房地产开发项目财务评价基本报表

二、房地产开发项目财务评价基本报表

在财务评价前，必须进行财务预测。就是先要收集、估计和测算一系列财务数据，作为财务评价所需的基本数据。财务预测的结果主要汇集于辅助报表中。再根据辅助报表就可以编制财务评价的基本报表和计算一系列财务评价的指标。

房地产开发项目财务评价报表分为基本报表和辅助报表。其中基本报表包括：现金流量表、损益表、资金来源与运用表、资产负债表及外汇平衡表等；辅助报表包括：成本费用估算表、投资计划与资金筹措表、贷款还本付息表、租售收入估算表、折旧摊销表、营业成本表等。

（一）现金流量表

现金流量表反映项目计算期内各年的现金流入和现金流出，用以计算财务内部收益率、财务净现值及投资回收期等评价指标，分析项目财务营利能力。现金流量表分为现金流量表（全部资金）和现金流量表（自有资金）。

1.现金流量表（全部资金）

是从项目本身角度出发，不分投资资金来源，以全部投资作为计算基础，用以计算全部投资财务内部收益率、财务净现值及投资回收期等评价指标，考察房地产项目全部投资的营利能力，为各个投资方案（不论其资金来源及利息多少）进行比较建立共同的基础（见表6－2）。

表6－2　现金流量表（全部投资）　　　（单位：万元）

续　表

表6－2中的现值流入包括销售（经营）收入、回收固定资产余值、回收流动资金等。其中，销售（经营）收入是指企业通过销售产品或提供劳务服务等取得的收入，如商品房销售收入、出租房租金收入、土地转让收入等，其数据来源于销售（经营）收入和销售税金及附加估算表；回收固定资产余值是指用于出租经营的房地产项目经过折旧后在计算期最后一年的固定资产残值；回收流动资金指在计算期最后一年回收的全部流动资金。现金流出包括固定资产投资（含投资方向调节税）、流动资金、经营成本、销售税金及附加、所得税等。其中，固定资产投资和流动资金投资按投资计划和资金筹措表填列；经营成本根据总成本费用表填列，但不包括折旧、摊销费和借款利息。

2.现金流量表（自有资金）

现金流量表（自有资金）从投资者的角度出发，以投资者的出资额作为计算基础，把借款本金偿还和利息支付作为现金流出，用以计算自有资金财务内部收益率、财务净现值等评价指标，考察项目自有资金营利能力（见表6－3）。

表6－3　现金流量表（自有资金）　　　（单位：万元）

续　表

与全部投资现金流量表相比，该表的不同点在于：将“现金流出”的固定资产投资和流动资金中的自有资金汇总列为“自有资金”栏目，其数据按投资计划与资金筹措表中的“自有资金”数据填列；在“现金流出”中增列“借款本金偿还”和“借款利息支付”栏目，逐年填列各种借款（长期借款、流动资金借款、其他短期借款）本金偿还之和及利息支付之和。

现金流量表（自有资金）主要考察自有资金的营利能力和向外部借款对项目的有利程度。

在对拟建项目进行投资分析时，要分别对两种现金流量表进行审查和分析，并根据分析人员所估算的基础数据编制两种现金流量表，并计算相应的分析指标。

（二）损益表

损益表反映项目计算期内各年利润总额、所得税及税后利润的分配情况，用以计算投资利润率指标。该表根据总成本费用估算表、销售（经营）收入和销售税金及附加估算表填写。用损益表可求得项目税前和税后的投资利润率（见表6－4）。

表6－4　损益表　　　（单位：万元）

（三）资金来源与运用表

资金来源与运用表反映项目计算期内各年的资金盈余或短缺情况，用于选择资金筹措方案，判定适宜的借款及偿还计划，并为编制资产负债表提供依据，同时还可用以计算借款偿还期（见表6－5）。

表6－5　资金来源与运用表　　　（单位：万元）

表6－5中的资金来源有利润总额、折旧费、摊销费、长期借款、流动资金借款、其他短期借款、自有资金、其他资金来源、回收固定资产余值和流动资金等。资金运用包括固定资产投资、建设期利息、流动资金、所得税、应付利润、长期借款和流动资金借款本金偿还以及其他短期借款本金偿还等。

（四）资产负债表

资产负债表的主体结构包括三大部分：资产、负债和所有者权益，其平衡关系用会计等式表示为：资产＝负债＋所有者权益。

该表综合反映了项目计算期内各年末资产、负债和所有者权益的增减变化及对应关系，以考察项目资产、负债、所有者权益的结构是否合理，用以计算资产负债率、流动比率、速动比率等指标，进行清偿能力分析与资本结构分析。

（五）财务外汇平衡表

该表适用于有外汇收支的房地产开发项目，用以反映项目计算期内各年外汇余缺程度，进行外汇平衡分析。