【摘要】：《物权法》第一百四十九条规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。国有土地使用年限到期后，继续使用国有土地使用权的，需要按照法律规定申请续期。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。
（1）土地使用权证书过期后，非住宅建设用地依法不能继续使用土地
我国对国有土地使用权的使用期限进行了严格的限制，《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定，土地使用权出让最高年限按下列用途确定：①居住用地七十年；②工业用地五十年；③教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；④商业、旅游、娱乐用地四十年；⑤综合或者其他用地五十年。
根据上述规定，国有土地的使用年限最长不得超过一定的年限，即超过相应年限规定即违反了法律法规的强制性规定，即使出让合同有约定，超过部分的使用年限也当属无效。
（2）土地使用权证书过期后，住宅建设用地可自动续期
住宅建设用地由于其本身的特殊性，我国对其允许自动续期。《物权法》第一百四十九条规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。但与此同时，《物权法》只规定了自动续期，对于续期时是否还需要重新缴纳国有土地使用权出让金，目前暂时没有明确的法律规定，相应的新的规定值得关注。
（3）非住宅建设用地如需继续使用，需要重新申请土地使用权
国有土地使用年限到期后，继续使用国有土地使用权的，需要按照法律规定申请续期。《城市房地产管理法》第二十二条规定，土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。
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