房地产开发项目质量管理

四、房地产开发项目质量管理

（一）质量管理的基本任务

质量管理是指房地产开发企业贯彻执行建设工程质量法规和强制性规范、标准，确保合同中规定的质量目标的监督与管理行为。在目前的建设管理体制下，工序质量、分项工程和分部工程的质量监督主要是由监理工程师负责。开发企业的重点是对开发项目全过程的质量监督、协调和决策，其质量管理的主要任务是编制工程质量计划、督促各方的质量行为、制定质量控制要点和工程质量档案管理。

（二）工程质量控制计划

开发企业的质量计划是本企业向外部环境表明开发项目的质量方针、目标以及具体的实现方法、手段和措施。主要内容一般包括：工程项目特点和作业条件分析；工程质量总目标和分解目标；质量组织机构、人员和资源配置；为保证质量采取的主要措施；工程验收的方法；材料设备等甲方供应材料的质量选择；工程质量控制要点；对监理工程师的管理。

（三）各方质量行为的督促

建设工程的参与各方应贯彻执行工程建设质量法规和强制性标准，正确配置施工生产要素和采用科学管理的方法，实现工程预期的使用功能和满足质量标准。对于设计方来说，是通过施工质量的验收、设计变更以保证竣工项目的各项施工结果与设计文件和国家规范的标准相一致；对于施工单位，是通过施工过程的工序、分部分项、单位工程的质量自控，保证交付满足合同和设计文件约定质量标准的建设产品；对于监理单位来说，通过审核文件、批准施工组织设计、旁站等一系列的控制手段，履行监理委托合同赋予的监督责任，保证工程质量达到合同和设计文件的规定；对于开发企业来说，是通过对开发项目的全过程的全面的监督管理、协调和决策，保证竣工项目达到决策和设计文件中的标准。

（四）主要质量控制要点

1.审核施工组织设计

施工组织设计是施工承包单位对特定工程项目的施工方法、工序流程、进度安排、施工管理及安全、环保对策的全过程的指导文件。施工组织设计由监理工程师审查、总监理工程师审核签认后报送开发企业。开发企业对施工组织设计的审核，总体原则是尊重承包单位的管理决策和技术决策，但应对重要的分部分项工程方案、施工顺序、施工方案与总体进度计划的一致性、施工方案和施工总平面图的协调性做出审查。

2.对原材料的检验

对原材料的检验主要是在工程承包合同中实行开发企业供应主材的时候进行。材料质量的好坏直接影响工程的质量，因此为了保证材料质量，开发企业应当在订货阶段就向供货商提供检验的技术标准，并将这些标准列入订购合同中。有些重要材料应当在签订购货合同前取得样品或样本，材料到货后再与样品进行对照检查，或进行专门的化验或试验。未经检验或不合格的材料不得供应到施工现场。

3.对工程中的配套设备进行检验

工程建设中应确立设备检查和试验的标准、手段、程序、记录、检验报告等制度，对于主要设备的试验与检查，可考虑到制造厂进行监督和检查。在各种设备安装之前均应进行检验和测试，不合格的要避免采用。

4.控制混凝土质量

混凝土工程质量对建筑工程的安全极其重要，必须确保混凝土浇注质量。混凝土中水泥、砂、石和水配比的计量；混凝土试块制作、养护和试压等管理制度；浇灌混凝土之前的挖方、定位、支模和钢筋绑扎等工序检查，这是混凝土工程中的几个主要控制点。开发企业应会同监理工程师通过审核技术报告、现场观察、实验等手段保证混凝土工程投入与产出的质量。

5.隐蔽工程验收

隐蔽工程验收是指将被其后工程施工所隐蔽的分项、分部工程，在隐蔽前所进行的检验验收。它是对一些已完成的分部分项工程质量的最后一道检查。由于检查对象就要被其他工程覆盖，给以后的检查、维修、整改带来障碍，故显得尤为重要。开发企业应会同监理工程师对地基基础、基坑回填、混凝土中的钢筋工程、混凝土中的预埋件、防水施工的基层等隐蔽工程作重点检查和抽查。

（五）确立有关质量文件的档案制度

为了便于信息随时调用，应汇集所有质量检查和检验证明文件、试验报告，包括承包商（分包商）在工程质量方面应提交的文件，按照统一的编码规则，进行分类管理，定期归档。