交易情况修正

四、交易情况修正

交易实例的成交价格可能的目的是正常的，也可能是不正常的。对比准实例成交价格进行的修正称为交易情况修正。进行交易情况修正是为了排除交易行为中的一些特殊因素所造成的交易价格偏差。

1.造成成交价格偏差的原因

由于房地产具有不可移动、独一无二、价值量大等特性以及房地产市场是一个不完全市场，房地产成交价格往往容易受交易中的一些特殊因素的影响，从而使其偏离正常的市场价格。造成成交价格偏差的原因主要有以下七个。

（1）有利害关系的人们互相之间的交易。例如，父子之间、兄弟之间、亲友之间、母子公司之间、公司与其员工之间的房地产交易。

（2）急于脱售或购买的以及不了解市场行情的交易。例如，欠债到期或者抵押房地产拍卖清偿等急于出售房地产来偿还债务的，交易价格往往偏低；急于购买情况下的成交价格往往是偏高的。

（3）交易双方或一方有特别动机或偏好的交易。例如，买方或卖方对买卖的房地产有特别的爱好、感情，成交价格往往偏高。

（4）受债权债务关系影响的交易。例如，设立了抵押权、典权或有拖欠工程款的交易。

（5）相邻房地产的合并交易。房地产价格受土地形状是否规则、土地面积或建筑规模是否适当的影响。形状不规则或面积、规模过小的房地产，价格通常较低，但这类房地产如果与相邻房地产合并后，效用通常会增加。因此当相邻房地产的拥有者欲购买该房地产时，该房地产的拥有者通常会索要高价，而相邻房地产的拥有者往往也愿意以较高的价格购买。所以相邻房地产合并交易的成交价格往往高于其单独存在、与其不相邻交易时的正常市场价格。

（6）交易税费非正常负担的交易。正常成交价格是指在买卖双方各自交纳自己应交纳的交易税费下的价格，即在此价格下，卖方交纳应卖方的税费，买方交纳应买方的税费。但在实际的房地产交易中，往往出现本应由卖方交纳的税费，买卖双方协议由买方交纳，如契税本由买方负担，却转嫁给了卖方；交易手续费本应由双方各负担一部分，却转嫁给了其中的一方。

（7）特殊交易方式的交易。特殊的交易方式包括拍卖、招标、哄抬或抛售等。通常来讲，正常的成交价格是买卖双方经过充分讨价还价的协议价格。拍卖、招标等方式容易受现场气氛、情绪的影响而使价格失常。但我国大陆目前的土地使用权出让是例外，拍卖、招标的价格较能反映市场行情，而协议价格往往偏低。

2.交易情况修正方法

上述特殊交易情况的交易实例一般不宜选为可比实例，但当可供选择的交易实例较少而不得不选用时，则应对其进行交易情况修正。交易情况修正需估价的人员有丰富的经验，对市场行情有充分了解，具体程序为：

（1）剔除非正常的交易案例。

（2）测定各种特殊因素对正常价格的影响程度。测定方法可以利用已掌握的交易资料分析计算，确定修正系数。由于缺乏客观、统一的尺度，这种测算有时非常困难，因此在哪种情况下应当修正多少，只能由估价人员凭经验判断。作为估价人员平常就应收集征集交易实例，并加以分析，在积累了丰富经验的基础上，努力把握适当的修正系数。

（3）交易情况修正。修正方法主要有百分率法和差额法。

第一，百分率法修正公式

比准实例正常交易价格＝比准实例成交价格×交易情况修正系数

交易情况修正系数应以正常市场价格为基准来确定，假设比准实例成交价格比正常市场价格高低的百分率为±S%，则有

第二，差额法修正公式

比准实例正常交易价格＝比准实例成交价格±交易情况修正数额

例4-2　某宗房地产交易，买卖双方在合同中规定，买方付给卖方2 325元／平方米，买卖中涉及的税费均由买方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方交纳的税费为正常成交价格的7%，应有买方交纳的税费为正常成交价格的5%，试求该宗房地产的正常成交价格。

解：该宗房地产的正常成交价格求取如下