四、房地产开发项目的财务状况评估
（一）开发商预期利润的评估
例7-4 开发商预期利润的评估具体实例。
1.估价对象概况
某开发商已经取得某宗地70年土地使用权，该宗地为“七通一平”空地，面积2 000平方米，土地价格600万元，取得土地使用权过程中所支付的法律、估价及登记等费用为地价的2%。城市规划规定该地块用途为住宅，最大容积率为4。估算该开发公司在该项目开发建设中的预期利润。
2.评估过程
（1）该宗地为待开发空地，适宜采用假设开发法估价。
（2）根据规划要求，该宗地最佳开发利用方式为修建住宅，容积率为4。
（3）根据该开发商的市场调查和项目可行性研究，该项工程在取得土地使用权后3个月即可动工，建筑时间为2年，建成后即可全部售出。根据目前的市场行情，住宅售价预计为3 000元／平方米，建筑费和专业费预计为1 000元／平方米，在建筑期间的投入情况为：第一年投入40%，第二年投入60%，目前资金贷款年利率为12%，房地产销售的税费为房地产总价的6%。
（4）测算开发商预期利润。
①开发完成后房地产总价＝3 000×2 000×4＝2 400（万元）
②土地取得成本＝土地价格＋土地取得所支付的法律、估价等费用＝600＋600×2%＝612（万元）
③建筑费及专业费总额＝1 000×2 000×4＝800（万元）
④总利息＝土地取得成本利息＋建筑费及专业费利息＝612×［（1＋12%）2＋3／12－1］＋800×｛40%×［（1＋12%）1．5－1］＋60%×［（1＋12%）0．5－1］｝＝265.03（万元）
⑤销售税费＝①×6%＝144（万元）
⑥开发商利润＝①－②－③－④－⑤＝578.97（万元）
由以上计算可得
可知，该项目的投资回报良好，预期利润可观，项目可行。
（二）建筑费及专业费最高控制标准的评估
例7-5 建筑费及专业费最高控制标准的评估具体实例。
1.估价对象概况
某开发公司已取得某宗地50年土地使用权，该宗地为“七通一平”空地，面积10 000平方米，地价及相关的法律、估价等费用为300万元，城市规划规定该宗地用途为工业厂房，最大容积率为1。确定该开发公司在该项目中的建筑费及专业费的最高控制标准。
2.评估过程
（1）该宗地为待开发空地，适宜采用假设开发法进行估算。
（2）根据该开发公司的市场调查和项目可行性研究，该项工程在取得土地使用权后即可开工，建筑时间为2年，建成后即可全部售出，根据目前的市场行情，同类工业厂房的售价预计为1300元／平方米，开发资金的投入为均匀投入，当地目前贷款年利率为12%，开发商要求的利润为开发完成后房地产总价的18%，房地产的销售税费为房地产总价的6%。
（3）估算建筑费及专业费的最高控制标准。假设建筑费及专业费的最高控制标准为P万元。
①开发完成后房地产总价＝1 300×10 000×1＝1 300（万元）
②地价及相关的法律、估价等费用＝300（万元）
③总利息＝地价及相关的法律、估价等费用利息＋建筑费及专业费利息＝300×［（1＋12%）2－1］＋P×［（1＋12%）1－1］＝76.32＋0.12P（万元）
④开发商利润＝①×18%＝234（万元）
⑤销售税费＝①×6%＝78（万元）
⑥根据假设开发法的计算公式可得
建筑费及专业费的最高控制标准P＝①－②－③－④－⑤＝1 300－300－（76.32＋0.12P）－234－78＝611.68－0.12P
可得 P＝546.14（万元）
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