1.1 国内生产总值
国内生产总值是（GDP）衡量一个地区经济水平的宏观指标。当一个地区的经济发展水平较高时，人们的收入水平往往呈现较快速度上涨的趋势，这时消费水平的增长也较高，消费结构得以调整，各类消费品和服务的销售量也呈上升势头，消费品的市场容量扩大，从而引致对商业用房的需求量放大。反之，则对商业用房的需求量会缩小。因此，从理论上分析，更高的经济发展水平对应更大的商业面积和更高的商业结构，经济发展水平和商业发展呈正相关关系。
人均国内生产总值是另一个衡量各国人民生活水平的标准。按照西方商业业态的发展规律与人均GDP的关系理论，各种商业业态伴随着人均GDP的提高而相继出现，如表2所示。
表2 人均GDP与商业业态对应关系
1.2 城市化率
城市的定位和城市化水平，也会影响到商业面积。发达城市，经济发展水平比较高，城市的服务业相对发达，除了常住人口以外，旅游人口也带来了大量的消费需求，从而导致了商业建筑面积的增加。
1.3 产业结构
第三产业的发达程度是体现城市化水平的重要标志。第三产业的发展以及消费率的提升正是商业地产发展的有效推动力。反过来，商业的发达程度也直接关系到一个城市的宜居程度及商务功能，进而影响城市综合竞争力。
2.收入水平
2.1 人均可支配收入
城市居民人均可支配收入是衡量居民购买力大小的指标。收入越多，居民购买的能力越强。理论而言，城市居民人均可支配收入与商业地产市场容量呈正相关性。在其他因素不变的前提下，人均可支配收入增加，可以刺激消费，通过价值链的传递过程，对商业地产的发展形成刺激作用。人均可支配收入与人均商业建筑面积有着密切的关系，分析国内外资料整理可得出不同经济发展阶段人均可支配收入与人均商业建筑面积的对应关系（见表3）。可以看出，不同的收入对应着不同的建筑面积标准。
表3 人均可支配收入与人均商业建筑面积的对应关系
资料来源：巫开立.现代零售精要［M］.广州：广东经济出版社，2004.
2.2 居民储蓄余额
居民储蓄余额是指一定时点上居民在各种储蓄机构储蓄的总金额，包括城镇居民个人储蓄和农村居民个人储蓄两部分，不包括工矿企业、部队、机关团体等集团储蓄。居民储蓄存款额与国民收入成正比，能够反映一个地区的富裕程度；另一方面它代表的是居民可支配收入中用于消费后的剩余购买力，实际上是居民为推迟消费所作的一种准备，例如在可支配收入减少或增长缓慢时，或因社会保障不完善等原因对未来预期悲观时，居民会增加储蓄额，适当减少消费。
同时还应注意，单纯人口众多并不意味着这个国家或城市的购买力强，中等收入群体的边际消费倾向最高，其收入水平和需求偏好决定了主导的消费品品种、质量、数量和特定的功能要求。因此中等收入阶层的扩大对社会整体的消费会有更大的刺激，市场需求将得到更大提高，从而带动商业地产发展。
3.消费水平
3.1 社会消费品零售总额
城市居民的消费水平对商业地产的发展有着很大的影响。居民的消费水平的高低直接决定着消费的结构，从而影响着商业地产规模和结构，不同的消费水平下，居民的购物需求也有所不同，商业的行业布置也会出现不同，零售商业、娱乐商业、餐饮业、服务性商业、休闲体验商业、创意商业的配置比例就会有所不同。
社会消费品零售额指各种经济类型的批发零售贸易业、餐饮业、制造业和其他行业对城乡居民和社会集团的消费品零售额和农民对非农业居民零售额的总和。它反映通过各种商品流通渠道向居民和社会集团供应生活消费品来满足他们生活需要的情况，是研究居民生活、社会消费品购买力、货币流通等问题的重要指标。
3.2 消费支出结构
恩格尔系数是根据恩格尔定律得出的比例数，是用来表示生活水平高低的一个指标。恩格尔系数（%）＝食品支出总额/家庭或个人消费支出总额×100%。根据恩格尔系数递减规律，即同类产品的消费量与收入的变化量不是同比例增加的，而是着重满足基本生理需要的消费。以吃的消费为例，在保持一定的绝对增加的同时，相对增量减少，而高层次的支出，如娱乐休闲等，则逐渐增加，这种规律就叫做恩格尔系数递减规律，系数递减的幅度越大，人的精神追求就越高，对应的涉及娱乐、文化等体验经济的商业设施需求量就会有较大幅度的提升。恩格尔系数在59%以上为贫困，50%～59%为温饱，40%～50%为小康，30%～40%为富裕，低于30%为最富裕。
3.3 网购消费倾向
近些年网络购物发展迅速，成为一种不受时间地域限制，方便快捷的消费新渠道。消费者尤其是越来越年轻的消费者网购消费倾向很高，网络购物正在对实体购物形成巨大的冲击。同时，这也是对商业地产未来发展的挑战。但由于网络购物不具有实体购物的体验优势，其在社会零售品销售总额中所占的比重达到一定比例（10%左右）后会进入平稳发展阶段。
4.人口特征
4.1 人口数量
城市人口数量和人口密度对商业地产的规模和结构有很大影响，不同的人口规模要求有不同的商业地产规模和业态结构与之相适应。表4是在人口较少的时候，便利店等小型商业为主，随着人口规模的不断扩大，逐渐出现了综合超市、大型超市、娱乐场所、社区购物中心、百货和大型购物中心。
表4 人口规模与商业配置对应关系
注：要求人口密度大于2 000人/平方公里。
资料来源：马洪波.基于消费者角度的商业地产研究［D］.同济大学，2006.
4.2 就业结构
就业情况是衡量城市人口职业构成的重要指标。就业率的增加，会促进消费的增长，从而带动商业地产需求的上升。因此，第三产业就业人口和所占比重可以作为衡量商业地产市场容量的影响因素。
免责声明：以上内容源自网络，版权归原作者所有，如有侵犯您的原创版权请告知，我们将尽快删除相关内容。
