房地产开发与经营项目综合效益评价

四、房地产开发与经营项目综合效益评价

综合效益评价，就是房地产开发与经营项目经济效益、社会效益和环境影响效益评价的综合。

（一）构建综合效益评价指标体系

选定用来构造评价函数的指标体系，要求能够全面、客观地反映房地产开发与经营项目的经济、社会和环境影响效益情况。下面以住宅开发为例，构建综合效益评价指标体系如图10－1所示。

以上的三级指标体系，在实际评价过程中还需要细分第四级甚至是第五级指标，然后按一定的方法收集指标数据，对定性的指标采取一定的量化方法，数据收集应特别注意指标值的真实性。

图10－1　住宅开发综合效益评价指标体系

（二）确定反映各指标影响程度的权重系数Wi

权重系数用来反映各指标因素在综合效益评价分析中的地位，Wi满足归一化的条件，即

W₁＋W₂＋W₃＋…＋Wn＝1

权重系数对评价结果影响很大，Wi的取值比较困难，没有统一的标准，一般按实际经验和部门要解决的实际问题确定。按实际经验，对影响综合效益较大的指标，如经济效益中的成本降低额、自有资金利润率等，取较高的权重系数；本部门按期要解决的重点问题，如工程质量问题、建设工期问题等，可相应加大有关指标的权重系数。

三大效益是矛盾的统一体。以住宅开发为例，如果增加公共辅助设施，如购物街、健身中心等，由于增加了居民生活的方便程度，使得社会效益增加，但是开发成本增加，经济效益减少；如果减少绿化面积、增加容积率，经济效益虽然增加了，但环境影响程度变差。从另一角度来考虑，如果提高住宅小区内绿化面积、美化居住环境，方便居民生活，楼盘品质得以提升，可吸引更多的消费者，又可以增加项目的经济效益。因此需要对经济效益、社会效益、环境影响进行全面考虑，从而全面系统地对项目的综合效益进行评判。

综合效益评价方法有很多种，有评价函数法、层次分析法、修正理想点法等等，这些方法的运用需要数学工具的辅助，过程比较复杂，这里就不一一介绍了。