房地产广告发布

第四节　房地产广告发布

一、房地产广告概述

房地产广告，是指房地产开发企业、房地产权利人、房地产中介服务机构发布的房地产项目预售、预租、出售、出租、项目转让以及其他房地产项目介绍的广告。

根据国家工商行政管理局颁布的《房地产广告发布暂行规定（修改）》（国家工商行政管理局令第71号，1998年12月3日国家工商行政管理局令第86号修改）的规定，房地产经纪机构发布房地产广告或者业务招揽广告还应遵守下列规定：

①房地产广告中对价格有表示，应当清楚表示为实际的销售价格，明示价格的有效期限。

②房地产广告中涉及所有权或使用权的，所有或者使用的基本单位应当是有实际意义的完整的生产、生活空间。

③房地产广告中不得包含有风水、占卜等封建迷信内容，对项目情况进行的说明、渲染，不得有悖社会良好风尚。

④房地产中表现项目位置，应以从该项目到达某一具体参照物的现有交通干道的实际距离表示，不得以所需时间来表示距离。

⑤房地产广告中的项目位置示意图，应当准确、清楚，比例恰当。

⑥房地产广告中涉及的交通、商业、文化教育设施及其他市政条件等，如在规划或者建设中，应当在广告中注明。

⑦房地产广告中涉及面积的，应当表明是建筑面积或者使用面积。

⑧房地产广告中涉及内部结构、装修装饰的，应当真实、准确。预售、预租商品房广告，不得涉及装修装饰内容。

⑨房地产广告中不得利用其他项目的形象、环境作为本项目的效果。

⑩房地产广告中使用建筑设计效果图或者模型照片的，应当在广告中注明。

房地产广告中涉及贷款服务的应当载明提供贷款的银行名称及贷款额度、年期。

房地产广告中不得含有广告主能够为入住者办理户口、就业、升学等事项的承诺。

凡有下列情况的房地产，不得发布广告：

①在未经依法取得国有土地使用权的土地上开发建设的；

②在未经国家征用的集体所有的土地上建设的；

③司法机关和行政机关依法规定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；

④预售房地产，但未取得该项目预售许可证的；

⑤权属有争议的；

⑥违反国家有关规定建设的；

⑦不符合工程质量标准，经验收不合格的；

⑧法律、行政法规规定禁止的其他情形。

二、受托发布信息

房地产广告能有效缩短交易时间、降低交易成本、优化资源配置。房地产经纪人员在接受业务委托，签订委托合同以后，需要将业务信息即房源信息（标的物业信息）、客源信息（求租求购广告）进行传播推广、广而告之。房地产经纪人员在业务信息传播时，应该注意以下两点：

①委托信息需要经委托人书面同意。房地产经纪人员发布业务信息，需要经过委托人书面同意，方能行使广告发布的权利。

②委托信息必须真实有效。为保证相关人员的合法权益，维护客户在做出购买决定之前享有的知情权，房地产经纪机构、房地产经纪人员通过各种形式（包括报刊广告、门店贴纸广告、互联网广告等）发布的信息应当与事实相符，不得发布虚假信息、未经核实的信息。

三、信息发布的渠道

在现代房地产经纪操作过程中，房地产经纪人员更加注意对房源信息的发布，利用信息吸引潜在客户。信息发布的渠道主要包括：

①公司挂牌。房地产经纪机构挂牌交易，通常是在机构交易信息栏或官方网站上公布，便于客户询问选择。

②报纸广告。由于报纸信息传递迅速，涉及面广，报纸广告是房地产经纪机构常用的推广方式。刊登的形式一般都采取多个交易楼盘集中于一个小版面发布，个别大宗交易也有采取单独刊登交易信息的形式，择期发布房地产交易广告。

③电视、广播广告。由于中、小城市地方电视台在黄金时段之外的广告费用不高，通常也被选为房地产交易信息发布的渠道，但其效果不及报纸。

④网络广告。网络越来越深入各个层面的人群中，且网上广告费用低、传播快、浏览的人多，故有不少房地产经纪机构和“网络经纪人”都在互联网上发布信息。

⑤专线联网。公司内部、连锁店或同行公司专线联网，共享房地产交易信息。在市场比较成熟的地区（如美国）逐渐采用此种方式发布信息，成功率较高，也节省广告费。

⑥派发资料。在房地产市场竞争不大的地区，或者对某些针对性较强的房地产交易信息，也有采用寄发、派发、投放等方式来发布房地产交易信息。但如果此类信息过多过滥，会引起信息接收者的反感，因此，以此种形式发布信息时，应视具体情况适度而行，不宜随意采用。

⑦路牌栏目广告。在某些街边、路口放置路牌广告，在大厦或住宅小区出入口的宣传栏上张贴广告，吸引过路者观看，是一种比较好的方式。虽然信息传播面窄，但目标性强，对于过路者吸引力较强。只要不违反规定，此种方式也较有效。

⑧口碑广告。有些房地产经纪人员比较善于利用各种人际关系，包括客户的关系。通过各种关系网传递的房地产交易信息，虽然宣传面有限，但由于熟人口碑的可信度高，如果信息被有意向的客户接收，则成功的机会也较高。

⑨展会或展板广告。在与房地产有关的展示交易会、在大厦或住宅小区公告栏内发布信息来吸引客户。

⑩其他广告。如在住宅小区出入口醒目位置张贴公司品牌宣传牌及分行电话、做汽车车身广告、社区咨询、开办社区业主与中介交流会等。

四、网络发布信息的渠道和技巧

1.房地产经纪人员信息发布的主要渠道

①个人主页。个人主页是根据自己的兴趣爱好或价值取向，为了展示自我、与人交流为目的而在网络上创建的供其他人浏览的网站。

②个人博客。博客，就是以网络作为载体，简易迅速便捷地发布自己的心得，及时有效轻松地与他人进行交流，再集丰富多彩的个性化展示于一体的综合性平台。房地产经纪人员亦可通过私人博客，与博友们交流房地产的相关信息。

③房产网站、网店。房产网站、网店是房地产经纪人员主要的信息发布渠道，大部分的信息都来源于此。

④即时通讯工具。主要是将信息通过即时通讯工具的手段进行网络发布。

⑤活跃的BBS房产论坛和社区。需求客户会经常浏览活跃的BBS房产论坛和社区。

⑥各分类垂直网站。垂直门户是专注于某一领域（或地域），如IT、娱乐、体育，力求成为关心某一领域（或地域）内容的人上网的第一站，在此类网站上发布房源信息亦有意想不到的效果。

⑦电子邮件营销。将房源信息，以电子邮件的形式发送到目标客户群的手里。

2.房产网站端口发布的技巧

房产网站端口成千上万，如何在众多房地产经纪人员的房产网站端口发布的信息中脱颖而出，房地产经纪人员应该思考以下几个问题：“用户怎么才能找到我的信息？用户为什么选择我的信息？用户为什么跟我联系？用户会怎样跟我联系？”

在互联网上发布信息的主要要素：标题、价格、面积、户型图、室内外景图、发布量及刷新时间。房地产经纪人员在发布信息时，应该注意相关技巧：

①信息标题：网民第一印象。在撰写信息标题时，应注意言简意骇，文字不应过多，但应该提炼出信息优势，可以利用一切新颖的字眼进行包装，让互联网用户有点击的欲望。注意图文结合，将完美的第一印象呈现在用户面前。比如：

a.房地产经纪人员根据对该信息的了解，撰写出该房源信息的核心优势、最大卖点以及特色，吸引互联网用户点击。

b.多采用数据分析，数据分析更容易吸引人注意。

②打价格牌，突出性价比优势，吸引理性的互联网用户。

③面积：除了发布建筑面积以外，可以将套内面积一并公布。

④信息描述：是否真实有效，能否吸引客户。信息描述的撰写原则如下：

a.要有条理性，即让互联网用户看起来更直观有序，又体现房地产经纪人员的专业；

b.专业度，给互联网用户提建议，帮助访客做更明智的选择；

c.要有服务意识，站在互联网用户的角度考虑问题，把用户关心的问题回答给他们；

d.注意细节，字体清晰、字号大小有别，利用字体表现出内容详略得当，侧重分明；

e.突出自己及公司的优势，让互联网用户信赖，让客户放心。

⑤户型图：让客户对房源整体布局有清晰的认识。

⑥室内外景图：清晰可见、独具特色，让客户能直观地了解信息状况，方便客户直观地了解。