。只要收益超过最低的成功处理比率，通常约为10%，机会基金的基金管理公司就能赚取金额等于基金所创造的总收入的20%甚至25%的收益。这些费用是支付给基金管理者的，而不是支付给房地产出租、管理者。房地产出租和经营管理任务是由机会基金聘请物业与资产经营管理专家来完成的。

2．收购房地产不良资产的房地产基金盈利模式

有的房地产投资基金可以把收购房地产不良资产作为盈利模式，可以在特定类型房地产进入房地产经济周期的萧条阶段，专门组建房地产投资基金，收购廉价房地产。有的房地产投资基金可以专门投资收购“烂尾楼盘”和濒临破产的房地产公司，对“烂尾楼”进行续建、装修和更改名称等“包装”、再造后，再推进房地产市场销售或出租。总之，不论房地产投资基金是冠以逆向投资、价值投资策略，还是标榜是事件驱动策略、机会投资策略，其实质就是收购廉价的房地产不良资产从中盈利。

房地产投资基金投资收购房地产不良资产或“烂尾”物业的关键是分析公司的资产负债情况，评价项目的市场经营前景，了解股东与债权人的结构，比较拟投资房地产的价值与价格，当价格远低于价值时，就是一个很好的投资机会。这当中需要房地产投资基金的投资家具备必要的知识、技能和足够的耐心。积极的事件驱动投资者具有高超的分析能力，使他们在房地产市场占据优势。

我国房地产市场是一个很不规范的市场，“烂尾楼”背后一般都有复杂的法律问题，一些“烂尾楼”的产权不明确，这是困扰“烂尾楼”复工的最大问题。就是法院执行判决而拍卖的“烂尾楼”，仍然存在原所有人不配合以致延迟建设开发进度的问题。所以说，盘活“烂尾楼”是一项庞大的系统工程。房地产投资基金收购“烂尾楼”项目后须将原债权进行公示、到政府有关职能部门进行登记、对“烂尾楼”的资产进行审核，与“烂尾楼”原所有人达成谅解等。