夫妻一方转让登记在自己名下的法定共有房屋，其合同效力如何认定

——周某某诉许某某、刘某居间合同纠纷案^[19]

关键词：房屋买卖，表见代理，无权处理，善意取得

问题提出：夫妻一方转让登记在自己名下的法定共有房屋，其房屋买卖合同是否有效？

裁判要旨：夫妻一方未经另一方同意，以自己名义转让登记在自己名下的法定共有房屋，当事人以出卖人在缔约时对房屋没有所有权或者处分权为由主张房屋买卖合同无效的，不予支持。房屋已经交付但尚未办理过户登记，不符合《物权法》第106条第1款规定的善意取得构成要件，买卖合同构成法律上的履行不能，买受人要求继续履行买卖合同办理房屋过户登记的，法院应当释明买受人可以主张解除合同，经释明买受人坚持不变更诉讼请求的，应当判决驳回其诉讼请求。房屋买卖合同解除的，善意买受人有权要求出卖人承担包括赔偿房屋差价损失在内的违约责任。房屋已经过户登记到买受人名下，但不符合《物权法》第106条第1款规定的善意取得其他构成要件，夫妻另一方依据该规定要求追回房屋的，应予支持。

原告（被上诉人）：周某某

被告（上诉人）：许某某、刘某

广州市番禺区沙湾星河地产代理部（以下简称星河地产）为个体工商户，经营者为周某某。周某某持广州市房地产中介服务人员执业证书，具备提供房地产中介服务的资质。许某某、刘某为夫妻关系，位于广州市番禺区沙湾镇青云大道××号的房屋（以下简称涉讼房屋）为许某某与刘某共同共有。

2014年3月22日，许某某、刘某作为甲方（卖方），何某作为乙方（买方），星河地产作为丙方，签订《房屋买卖合同》。合同约定，甲方将涉讼房屋转让给乙方，物业建筑面积88.9平方米，物业交易总额为860000元，签订本合同时，乙方交付甲方的定金为30000元，其余款项在交易过户后以银行按揭方式付清；双方同意甲方收齐房款由甲方将该房地产交付给乙方使用；基于星河地产在促成该物业的买卖提供服务，丙方有权向乙方收取17200元作为中介费，付定金当天乙方50%的中介费支付给丙方，另外50%的中介费在交易过户当天支付给丙方；无论在任何情况下，甲、乙双方未能依本合同的条款购入或售出该物业，星河地产应收取中介服务费；甲、乙双方同意在2014年10月20日前携带有关资料到房地产交易主管部门办理过户手续、办公证，乙方将成交金额按双方协定的付款方式如期全部交付甲方，甲方同时将办理过户（房地产权证）等文件交付乙方；甲方保证上述物业没有产权纠纷和财务纠纷或其他权利限制，如发生买卖前即已存在任何纠纷或权利障碍的，即由甲方负责处理，并承担相应法律责任，由此给乙方造成经济损失的，由甲方负责赔偿；甲方决定在合同期内不卖及逾期仍未交付该物业时，作甲方违约处理，本合同即时告解除，甲方应在违约之日起三天内将所收定金及购房款退给乙方，另赔偿乙方定金数额作违约金及支付地产代理的中介费。

2014年9月18日，涉讼房屋由原审法院因（2014）穗番法民三初字第528-1号案件查封。

周某某于2014年10月29日以许某某、刘某欠缴中介费为由，向原审法院提起本案诉讼，请求：1.许某某、刘某支付周某某中介费17200元；2.本案诉讼费用由许某某、刘某承担。

原告（被上诉人）周某某观点：2014年3月，许某某至星河地产放盘出售涉讼房屋，房屋为许某某与刘某共同共有，许某某称其与刘某为夫妻关系，刘某同意出售该房屋，但因其身在外地，无法到场签订合同；经周某某多次催促，刘某仍无法到场，故许某某代刘某与何某签订了《房屋买卖合同》；合同签订后，何某向许某某支付了30000元定金，但合同约定的过户期限届满前，涉讼房屋因另案被法院查封，无法过户；2014年10月，许某某与刘某一同至星河地产与何某协商终止合同的事宜，并同意向何某退还30000元定金；《房屋买卖合同》签订时，何某向周某某支付了8600元中介费，但由于许某某、刘某违约导致《房屋买卖合同》无法继续履行，故中介费17200元应全部由许某某、刘某负担，周某某已向何某退还8600元中介费。许某某确认《房屋买卖合同》中刘某的签名为其代签，但其与刘某均主张，刘某并不知悉也未同意许某某卖房的行为，该《房屋买卖合同》为许某某私自与何某及周某某签订，由于未经房屋共有人同意，故合同无效；由于刘某不同意卖房，故2014年10月，刘某与许某某一同至星河地产要求终止合同，并向何某退还购房款。

被告（上诉人）许某某观点：广州市番禺区沙湾镇青云大道××号房屋为许某某、刘某共同共有，许某某在未经刘某同意的情况下私自卖房，刘某对此并不知情，许某某单独处理共有财产的行为无效，周某某、许某某及买方何某签订的《房屋买卖合同》无效。周某某与许某某之间的居间合同关系为《房屋买卖合同》的从合同，其效力依附于主合同，故居间合同亦为无效。许某某不同意向周某某支付中介费。

被告（上诉人）刘某观点：一、周某某与许某某、案外人何某签订的《房屋买卖合同》无效，其中周某某与许某某之间的居间合同也无效。涉讼房屋为许某某与刘某的夫妻共同财产，许某某未经刘某同意，在刘某毫不知情的情况下，单方出售涉讼房屋，且刘某未在该合同上签名确认，故该《房屋买卖合同》无效。二、周某某在提供居间服务的过程中存在重大过错，无权主张居间服务费。周某某明知涉讼房屋为许某某及刘某的夫妻共同财产，其作为专业居间代理人，应当知悉处分涉讼房屋须征得共有权人刘某的同意，周某某在未确认刘某同意出售涉讼房屋的情况下，与许某某和案外人何某签订《房屋买卖合同》，该居间行为无效。

一审法院观点：关于许某某、何某与周某某签订的《房屋买卖合同》的效力问题。许某某、刘某主张许某某在未取得刘某授权的情况下对涉讼房屋没有处分权，其单方出售涉讼房屋的行为无效。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第3条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持，故对许某某、刘某关于《房屋买卖合同》无效的主张，不予支持。《中华人民共和国合同法》第49条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”由于许某某与刘某为夫妻关系，其对周某某称出售涉讼房屋为其与刘某的夫妻共同意思表示，按照日常生活经验，周某某有理由相信许某某具有代理刘某签订《房屋买卖合同》的权利；且结合何某出具的《证明》以及涉讼房屋被查封的客观情况，《房屋买卖合同》无法履行是由于房屋被查封无法交易，并非许某某与刘某所主张的因刘某不同意出售涉讼房屋导致交易无法继续。因此，原审法院认为，周某某对于《房屋买卖合同》签订及履行经过的陈述较为合情合理，许某某代刘某签订《房屋买卖合同》的行为构成表见代理。《房屋买卖合同》主体适格、内容合法、意思表示真实，无违反法律法规的强制性规定，合法有效，对许某某与刘某均发生法律效力。《房屋买卖合同》中包含的许某某、刘某与星河地产之间的居间合同关系亦合法有效。由于星河地产为个体工商户，其合同责任应由经营者周某某承担。

关于中介费的支付责任问题。根据《房屋买卖合同》的约定，星河地产已促成买卖双方签订合同，何某应当向星河地产支付17200元中介费，若许某某、刘某不能按合同约定出售涉讼房屋，则中介费应由许某某、刘某承担。现涉讼房屋于2014年9月18日由原审法院应另案查封，在合同约定的过户时间2014年10月20日前仍处于查封状态，无法办理过户手续，故《房屋买卖合同》无法继续履行，许某某、刘某应当承担违约责任。周某某将何某交付的8600元中介费退回给何某，故周某某要求许某某、刘某向其支付中介费17200元的请求，予以支持。

二审法院观点：《房屋买卖合同》包括许某某、刘某与何某之间的房屋买卖合同关系，也包括许某某、刘某、何某与周某某之间的居间合同关系。现周某某起诉要求许某某、刘某支付中介费，故本案应围绕双方之间的居间合同关系进行审理。周某某与买卖双方居间合同是双方真实意思，且不违反法律及行政法规的禁止性规定，合法有效。根据业已查明的事实，刘某本人在签订房屋买卖合同时虽未到场而由许某某代为签名，但许某某与刘某为夫妻关系，周某某作为中介方有理由相信许某某有权代理刘某签订房屋买卖合同；况且上述合同自2014年3月22日签订后，直至同年10月涉案房屋被查封导致买卖合同履行受阻，许某某、刘某才要求终止合同，并向何某退回房款，故许某某、刘某上诉主张周某某在提供居间服务的过程中存在违法行为或重大过错，依据不足，法院不予采信。周某某作为中介方促成许某某、刘某与何某签订买卖合同，根据《中华人民共和国合同法》第426条规定，居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。现买卖合同明确约定若许某某、刘某不能按合同约定出售房屋，则中介费应由许某某、刘某支付，因此，周某某要求许某某、刘某支付中介方17200元有合同依据，原审判决予以支持处理正确，法院予以维持。

司法实践中，有以未经配偶同意，主张合同无效，恶意违约的情形，也有隐瞒配偶，转移夫妻共有财产的情况，此时如何平衡夫妻内部关系与外部交易安全，需要对夫妻共有房产处分涉及的表见代理、无权处分、善意取得进行梳理。

实践中，许多实质上由夫妻共同共有的房屋，在进行房屋登记时，登记在夫妻一方名下，但由于房产是夫妻关系存续期间取得的财产，因而属于夫妻共同财产。因而在转让夫妻共有房产时，可能出现两种情况，一种情况是夫妻一方未经对方同意，与第三人签订房屋买卖合同，之后卖房人的配偶作为房屋的共有人，以卖房人未经其同意为由，主张房屋买卖合同无效；另外一种情况是，夫妻双方对出售房屋是明知的，但是由于房屋价格上涨，配偶一方以未经其同意为由，主张房屋买卖合同无效。

《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第3条第1款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”根据该条规定，夫妻一方未经另一方同意，以自己名义转让登记在自己名下的法定共有房屋，此时房屋买卖合同应为有效，从而保护买受人的利益，避免因合同无效，导致权利维护的障碍。同时，买受人如果有证据证明，卖房人配偶知道或者应当知道房屋买卖，则此时合同有效，夫妻双方负有协助办理房屋过户手续和交付房屋的义务。在此，有观点认为，如果房屋属于夫妻唯一住房，如果认定合同有效，并要求履行，可能危及其居住权。我们认为此种情形下，应当首先维护市场交易秩序，保障交易安全。对于夫妻唯一住房，存在不同的情形，可能该住房属于别墅或面积较大，房屋出售后，其可以另行购置房屋。因而关于履行的问题，应当在执行阶段解决，而不是通过否定合同效力加以保障。

如果买受人没有证据证明，卖房人配偶知情，此时由于房屋买卖由于没有经过共有人的同意，根据《物权法》第97条规定，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。房屋买卖合同存在履行的障碍，因而买受人要求继续履行买卖合同办理房屋过户登记的，法院应当释明买受人可以主张解除合同，经释明买受人坚持不变更诉讼请求的，应当判决驳回其诉讼请求。房屋买卖合同解除的，善意买受人有权要求出卖人承担包括赔偿房屋差价损失在内的违约责任。

对于卖房人以配偶名义订立合同，此时合同效力应当按照表见代理的规则进行认定。根据《合同法》第49条的规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。此时，买受人应当承担举证责任，证明符合代理的表面要件。

对于配偶一方未经另一方同意，与第三人签订房屋买卖合同，房屋已经办理变更登记的，此时在夫妻内部关系和外部交易秩序之间，通过善意取得制度进行平衡。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》第11条第1款的规定，一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。此时，善意取得的要件是：主观上第三人是善意的；支付合理对价；已经办理产权登记手续。在符合以上要件的情况下，房屋所有权发生转移，配偶另一方不得再对房屋主张权利。但是为维护配偶权利，婚姻法司法解释同时规定，夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。即通过离婚损害赔偿制度进行平衡。对于配偶一方恶意转移财产，以不合理低价转移财产，应当认为不符合善意取得的要件，此时配偶一方得依据共有权追回房屋。

在具体的诉讼制度上，夫妻另一方以出卖人构成无权处分为由要求追回房屋的，可以作为有独立请求权第三人参加诉讼。夫妻另一方向法院表示同意出卖人转让房屋的，可以不追加其参加诉讼。经审查夫妻另一方追认出卖人的处分行为或有证据证明其以自己的行为同意履行的，构成对房屋过户登记债务的加入，应当判决夫妻双方共同为买受人办理房屋过户登记手续；出卖人的行为构成《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第17条第2项或《民法通则》第66条第1款规定的，该买卖合同对夫妻另一方具有约束力，应当判决夫妻双方共同为买受人办理房屋过户登记手续。