第四节 宅基地使用权
一、宅基地使用权的概念及特征
宅基地使用权是指公民依法对集体所有的土地进行占有和使用，并利用该土地建造住宅及其附属设施的权利。依照所占用土地的类型，宅基地使用权可以分为农村宅基地使用权和城镇宅基地使用权。目前，在我国占主导地位的是农村宅基地使用权。
关于宅基地使用权的特征，可以从其与建设用地使用权的比较来看。宅基地使用权与建设用地使用权既相类似，又有区别。类似的地方在于两种使用权的权利主体都有占有和使用他人的土地、在他人的土地上建筑房屋及其他不动产并取得该不动产的权利，不同的地方主要有：
（一）目的不同
宅基地使用权的目的在于解决居民私有住房的用地问题。不能将宅基地作为生产资料，用于投资建厂等，也不能将宅基地作为农业目的的种植、养殖和畜牧之用，只能在其之上建筑居民自住用房。而建设用地使用权的目的在于满足工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地的需要。
（二）主体不同
宅基地使用权的权利主体是自然人个人，农村宅基地使用权的权利主体限于本集体经济组织内部的成员。而建设用地使用权的权利主体比较广泛，除了法律另有规定外，可以是我国境内外的法人、非法人组织和个人。
（三）标的不同
宅基地使用权的标的一般限于集体所有的土地；而建设用地使用权的标的仅限于国家所有的土地。
（四）流转不同
宅基地是农村居民安身立命的场所，因此，我国目前的政策对宅基地使用权的自由流转持否定态度，禁止宅基地使用权的流转。而建设用地使用权，则允许依法转让、出资、出租、抵押。
（五）代价不同
宅基地使用权一般实行无偿使用制，按批准程序取得。农村宅基地使用权是农民基于集体成员的身份而享有的福利保障，农民一般是经批准无偿取得、无偿使用宅基地。而建设用地使用权多数是以出让或转让的方式有偿取得的。
二、宅基地使用权的取得
宅基地使用权通常经批准程序取得。根据《中华人民共和国土地管理法》及其《实施细则》的规定，农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，应依法办理审批手续。农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。
除了通过上述的批准获得宅基地的方式外，自然人还可通过继受的方式（如通过继承或其他方式受让其上的房屋等）获得宅基地使用权。
三、宅基地使用权的效力
（一）宅基地使用权人的主要权利
1．利用宅基地建造房屋、添加附属设施的权利
宅基地使用权人有权在宅基地上建自住用房，并有权在宅基地空闲处修建其他附属建筑物或设施。
2．有限制的处分权
宅基地使用权人虽不能出卖、出租或以其他形式单独转让宅基地使用权，但可以通过依法处分宅基地上的房屋，来间接实现对宅基地使用权的处分。如转让宅基地上的房屋，宅基地使用权也随之转移。另外，法律并不禁止权利人抛弃宅基地使用权，但抛弃不得侵害土地所有人的利益，且该意思应明确通知土地的所有人。已经登记的宅基地使用权转移或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。
3．相邻权
宅基地使用权人为了保障对宅基地及其上房屋、附属设施的基本使用，有权根据相邻关系制度，将其宅基地使用权有限地扩张到相邻的不动产上，要求相邻不动产的所有人或使用人接受必要的限制。
（二）宅基地使用权人的主要义务
1．必须按照批准的用途使用宅基地
宅基地使用权人必须在规划的土地上建造房屋，不得擅自改变宅基地的用途，更不能买卖、出租或以其他形式非法转让宅基地。
2．必须按照批准的面积建造房屋
宅基地使用权人不得非法多占土地作为建房用地。
3．要服从国家、集体统一规划
宅基地使用权人建住宅，应当符合乡（镇）土地利用的总体规划。国家、集体出于公共利益的需要，有权变更宅基地，宅基地使用权人不得阻挠。但是，国家和集体要对因此受到财产损失的宅基地使用权人依法予以补偿。
四、宅基地使用权的消灭
宅基地使用权的消灭可以分为绝对消灭和相对消灭。
引起宅基地使用权绝对消灭的原因主要是：一是宅基地灭失。宅基地使用权是用益物权，要以对客体——宅基地的占有为享有的基础，而且不具有物上代位性。一旦宅基地本身因自然原因不存在了，宅基地使用权也就此消灭。此时，失去宅基地的村民，可以重新申请宅基地。二是国家和集体的征收。国家和集体为了公共利益的需要可以收回宅基地。此时，失去宅基地的村民，可以要求国家和集体对其受到的财产损失依法予以补偿。三是土地所有人收回长期闲置或违规使用的宅基地。
引起宅基地使用权相对消灭的原因主要是宅基地使用权的依法移转，原权利人失去了权利，新的权利人依法取得了宅基地使用权。
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