房地产状况修正

六、房地产状况修正

房地产自身状况不同，房地产的价格也会不同。如果比准实例和估价对象房地产自身状况之间有差异，则应对比准实例成交价格进行房地产状况修正。对房地产状况进行修正后，比准实例在其房地产状况下的价格变成了在估价对象房地产状况下的价格。

（一）房地产状况修正的内容

房地产状况修正包括区位状况修正、权益状况修正、实物状况修正，每种状况修正还可以进一步细分为若干因素的修正。由于构成房地产状况的因素比较复杂，房地产状况修正是市场法一个难点和关键。

1.区位状况修正

区位状况是对房地产价格有影响的房地产区位因素的状况。区位状况修正是将比准实例房地产在其区位状况下的价格调整为在估价对象房地产区位状况下的价格。

区位状况比较修正的内容主要包括：繁华程度、交通便捷度、环境、配套设施、临路状况等房地产价格的因素。其中，环境包括自然环境、人工环境、社会环境、景观等；配套设施是指比准实例、估价对象以外的部分，包括基础设施和公共服务设施。对于住宅，公共服务设施主要指教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、金融邮电等公共设施的完备程度。对于商业用房，楼层也是极其重要的区位因素，对房地产价格或者租金影响很大。

2.权益状况修正

权益状况是对房地产价格有影响的房地产权益因素的状况。权益状况修正是将比准实例在其权益状况下的价格调整为在估价对象房地产权益状况下的价格。

权益状况修正的主要内容有：土地使用权年期，城市规划限制条件（容积率）等。

（1）房地产使用权年期修正。房地产使用权年限长短，直接影响房地产可获收益，年限越长，房地产总收益越多，房地产价格越高。房地产使用权年期的修正公式为

r——房地产还原利率；

n——比准案例使用权年期；

m——待估房地产使用权年期。

（2）容利率修正。容积率大小影响土地利用程度高低，容积率越大，土地利用效益越好（在边际收益＞边际成本之前）。容利率的修正公式为

容积率修正后比准实例地价＝比准实例价格×容积率修正系数

容积率修正系数＝待估房地产容积率修正系数／比准实例容积率修正系数

3.实物状况修正

房地产实物状况修正是指对影响房地产价格的房地产实物因素的状况，进行修正，将比准实例房地产在其实物状况下的价格调整为估价对象房地产实物状况下的价格。实物状况修正的内容很多，对于土地主要有面积大小、形状、基础设施完备程度（房地产内部）、土地平整程度、地势、地质水文状况等。对于建筑物主要有新旧程度、建筑规模、建筑结构、设备、装饰装修、平面布置、工程质量等影响房地产价格的因素。

（二）房地产状况修正的方法

1.房地产状况修正步骤

房地产状况的修正步骤为：

（1）确定对估价对象房地产价格有影响的房地产状况方面的各因素。

（2）判定估价对象房地产和比准实例房地产在这些因素方面的状况。

（3）将比准实例房地产与估价对象房地产在这些因素方面的状况进行逐项比较，找出它们之间的差别造成的价格差异程度。

（4）根据差异程度对比准实例的价格进行修正。

总的来说，如果估价对象房地产优于比准实例房地产，则应对价格做增价修正，反之，则应做减价修正。

2.房地产状况修正公式

房地产状况修正方法主要有百分率法和差额法。

（1）采用百分率法修正公式为

比准实例在待估房地产状况下的价格＝比准实例在其房地产状况下的价格×房地产状况修正系数

在百分率法中，房地产状况修正系数以估价对象房地产状况为基准来确定。假设比准实例在其房地产状况下的价格比在估价对象房地产状况下的价格高低的百分率为±R%（当可比实例在其房地产状况下的价格比在估价对象房地产状况下的价格高，则为＋R%；当可比实例在其房地产状况下的价格比在估价对象房地产状况下的价格低，则为－R%）。据此房地产状况修正系数计算公式为

或者

（2）采用差额法修正公式为

比准实例在待估房地产状况下的价格＝比准实例在其房地产状况下的价格±房地产状况修正数额