登记在一方及子女名下的售后公房，离婚时如何分割

老杨和陈阿姨已经过了花甲之年，却几度进出法院，不为别的，就是为了一套房子。老杨和陈阿姨是1998年相识并登记结婚的。两人都是再婚，所以结婚的时候，两人商量要互相体贴包容，一起走完余生。结婚前，陈阿姨居住的房屋系租赁的使用权房，1999年，两位老人觉得应该有一个满意的住所养老，于是陈阿姨就将自己居住的使用权房通过置换公司出售，得到了3万元人民币，加上陈阿姨单位补贴的2万元和二人婚后一起攒下的1.8万元，共6.8万元置换了一套更大点的使用权房屋。随后，陈阿姨将自己的户口和自己两个女儿的户口迁入其中，陈阿姨是承租人兼户主，而老杨的户口在自己父亲为承租人的房屋内。

由于陈阿姨的身体不太好，婚后动了好几次手术，也不能一人承担家务了，有时还要老杨动手做饭、送饭，这对家务事一点不会的老杨来说简直是苦不堪言。日子一久，这对“半路夫妻”开始出现矛盾了。结婚七年之后，因矛盾无法调和，老杨搬出了房屋，双方开始分居。期间陈阿姨向法院起诉离婚，但法院考虑到两个老人携手相伴不易，故未准许。但老杨和陈阿姨的关系在法院未准予离婚后并未改善，经过一次大吵后，陈阿姨再次向法院起诉离婚，并要求分割夫妻共同财产。陈阿姨认为现在居住的房屋是自己主要出资购买的，自己和女儿的户口也在其中，应当归自己所有，但念在多年夫妻的感情上，自己愿意补偿老杨一部分房屋折价款。房子市值约45万元左右，自己愿补偿老杨10万。但老杨不同意，他认为这个房子自己也有出资，有房款也有装修，而且陈阿姨单位补贴的钱是基于双方结婚补贴的，应当属于夫妻共同财产，自己理当分得该房屋的一半。该房屋到底应如何分割？

一、　系争房屋使用权性质

系争之房屋系老杨和陈阿姨双方婚姻关系存续期间出资置换购买取得，故该房屋所具有的公房交换价值系双方夫妻共同财产。

依据我国《婚姻法》及相关司法解释的规定，夫妻双方婚后取得的财产属于夫妻共同财产，虽然婚后取得的公房仅仅是承租权和居住权，但依据目前部分省市的相关规定，公房使用权可通过承租权转让的方式上市交易，具有一定的交换价值，因此在夫妻双方离婚时，可以对该房屋所具有的交换价值进行分割。一般而言，承租人可以通过向出租人申请且具备出租人要求的购买成私人产权房的全部条件后，可以直接将公房买成产权房即售后公房，但需要支付一定数额的购房款，因此同地段公房的价值要略微低于同地段同类型的产权房价值，诉讼中双方可以协商确定公房的交换价值，若无法协商可由法院委托相应评估机构进行评估。

二、　本案系争房屋使用权的分割原则及归属问题

依据《最高人民法院关于人民法院审理离婚案件处理财产分割问题的若干具体意见》第8条之规定，离婚时，夫妻共同财产原则上均等分割，但也可根据生产和生活的实际需要及财产来源等因素，在公平公正的基础上不均等分割。就本案而言，系争房屋的购置款项中有3万元系陈阿姨婚前个人财产，2万元系其单位资助，陈阿姨对房屋的贡献比较大，故在分割时不适于均等分割。另外，由于老杨在本市还有其他住房可以居住，而陈阿姨为女性目前无其他住房且体弱多病生活困难，故依据《最高人民法院关于审理离婚案件中公房使用、承租若干问题的解答》第3条之规定，系争房屋在双方无法协商时应当依法裁决由陈阿姨继续承租居住，并给付老杨一定的房屋折价款为宜。

三、　法院审理结果

本案审理中，陈阿姨主张系争房屋价值为45万，老杨认为系争房屋价值为55万～60万元。陈阿姨表示，老杨搬离系争房屋，其愿补贴老杨10万元折价款。

本案审理后，一审法院认为系争公有房屋租赁户主为陈阿姨，该房由陈阿姨、老杨出资置换购买而来，其中陈阿姨出资较多。老杨户口在上海市其他公有住房内，依法对该房享有居住使用权。考虑陈阿姨、老杨他处再无住房，法律规定同等情况下，离婚时对女方应予照顾即陈阿姨，同时考虑到老杨对相关房屋享有的使用权利等情况，法院认为系争房屋由陈阿姨继续居住为宜。陈阿姨就住房问题表示愿补偿老杨10万元，综合双方对系争房屋现有价值的意见、当初购买该房时双方各自的实际出资金额、女方体弱多病和工资收入较低等因素，法院予以准许。

一审判决后，老杨提起了上诉，二审法院经审理后认为，系争房屋系公房，承租人是陈阿姨，老杨的户籍亦不在系争房屋内，故双方离婚后系争房屋仍应由陈阿姨承租并居住使用，老杨应搬离系争房屋。但系争房屋的使用权毕竟亦体现一定价值，而购买该房屋使用权的6.8万元中有3万元系陈阿姨婚前所承租的房屋使用权置换款，2万元系其单位出资，1.8万元系当事人双方共同出资，故原审法院鉴于双方对系争房屋现有价值的意见、购买该房屋的出资情况、陈阿姨体弱多病和工资收入较低、陈阿姨自愿补偿老杨10万元等因素，判令陈阿姨给付老杨房屋补偿款10万元并无不当。

“公房”与“私房”是一对相对概念，所谓“公房”即该房屋产权不属于个人而属于“公家”，是与我国公有制和计划经济体制相适应的一种房屋类型。“公房”的承租人和居住人对该房屋并不享有产权，因此很多人误以为离婚时“公房”不可以进行任何分割。但由于“公房”在某些地区可以通过承租权转让方式进行交易，故具有一定的交换价值，因此离婚时可就系争房屋具有的交换价值进行作价分割。若夫妻双方协议离婚，且双方均同意离婚后，承租的房屋归非承租人一方或法院判决双方离婚，且欲将房屋判决由非承租人一方继续承租，一般需征求出租人的意见，因为“公房”涉及第三人即出租人的利益，无论是双方的离婚协议还是法院的裁决文书均将改变现有的租赁关系，故应当征求出租人的意见，司法实践中若无特殊情况，一般出租人同意变更承租人。

1　《最高人民法院关于人民法院审理离婚案件处理财产分割问题的若干具体意见》

第八条 夫妻共同财产，原则上均等分割。根据生产、生活的实际需要和财产的来源等情况，具体处理时也可以有所差别。属于个人专用的物品，一般归个人所有。

2　《最高人民法院关于审理离婚案件中公房使用、承租若干问题的解答》

第三条 问：　对夫妻双方均可承租的公房，应依照什么原则处理？

答：　对夫妻双方均可承租的公房，应依照下列原则予以处理：　

（一）　照顾抚养子女的一方；

（二）　男女双方在同等条件下，照顾女方；

（三）　照顾残疾或生活困难的一方；

（四）　照顾无过错一方。

第四条 问：　对夫妻双方均可承租的公房而由一方承租的，承租方对另一方是否给予经济补偿？

答：　对夫妻双方均可承租的公房而由一方承租的，承租方对另一方可给予适当的经济补偿。

邵平与汪梅梅于1997年经人介绍相识恋爱，1998年5月4日登记结婚，双方均系再婚，婚后未生育子女。婚后初期，夫妻关系较好。2004年起双方因生活琐事产生矛盾，致夫妻隔阂渐深。2006年6月初，双方因家庭琐事发生争吵后汪梅梅离家出走，夫妻分居。汪梅梅于2007年1月、2007年11月两次起诉要求离婚，因邵平不同意离婚且其提供的证据不足以证明双方感情破裂，故而她的离婚请求未获法院准许。之后，夫妻关系无任何改善，于是2008年11月，汪梅梅再次起诉到法院，要求与邵平离婚，此次诉讼中邵平也深感妻子离婚决心之坚定，于是他提出，因自己无任何收入来源，经济困难，若汪梅梅将房子给自己住，可以同意离婚，否则坚决不同意离婚。其实，双方婚后未购置或分配房屋，邵平所指的房屋是汪梅梅婚前承租的一套公房。汪梅梅认为，无论邵平是否经济困难，离婚后自己没有义务为他提供住房，况且自己也只有这一套房屋，也只靠退休金维持生计，邵平的要求没有法律依据，况且房子是自己婚前承租的，且邵平的户籍也不在该房屋内，故坚决不同意邵平的要求，那么法院应如何判决才能保护双方的利益呢？

吴萍萍（女）、曹仁（男）于1989年经人介绍相识恋爱，1991年4月25日登记结婚，婚后未生育。结婚后双方为琐事及经济利益等发生争执。1995年，吴萍萍因病住院手术，1999年又因呼吸问题而住院。2000年春，曹仁住到其母亲处，吴萍萍则住到其姐姐家，夫妻自此分居。2003年8月至2007年1月，吴萍萍因呼吸衰竭等病症几次住院治疗，曹仁既未来探望，也未负担医疗费用。心灰意冷的吴萍萍于2008年3月、10月两次提起离婚诉讼，但法院均未判决离婚。2009年6月，吴萍萍再次起诉离婚，要求结束这段对自己毫无意义的婚姻。

庭审中，曹仁同意离婚。法院查明吴萍萍名下在上海某区有一公租房，该房系吴萍萍婚前承租的，同时，法院还查明曹仁系其母亲承租房屋的同住人，但曹仁在庭审中称自己现无住房，且根据相关法律规定，双方结婚已18年，故对吴萍萍婚前承租的房屋也有承租权，那么曹仁的主张能得到法院的支持吗？

一、　系争房屋使用权性质

以上两个案例所涉房屋均为配偶一方婚前承租的房屋，依据我国《婚姻法》第18条及《婚姻法司法解释（一）》第19条之规定，系争房屋承租权应为婚前承租方的个人财产权益，无论双方婚姻关系存续多久，均不会自动转化为夫妻共同财产。

我们认为，案例1中所涉房屋系汪梅梅婚前承租的使用权房屋即公房，虽然邵平居住在该房屋内，但该居住是基于夫妻共同生活的需要，因此邵平要求离婚后，该房屋由其租住无任何法律依据，双方离婚后仍应由汪梅梅租赁。但依据我国《婚姻法》第42条及《婚姻法司法解释（一）》第27条之规定，离婚时，如一方生活困难，另一方应从其住房等个人财产中给予适当帮助，帮助的方式和具体金钱数额由双方进行协商，协商不成时，由人民法院判决。结合本案情况来看，邵平属于离婚时生活困难的一方，因此汪梅梅应给予其必要的经济帮助，具体数额应根据双方的经济条件予以确定，本案中，汪梅梅系退休人员，年事已高，故数额不应过高。

案例2中所涉房屋系吴萍萍婚前一人承租的使用权房屋即公房，吴萍萍与曹仁结婚并无法改变该房屋系吴萍萍婚前个人财产的事实。

曹仁称双方已结婚18年，故其对该房屋有承租权，这一说法是没有法律依据的。最高院在1996年2月5日曾出台《最高人民法院关于审理离婚案件中公房使用、承租若干问题的解答》（以下称“解答”），依据该《解答》第2条之规定，婚前由一方承租的公房，婚姻关系存续5年以上的，则离婚时，双方均有承租权。该《解答》出台时，新的《婚姻法》还未修改颁布，依据当时的规定，存在夫妻一方婚前财产婚后一定时间（房屋等8年，贵重生活资料4年）后转化为夫妻共同财产的规定，但2001年《婚姻法》修改后，一方婚前财产不再自动转化为夫妻共同财产。同时为了进一步明确该规定，最高院于2001年12月25日出台《婚姻法司法解释（一）》，其中第19条规定，一方婚前财产不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产，但双方当事人另有约定的除外，根据“后法优于前法”的法律原则，当《婚姻法司法解释（一）》的规定与《解答》的规定发生抵触时，应以“后法”即《婚姻法司法解释（一）》为准，因此曹仁依据双方已结婚18年的事实，要求承租吴萍萍婚前房屋，于法无据。

二、　法院审理结果

案例1经法院审理后认为，邵平与汪梅梅虽系自主婚姻，但自2004年起产生矛盾后，双方关系日渐不睦，为此，汪梅梅曾两次诉至法院请求离婚，在法院作出不予支持的判决后，二人仍未共同生活，也无证据证明双方关系有所改善。在汪梅梅第三次向法院提出离婚诉请后，邵平以汪梅梅承租的房屋给其居住为离婚条件，足以表明邵平不同意离婚的原因不是双方仍有感情基础而是其他原因，因此依法可认定双方夫妻感情已破裂。关于系争房屋，其虽为汪梅梅承租的公房，但承租的事实发生在双方结婚之前，邵平的户口又不在该房屋内，故双方离婚后该房屋仍由汪梅梅租赁。基于邵平曾在该房屋中居住的事实并结合其目前生活困难的现状，法院判决汪梅梅给付邵某经济补偿款3万元。

案例2经法院审理后认为，系争房屋是吴萍萍婚前承租的公房，故该房屋理应认定为吴萍萍的婚前个人财产。离婚后仍由其承租并居住。而曹仁在其母亲公租房中系同住人，离婚后，其可以自行解决居住问题，现曹仁以他处没有房屋居住为由，要求继续租住系争房屋的理由不成立，本院不予支持。

现实中很多人以为一方婚前承租房屋，经过5年后，双方均有承租权，这是一种误解。同时要提醒大家注意的是，由于公房政策变化较大，加之公房动迁的概率也比一般房屋高，因此为了保护自己的婚前财产，建议承租人不要轻易将配偶的户口迁入自己的房屋内，因民事主体之间户籍纠纷问题不属于人民法院的受案范围，若迁入户口会引起不必要的而又难以解决的麻烦。

1.　《中华人民共和国婚姻法》

第四十二条 离婚时，如一方生活困难，另一方应从其住房等个人财产中给予适当帮助。具体办法由双方协议；协议不成时，由人民法院判决。

第十八条 有下列情形之一的，为夫妻一方的财产：　

（一）　一方的婚前财产；

（二）　一方因身体受到伤害获得的医疗费、残疾人生活补助费等费用；

（三）　遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产；

（四）　一方专用的生活用品；

（五）　其他应当归一方的财产。

2.　《最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）》

第十九条 婚姻法第十八条规定为夫妻一方所有的财产，不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产。但当事人另有约定的除外。

第二十七条 婚姻法第四十二条所称“一方生活困难”，是指依靠个人财产和离婚时分得的财产无法维持当地基本生活水平。

一方离婚后没有住处的，属于生活困难。

离婚时，一方以个人财产中的住房对生活困难者进行帮助的形式，可以是房屋的居住权或者房屋的所有权。

赵东（男）和胡灵（女）于1990年5月经人介绍相识恋爱，1991年6月20日登记结婚。因婚后一直未生育，影响了夫妻感情，致使双方经常争吵，后胡灵实在无法接受日益争吵的生活现状，便于2007年8月向法院起诉离婚。庭审中，赵东对胡灵离婚的要求表示同意，但对于房屋分割，双方发生了较大的分歧。

原来，1997年赵东单位增配给赵东的福利承租房，承租人为赵东，后夫妻双方也在该房屋居住，赵东认为，该房屋系自己单位增配的房屋，其户口也在该房屋内，自己对房屋贡献较大，因此应适当多分，并应将房屋判归自己承租并居住。胡灵则认为，自己名下无其他住房，且是女性，在离婚时应当优先考虑自己，故房屋应当判给自己居住，房屋取得在婚后，因此不同意多分给赵东。双方各持己见，由于双方无法就房屋价值达成一致，后经法院委托评估机构，结论为该房屋市价为28.6万元，那么该房屋应当判给谁承租并居住呢？作为房屋承租人的赵东是否有优先承租的权利呢？

一、　案情分析

本案系争房屋承租权系赵东与胡灵婚后取得的财产权益，依据我国《婚姻法》及相关司法解释的规定，该财产权益系夫妻共同财产。该房屋的承租人是赵东，那么离婚时是不是其具有优先承租权呢？依据我国目前相关法律规定，作为承租人的赵东并无优先承租权，按照法律规定，在分割夫妻共同财产包括房屋承租权时应当优先考虑照顾女方，因此在赵东与胡灵条件相同时，从保护妇女权益角度出发将房屋承租权判归胡灵为妥。虽然该房屋系赵东单位调配的，但该调配行为发生在双方结婚之后，因而不能必然推断出赵东对该财产取得贡献大，除非赵东能证明该房屋包含其婚前财产权益。因此结合在案证据和事实，我们认为，在分割该房屋时，赵东无法定的需要照顾多分的情形。

二、　法院审理结果

本案法院审理后认为，夫妻在婚姻关系存续期间所得财产为共同财产。系争房屋承租权为婚后取得的财产，故理应认定为夫妻共同财产，夫妻共同财产分割时首先由双方进行协商，若双方无法协商一致，依据我国《婚姻法》及相关司法解释和《妇女权益保障法》的相关规定，关于房屋的处理，同等情况下应当优先照顾女方。同时法院还认为，根据在案证据无法证明赵东对系争房屋贡献大，因此不具有多分的法定情形，故其要求多分的理由不足，法院不予支持。最后法院判决系争房屋归胡灵租赁并使用，胡灵支付赵东房屋补贴款14万元。

很多人以为自己单位分的公房是自己的，离婚时，配偶无权要求分割，其实这是一种错误的理解，公房租赁制度，是我国计划经济时期遗留的历史产物，表面看是租赁权，但该租赁权不同于一般房屋的租赁，其具有永久性，一般当事人只需花上很少的钱便可变成产权房，其蕴含的价值很高。因公房租赁关系的变更具有很强的“地方性”和“政策性”，因此若双方协议离婚，并且约定离婚后房屋由非承租一方租赁，建议双方在办理离婚手续之前，先到房屋租赁管理部门咨询一下具体的办理变更的程序，以免造成协议日后无法履行。

1.　《中华人民共和国婚姻法》

第三十九条 离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理；协议不成时，由人民法院根据财产的具体情况，照顾子女和女方权益的原则判决。

夫或妻在家庭土地承包经营中享有的权益等，应当依法予以保护。

2.　《最高人民法院关于人民法院审理离婚案件处理财产分割问题的若干具体意见》

第十三条 对不宜分割使用的夫妻共有的房屋，应根据双方住房情况和照顾抚养子女方或无过错方等原则分给一方所有。分得房屋的一方对另一方应给予相当于该房屋一半价值的补偿。在双方条件等同的情况下，应照顾女方。

3.　《中华人民共和国妇女权益保障法》

第四十八条 夫妻共有的房屋，离婚时，分割住房由双方协议解决；协议不成的，由人民法院根据双方的具体情况，按照照顾子女和女方权益的原则判决。夫妻双方另有约定的除外。

夫妻共同租用的房屋，离婚时，女方的住房应当按照照顾子女和女方权益的原则解决。

大军和小红于1989年相识恋爱，1991年5月11日登记结婚。婚后初期夫妻恩爱，并于1992年4月生育一子，取名小龙。但柴米油盐的生活逐渐消磨了最初的激情，婚后大军和小红逐渐开始为生活琐事发生争执。争执越来越激烈，最后大军以无法忍受日常争吵为由起诉到法院，要求与小红离婚，小红对离婚表示同意，但要求分割他们现在居住的售后公房。

原来，他们现在居住的房屋原系使用权房，大军的父亲是该房屋的承租人及户主，大军和小红的户口在该房屋内。后因国家政策的允许，大军和小红出资把该房屋买成了产权，并将该房的产权登记在大军和儿子小龙名下。

诉讼中，双方一致认可目前该房屋市值38万元人民币，大军表示如果离婚该房屋有小龙的名字，要求将房屋判归自己和小龙所有，自己愿补偿小红5万元。但小红认为该房屋系夫妻共同财产，自己至少应该分得一半的房产份额。那么该房屋的份额应如何分割呢？

一、　系争房屋性质

依据我国《物权法》的相关规定，不动产物权以登记为准，结合本案系争房屋登记情况，从登记的角度及双方具有家庭关系来看，依法应当认定该房屋属于大军与小龙共同共有的房屋，这指的是该登记行为的对外效力。但对内而言，不能仅凭登记而判断财产权属，结合大军与小红系夫妻关系，小红与小龙系母子关系，该房屋应认定为一家三口的共有财产为妥。

本案的特殊之处在于系争房屋原为承租公房，后基于国家政策买成了产权房，也属私有产权房之一种。本案系争房屋原为大军父亲承租，且大军父母的户口也在该房屋内，按照公房变产权房的政策，一般会结合该房屋在册人员及配偶的工龄等具体因素确定购房价格，一般在册人员工龄越长、职务越高，则购房价格就越优惠。本案中，大军父亲是房屋承租人且也利用了其工龄，那么是否可以据此判断大军对房屋贡献较大呢？我们认为，首先对于公房交换价值而言，不应作为大军贡献较大的因素。因为虽然系争房屋的承租人是大军的父亲，且公房具有一定的交换价值，但毕竟该房屋的产权购买时间在大军与小红登记结婚之后，且产权也是登记在大军与小龙二人名下，购买产权所用钱款也是他们的夫妻共同财产，可依据《婚姻法司法解释（二）》第22条第2款之规定的司法精神推定大军父母将该房屋具有的交换价值赠与小夫妻一家——大军、小红和小龙的。上海高院认为，对于婚前由夫或妻一方父母承租，婚后又以共同财产购买为产权的公房，原公房使用权的交换价值可参考《婚姻法司法解释（二）》第22条的规定，推定为父母对夫妻双方的赠与，离婚时可直接将产权房按共同财产分割处理。其次，对于利用的大军父亲工龄问题，我们认为也不应视作大军对房屋贡献较大的因素。因为依据《最高人民法院关于在享受本人工龄和已死亡配偶生前工龄优惠后所购公房是否属夫妻共同财产的函的复函》的规定，工龄优惠只是一种政策性补贴，而非财产或财产权益。

综上，我们认为本案系争房屋应为大军、小红、小龙三人共同共有的财产，现因大军与小红离婚，共有关系已终止，理应进行分割，同时本案各方也不具有法定的应当多分的因素，考虑到房屋登记情况及小龙作为未成年人未进行出资等综合因素，按照三人均等分割为妥。

二、　法院审理结果

本案经法院审理后认为，系争房屋在婚后购买产权，且登记在大军及婚生子小龙名下，故应作为共有财产处理，本院结合本案的实际情况及双方的意见，确定小红对该房屋享有的份额归大军所有，大军支付小红三分之一的房屋折价款。

法院对本案的判决结果可能会使人认为，这样对大军家不是很公平，毕竟这套房屋的取得有大军父亲的巨大贡献。虽然法律规定有时会与人情有抵触，但法律有法律的原则，因此笔者建议，遇有此种情形时，公房内的同住人及承租人可共同作为产权人登记在产证上，这样便于保障各方权益。

1　《中华人民共和国物权法》

第九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。

依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。

第一百零三条 共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。

2　《中华人民共和国婚姻法》

第十七条 夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：　

（一）　工资、奖金；

（二）　生产、经营的收益；

（三）　知识产权的收益；

（四）　继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外；

（五）　其他应当归共同所有的财产。

夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。

3　 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》

第二十二条 当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认对自己子女的个人赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。

当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。