房地产开发项目财务评价概述

一、房地产开发项目财务评价概述

（一）财务评价的概念

财务评价是指根据国家现行财税制度、价格体系和项目评价的有关规定，从项目财务的角度，分析、计算项目直接发生的财务效益和费用，编制财务报表，计算财务评价指标，考察项目的营利能力、清偿能力以及外汇平衡等财务状况，据此判断项目的财务可行性。财务评价是房地产开发项目可行性研究的核心内容，无论对开发商还是对给房地产开发项目提供资金支持的金融机构都是十分重要的。

房地产开发项目的财务效益主要表现为生产经营过程中的经营收入，财务支出（费用）主要表现为开发建设项目总投资、经营成本和税金等各项支出，财务效益和费用的范围应遵循计算标准对应一致的原则。

（二）财务评价的一般步骤

财务评价在确定的项目建设方案、投资估算和融资方案的基础上进行，主要是利用有关基础数据，通过基本财务报表，计算财务评价指标和各项财务比率，进行财务分析，作出财务评价。财务评价大致可以分为以下四步。

1.选取、计算财务评价基础数据

通过对投资项目所处的市场进行充分调研和投资方案分析，确定项目建设方案，拟定项目实施进度计划等，据此进行财务预测，选取适当的生产价格、费率、税率、利率、基准收益率、计算期等基础数据和参数，获取项目总投资、总成本费用、租售收入、税金、利润等一系列财务基础数据。在对这些财务数据进行分析、审查、鉴定和评估的基础上，完成财务评价辅助报表。

2.编制和分析财务评价基本报表

将上述基础数据汇总，编制现金流量表、损益表、资金来源与运用表、资产负债表及外汇平衡表等财务评价基本报表，并对这些报表进行分析评价。在分析评价的过程中，不仅要审查基本报表的格式是否符合规范要求，还要审查所填列的数据是否准确并保持前后一致。然后利用各基本报表，直接计算出一系列财务评价的指标，包括反映项目的营利能力、清偿能力和外汇平衡能力等静态和动态指标。

3.进行不确定性分析

对于影响项目财务指标的主要因素还要进行不确定性分析，包括敏感性分析、盈亏平衡分析。

4.提出财务评价结论

根据上述计算的财务评价静态和动态指标，以及不确定性分析的结果，将有关指标值与国家有关部门规定的基准值和目标值进行对比，得出项目在财务上是否可行的评价结论。