城市房地产管理法概述

第一节　城市房地产管理法概述

一、房地产的概念

房地产是指以土地和房屋作为物质实体所形成的财产或财产权利，总体上包括地产（土地）和房产（房屋）两大部分。其中，地产是指供人们开发、使用和经营的土地；房产（房屋）是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。房、地之间在物质形态和价值形态上密切联系，具有不可分割性，房依地建，地为房载，房地难以分价，因而人们将两者相提并论，合称“房地产”。但地产在房地产整体中有着基础性作用，它可以独立存在，其价值日益为人们所认识。

房地产具有如下特征。

（1）价值性。房屋与土地是人类生产、生活的物质资料，其使用期长，不易灭失，具有重要的使用价值和交换价值。房地产的这种价值性是房地产商品化的决定性条件，在房地产交易中则表现为增值性。

（2）关联性。作为物质形式存在的房屋与土地，两者之间有着紧密的联系，房屋依连土地而存在，土地则为房屋载体。无论是房屋买卖还是土地使用，都要考虑房屋与其占用土地的关联性，一并解决。

（3）固定性。一般来说，房屋与土地不可移动，或者一经移动将极大地减少其价值。房地产属不动产，可成为民事法律关系的客体。

另外，西方国家法律中所称“不动产”和我国港澳地区所称“物业”，这两个概念与房地产在实质上基本一致，只是表述不同。同时，基于我国二元社会结构和经济结构，房地产经济实践和立法调整主要限于城市房地产。

房地产业是指从事房地产开发、经营、管理和服务的综合性产业，是从事组织土地开发、房屋建设、房屋销售服务和维修管理的服务性行业。从产业性质讲，它属于第三产业；从地位和作用来讲，它是市场经济的重要组成部分。

房地产形成产业，是商品经济和城市发展的产物。在发达国家，房地产业已成为国民经济的支柱产业，是经济发展的基础性、先导性产业。在我国，随着经济体制改革的不断深入和住宅商品化的实施，房地产业也已经迅速崛起，对国民经济发展起着越来越重要的作用。

二、房地产法的概念

房地产法是调整房地产经济关系的法律规范的总称。房地产法有广义和狭义之分。广义的房地产法，包括了对房地产经济关系进行调整的所有法律规范，如宪法规范、民法规范、经济法规范、行政法规范、刑法规范等，甚至还包括国务院以及中央各部委所颁布的条例、规章、规定等。狭义的房地产法，人们一般理解为房地产法典，在我国，一般指《中华人民共和国城市房地产管理法》（以下简称《城市房地产管理法》），其对房地产开发用地、房地产开发、房地产交易、房地产权属登记管理等方面作出了规定。

《城市房地产管理法》的调整对象包括房地产管理关系和房地产财产经营关系。房地产管理关系又包括城市土地管理关系和城市房屋管理关系，房地产财产经营关系又包括城市土地财产经营关系和城市房屋财产经营关系。《城市房地产管理法》第2条规定了该法的适用范围：在中华人民共和国城市规划区国有土地（以下简称国有土地）范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、房地产交易、实施房地产管理，应当遵守本法。

《城市房地产管理法》的原则是房地产立法、执法、司法、守法全过程的基本指导思想和行动准则，包括：坚持社会主义土地公有制的原则，坚持土地有偿使用的原则，符合城市规划的原则，合理节约用地的原则，坚持经济效益、社会效益和环境效益统一的原则，维护当事人合法权益的原则。