房地产基金的财务管理模式

10．2．3　房地产基金的财务管理模式

财务管理主要是资金管理，是资金及其流转包括投资、融资、股利分配等。房地产投资基金财务管理的意义在于为房地产投资基金进入的每个项目提供一套财务管理模式，这种模式既要适应被投资企业本身发展的需要，同时也要适应房地产投资基金的管理需要。在这种模式下，一方面使被投资企业在发展中建立一套有效的内部财务管理制度，促使其迅速发展壮大；另一方面也为房地产投资基金的战略退出提供保证，以保障投资者与被投资者的利益。

无论采取何种财务管理方式，房地产投资基金与被投资企业都是一个利益共同体。两者应该根据法律法规，通过董事会、监事会、经营管理人员处理不同层次的问题，使企业的运作正常。

1．单一直接管理模式

单一直接管理模式是房地产投资基金委派内部财务人员作为投资项目的单一财务负责人，财务负责人对投资人和被投资双方负责。这种模式的特点是财务介入后可以随时掌握被投资企业资金的运用情况，也可以了解企业发展的实际状况。采取这种模式，投资方一般不参与被投资企业的日常经营管理，主要通过财务信息来了解企业的发展状况，而且由于财务负责人是投资方的员工，所以信息一般都非常可靠。

单一直接管理模式适用于投资金额大，占注册资本比例较高，需要对被投资企业进行有效管理的企业或项目。基于被投资企业在开发或在营销上有独特的专长，选择这种财务输出管理方式有效解决了投资和被投资双方在企业管理决策上的矛盾。一方面促进了被投资企业的自主发展，同时由于企业的一切财务支出都能及时地反馈给投资方，所以在一定程度上能较好地维护双方的利益。

值得注意的是，委派的财务负责人既要对投资方负责，更要对被投资企业的总经理负责，财务负责人不能凌驾于总经理之上，不能影响被投资企业的正常经营。对于总经理行使超越董事会赋予的职权，财务负责人应及时把信息反馈给投资方，让投资方通过董事会来解决问题，以保证被投资企业在《公司法》的框架内规范运作。作为投资方不仅要关心被投资企业的业务发展状况，还应关心其自身的制度建设。委派财务负责人的目的是输出财务管理，帮助被投资企业建立一整套的企业管理机制，这种才能最大限度地保证双方的利益。

2．联签管理模式

联签管理模式是房地产投资基金委派内部财务人员作为投资项目负责人员之一，与被投资企业的财务负责人共同管理被投资企业的财务事务；两位负责人财务权利平等，共同对被投资企业负责。这种模式的特点是财务介入基本上可以掌握被投资企业资金的运用情况，能较全面地了解投资企业发展的实际状况。投资方一般也不参与被投资企业的日常经营管理，主要通过财务信息来了解被投资企业的发展状况，财务信息相对可靠。

从适用对象性的角度而言，“联签制”更适用于投资金额较大，比例较高，需要对被投资企业进行有效管理的企业。由于被投资企业内部原有一整套财务管理制度，且建立了比较完善的财务运行机制，所以采取这种管理形式可以降低在被投资企业投入的人工成本。这种管理方式对于一些增资扩股或改建的企业尤其适用。

当然在这种模式下，外派的财务人员同样要注意第一种模式下的问题，同时还应该加强与被投资企业财务负责人之间的沟通，以增加双方的信任，减少“敌意”。以上两种模式都是由房地产投资基金委派本单位的财务人员参与被投资企业的财务管理，有许多相似之处。

外派财务人员不享受被投资企业的福利待遇，其相对的独立性可以保证财务信息的准确，以降低房地产投资基金的风险；同时发挥了被投资企业原有的优势。两种方式，一方面降低了房地产投资基金的风险；另一方面也加大了其人工成本，尤其是类似的投资项目很多时。另外外派财务人员也增加了与被投资企业的磨合成本，使被投资企业的经营管理人员产生一定的“戒心”。

两种模式都需要让被投资企业了解委派财务人员不是来干涉企业的日常经营，这就需要外派人员应谨慎处理一切事务，同时投资方应加强对投资项目的非财务帮助，以减少对方的不信任感。

3．代理记账模式

代理记账模式是指房地产投资基金聘请中介机构对被投资企业的财务核算进行代理记账服务。这种方式属于间接介入式管理。会计师事务所无权参与企业的管理，只能根据已发生的事项进行事后记账核算。虽然财务信息相对可靠，但不能及时掌握被投资企业资金的运用情况和财务状况，所以采取这种模式，投资方一般应加强董事会、监事会、甚至经营管理人员的力量参与被投资企业，否则难以了解被投资企业的发展状况。另外，财务信息的质量取决于代理服务人员的水平、责任心和被投资企业经营管理的透明度。

代理记账管理方式可实行的对象是，投资金额较小，被投资者本身的经营管理有很强可信度的企业。在这种方式下，财务监管相对薄弱，如果有一个职业经理人的市场存在，投资双方只需共同聘用一名懂经营的专职经理便会减低投资风险。代理记账所要强调的是，作为投资人应及时了解被投资企业的经营状况并加强对财务信息的了解，防止虚假财务信息掩盖被投资企业的经营状况。委派内部财务人员或聘请会计师事务所进行定期的或不定期的审计，是此种方式的一个有益的补充。

4．完全审计模式

完全审计模式是房地产投资基金对投资项目的财务状况和经营状况完全委托会计师事务所进行定期或不定期审计。完全审计模式的管理特点是前三种管理模式并不排除定期或不定期的审计，而此种模式完全通过审计来了解被投资企业的发展情况和财务状况。由于审计结果的滞后，所以这种模式风险相对较大，同时还要承担会计师事务所失职的风险。采取这种模式，投资方同样需要有董事、监事甚至经营管理人员参与管理人员参与企业决策或日常运作，以尽量减少上述风险。另外，审计结果的可信度与会计师事务所的审计质量有关。

一般来说，那些投资金额较小，通过被投资企业的董事会和经营管理机构可以实现企业正常运作，采取这一管理模式，基本可以满足投资项目增多后带来的财务监督项目弱化的问题。

值得注意的问题是这一模式同样需要聘用一位合适的经营管理人员，因为在获取会计师事务所审计报告前，被投资企业的财务状况和经营状况亏房地产投资基金来说还是一个未知数。尤其是在风险投资项目不再派出财务人员的情况下，若再不过问被投资企业的财务状况，就会造成投出去的钱无人关心，无人负责的局面，从而给房地产投资基金带来隐患。

5．内部审计模式

内部审计模式强调的是房地产投资基金对投资项目的财务状况和经营状况定期或不定期地直接进行审计。其管理特点是根据房地产投资基金内部管理的需要，以及对所有投资项目的各种信息的反馈进行综合评价后，筛选出直接审计的项目。

一般来说，对于那些经营管理相对薄弱的、预计投资风险相对较高、房地产投资基金准备退出的项目可以采用这种财务管理的手段。

在这种管理模式下，必须事先通过协议，比如投资协议中经双方事先进行约定，或者由监事的提议并经过各方的认可方能进行，才具有实际的可行性。否则将影响各方的合作关系，也很难做到规避风险。

上述几种模式基本上可以分成两类：一类是委派房地产投资基金内部人员，这种方式的财务信息反馈比较真实，在前两种模式下，信息反馈还比较及时，对被投资企业的资金运用能够比较全面的掌握，这也许是房地产投资基金比较关心的一个问题。如果发现问题和管理不足时，可以及时沟通。另一类是委托中介，在这种方式下财务信息反馈不及时，主要是事后监督，同时还要承担中介的风险。但前一类并不排斥委托中介对被投资企业进行审计，尤其是通过董事会聘请会计师事务所进行的年终审计，更是不可缺少的一环。