中国房地产市场概述

第一节　中国房地产市场概述

一、中国房地产市场的产生和发育

房地产市场是指房地产的整个交易活动。由于房地产存在一系列特点，因而决定了房地产市场的特殊内涵：（1）房地产市场是房产交易和地产交易的统一，形成一个自成体系的市场整体。（2）房地产市场是房地产实体交换和各种权益交易的统一，因此包括所有权的让渡，使用权的租赁等。（3）房地产市场是现货交易和期货交易的结合，如预期订购、“卖楼花”⁽¹⁾等。（4）房地产市场包括买卖双方的直接交易行为和间接交易行为，以及两者的结合。我们按照这一定义来研究中国的房地产市场。

1．中国房地产市场的产生。在中国，房地产市场具有悠久的历史。早在封建社会已经出现房地产交易，而且相当盛行。但是，现代房地产市场却是在中国资本主义萌芽之后才开始出现的，而且主要存在于被帝国主义侵占的沿海城市，如上海、天津、广州、福州等地。在这些城市，房地产交易一时十分活跃。中华人民共和国成立后，房地产市场仍然活跃了相当一段时期，但是其交易主体的经济性质、经济成分，交易的内容及其后果，已发生了根本性的变化。随着对资本主义工商业改造的逐步推进和最后完成，以及各种新的土地政策的实施，住宅制度的建立，现代房地产市场不断缩小和衰竭。除了少量的、零星的私房交易之外，大宗的、正常的房地产交易几乎绝迹。在“文化大革命”期间，连零星的私房交易也被作为资本主义尾巴割掉了。因此，公开的房地产市场此时基本上被取消，成为历史的陈迹。只有个别的私人住房进行非公开的地下交易，但数量非常有限。可以说，在相当长的一段历史时期内，中国房地产市场已不复存在。

党的十一届三中全会以后，中国实行改革开放政策，确定发展商品经济，建立和完善市场体系，在这种新的路线、方针、政策指引下，在新的经济管理体制和运行体系下，随着商品、资源、金融、技术、信息市场的建立和完善，房地产市场在中国这片土地上又重新萌生，并且正在发育成长。

在中国，按照宪法规定，城镇土地属于国家所有，农村土地属于农民集体所有。但是，直到现在土地所有权并没有进一步明细化、具体化和人格化。也就是说，产权关系不明确。而房产却不同，虽然其中的一大部分也属于国家和集体所有，但是产权关系比之土地来说是比较明确的。因此，明确的、清晰的房产产权和模糊的、含混的土地产权混合在一起，加上地产市场可以独立出现，而房产市场很难独立出现的客观情况，给我们观察房地产市场问题增加了困难。是以地产市场为标准？还是以房产市场为标准，或者以房地产混合市场为标准？如何来判断房地产市场的产生和发育？上面已经讲到，非公开的、地下的私房交易虽然按照政策规定一度被禁止和取缔，实际上也很少出现，但是，严格地说并没有断绝，一旦经济环境和社会气候发生变化，立即春风催生，重新兴起。目前，城市私房交易市场已达到一定规模，但同时却存在许多问题，其主要原因是私房交易中的土地（地产）交易并没有解决，缺乏法律依据。所以，不能以少量的私房交易来标志中国房地产市场的重新启动。中国房地产市场重新萌生应有两个条件：一是城市商品房的买卖和经营；二是城市土地的有偿出让和转让。

深圳是中国在实行对外开放中最早辟为经济特区的城市之一。为了适应经济特区对外开放、吸引外资、发展商品经济的需要，深圳市率先摒弃对城市土地实行的无限期、无偿使用的旧制度，代之以有偿使用，即收取土地使用费的新制度。一方面，对某些用途的土地不再实行无偿的行政划拨，而是由城市政府按“价”划拨，投入经营运行；另一方面，新建的某些房产公开出卖，变成商品，即所谓实行“商品化”。在深圳开发初期，对新的城市用地由政府划拨给几个集团公司，由他们按照城市规划进行开发和经营，开发后按一定价格，把一定年限（20～50年）的土地使用权“卖”给外商，由外商建造各类楼宇出售。1980年底，与香港中央建业集团签订了外商独资经营房地产的第一个协议，规定我方以每平方米土地收取5000港元的代价，将罗湖小区4000平方米土地的30年使用权“卖”给港商，由港商来开发经营。这样，一部分城市土地和房产形成以下一些经济活动过程（见图11-1）。

图11-1　深圳市房地产市场产生示意图

从图11-1可以明显地看出，从集团公司取得土地使用权开始至用户（房地产的最终使用者和消费者）使用土地和房屋之间，已经形成多次交易，相互间发生多重买卖关系。因此，构成了房地产市场。这里既有土地使用权的出让和转让，又有房产的买卖和租赁，是两者的统一，所以是完整意义上的房地产市场。1980～1981年，在深圳用这种方式经营的土地10公顷，外商“买”地45400平方米，土地使用费总额为21360万港元；从1981～1987年，特区通过行政划出土地达82平方公里，收取土地使用费计5250万元。

所以，凡是以营利为目的，向土地所有者有偿取得土地长期使用权，并用来经营房产，其全部经营活动，应当视为房地产市场。

对于有偿使用土地，特别是有偿使用新增城市土地来说，同样属于土地市场的一种类型。所以，城市土地有偿使用，收取土地使用费，也应当认为是土地市场或房地产市场的开端。

深圳市1981年制定《深圳经济特区土地管理暂行规定》，从1982年1月1日开始正式收取土地使用费。按照规定，“客商的独资企业或与我方合资企业用地，不论新征土地，或利用原有企业场地，都应计收土地使用费。土地使用费的标准，根据不同地区条件，不同行业和使用年限分类确定”，大致规定，每年每平方米收费标准为：工业用地10～30元，商业用地70～700元，商品住宅用地30～60元，旅游建筑用地60～100元。同时规定了土地等级和收费标准，以及减免措施。从1982～1988年，深圳市共收取土地使用费6626万元。

至于对原使用者征收土地使用税，或者收取的土地使用费过低，甚至是象征性质的，则不能视为土地使用权的实际租赁。因此，不能认为是一种土地市场。

以深圳为始，珠海、厦门、汕头等经济特区，广州、上海、天津、福州等许多沿海开放城市，相继采取类似深圳的城市土地有偿使用制度，并以土地有偿使用为基础经营商品住宅，使一部分土地和住宅纳入商品经济轨道，运用市场机制来调节土地和住宅的供求。

所以说，中国的房地产市场是从党的十一届三中全会，特别是进入20世纪80年代之后产生的。更确切地说，是从那个时候开始重新启动的，而且首先从商品经济发展较快、对外开放较早、市场发育比较健全的特区城市和沿海开放城市开始的。市场启动的主要动力是城市对土地开发的需要，外商对用地的需要，居民（主要是高收入阶层居民，外资企业职工等）对住宅的需要。总之，需求有力地推动了房地产市场的产生。

2．中国房地产市场的发育。房地产市场的产生和发育是商品经济发展的客观要求和必然趋势，符合经济社会发展趋向，本身具有内在的巨大生命力。因此，中国房地产市场一经重新启动，就以不可阻挡之势向纵深发展，在短短的十年中，迅速得到发育成长。可以从以下七个方面得到说明：

（1）交易活动不断深化。房地产市场已经向深层的交易形式发展，尤其是一些城市开始实行有偿出让土地，并成为房地产业的基础和房地产市场连续不断的交易过程的起始点。1987年9月9日，深圳市政府首先采用协议形式出让土地使用权。同年12月1日又以公开拍卖方式有偿出让土地使用权，面积为8588平方米，使用期限规定为50年，总地价525万元，平均每平方米地价611．3元，由深圳市房地产公司购买用于商品房建设。这一改革大大地推动了房地产市场向纵深发展，因此，引起国内外的广泛注意。日本共同社发表文章，认为这是防止土地浪费，解决城市土地不足，回收城市建设投资，可收“一石三鸟”之效的重要决策。香港报刊评论说，这一改革是“中国经济发展的突破”，“标志着中国大陆的改革开放进入新历史时期”。从1987年9月9日至1988年底，深圳市政府公开有偿出让的土地共36块，总面积为41万平方米，共取得收入1．74亿元，其中以招标方式取得收入7287万元，占总收入的43．2%，以公开拍卖方式取得收入4425万元，占总收入的26．1%。平均每平方米售价424元，其中最高价为每平方米4715元。

继深圳市后，上海、厦门、福州、广州、珠海、天津、大连、温州等城市，以及海南省经济特区、江苏省昆山县等，都开始有偿出让城市土地。据有关方面统计，1987～1989年三年中，全国城镇国有土地使用权有偿出让达250起，出让土地总面积为1030．03公顷，成交总地价为89858万元人民币（外币收入均按国家汇率折算）。250幅土地按出让形式分：协议出让212幅，出让面积共1005公顷，占出让总面积的97．5%，成交地价共49831万元；招标出让22幅，出让面积共18．21公顷，占出让总面积的1．8%，成交地价共28176万元；拍卖出让16幅，出让面积共6．82公顷，占出让总面积的0．7%。

在出让的土地中，向外资出让80幅，面积665．18公顷，成交地价55648万元，分别占出让总数的32%、64．58%、61．93%。已经向中国香港、中国台湾、日本、新加坡、菲律宾、美国、泰国等国家和地区的企业出让土地。天津经济技术开发区出让的一块土地面积为5．36平方公里，每平方米地价3．25美元。

1990年，有偿出让土地的城市和数量迅速扩大，已经扩大到内地城市和小城市，形式也更加多样化。

为了使有偿出让土地的工作规范化，符合法律程序，强化统一管理，达到预期的效果，国务院于1990年5月19日发布了《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，对土地使用权的出让年限、出让方式，土地使用权转让、出租、抵押、终止等都做了规定。同时还发布了《外商投资开发经营成片土地暂行管理办法》。这两个文件的颁布，不仅使城镇土地有偿出让和转让，以及开发经营成片土地合法化，提出法律依据，而且使中国房地产市场发育进入了一个新的阶段。

（2）中国房地产市场覆盖率日益扩大。20世纪80年代初，房地产市场覆盖率很低，只覆盖中国东南沿海城市，特别是少数经济特区城市；至90年代初，房地产市场的覆盖面已从东南沿海城市向内地扩展，从大城市向中小城市蔓延。现在，全国已有10多个省市自治区中30多个城市向土地使用者有偿出让土地，大部分城市经营商品房，房地产市场已在各地蓬勃兴起。

（3）以营利为目的专门从事房地产交易的企事业迅速发展。至1988年底，全国有房地产开发企业3124家，再加上其他房地产经营公司、房屋修建公司、房屋信托公司、房屋装饰公司，共计7700多家。仅3124家开发公司就有职工12万多人。1988年经营收入达162亿元，房屋施工面积1．03亿平方米（其中住宅8150．17万平方米，占79%）。房屋竣工面积4246．85万平方米（住宅3617．31万平方米）。中心城市房地产开发经营公司发展更是迅速，不仅企业多，而且规模大。在上海，截至1988年12月31日，已经形成经营一般商品住宅和侨汇商品住宅的市级和区级（包括县级）的房地产开发经营公司95家，竣工住宅面积共85．4万平方米，销售面积共62．2万平方米。

中国房地产开发总公司是中国成立最早、规模最大、跨地区最广的专营房地产的全国性公司，在29个省、市、自治区的140个城市中有146家公司，年商品房开发面积占全国总量的20%。

（4）房地产的供应销售业务迅速扩大。除了全国10多个省市，30多个城市有偿出让土地迅速扩大外，城市商品房的开发和经营亦增长很快。中国房地产开发总公司成立10年来，为社会建筑房屋的竣工面积达5050万平方米，建成住宅73万套，为国家回笼货币132亿元，上缴各种税费8．3亿元，自有资金积累超过310亿元。

在上海市，从1983～1989年底，累计供应的营业性办公楼为75511平方米；1979～1989年10年中投放市场销售的一般住宅总量共216．05万平方米（建筑面积），其中房地产开发经营公司销售136．97万平方米，占总量的63．4%，企事业单位自筹资金建造的住宅39．08万平方米，占18%，国家投资建造销售的12．51万平方米，占5．8%，“联建公助”住宅销售27．49万平方米，占12．8%；同一时期，投放市场并销售的侨汇商品公寓、住宅（包括外资参加建设、经营的公寓、住宅）建筑总面积为17．76万平方米，共2386套。此外，还通过联合开发有限公司投资建造营业性通用厂房，向用户出售和出租。

（5）强烈地呼唤隐性房地产市场的公开化和合法化。上面已经提到，城镇非公开的、私下的私房交易始终存在着。实行改革后，这种交易由地下转入公开，规模不断扩大，但由于在房产价格中占很大比重的土地价格问题未能解决，房产交易中的各种关系始终未能理顺。合法的房产交易掩盖了土地使用权转让的不合理性和土地收入的不正当转移，从而带来了一系列问题和弊端。因此，有人称之为“黑”市场或“灰”市场。但是，随着商品经济的发展，市场体系的建立和完善，城市中各项改革的深化，城镇房地产交易的范围越来越广，数量越来越多，价格越来越高，加上正常的、规范化的、合法的房地产市场的开通，以及所产生的巨大的积极的影响，正促使“黑市”房地产市场向公开的、合法的、规范化的市场推进。

（6）中国房地产市场向完善的市场体系前进。房地产市场正在逐步地形成完整的市场体系，这一市场体系是以房地产交易为核心，并围绕这一核心建立相互联系协调发展的建筑市场、建材市场、资源市场、信息市场、服务市场和金融市场等多种配套市场。随着房地产交易的扩大，核心市场的发育，其他配套市场亦在健全和完善，这是房地产市场发育的一个重要标志。

（7）中国房地产市场机制的作用得到加强。房地产市场日益成为配置土地资源、调节房地产供求关系、求得供求平衡的重要机制；而且在整个国民经济发展中的作用越来越明显，在当前应该成为启动整个市场，克服市场疲软的举足轻重的一个市场。

二、中国房地产市场的范围和形式

中国房地产市场的范围广泛，内容丰富，形式多样。按照内容和形式大致形成下列交易形式：

1．独立的土地市场。土地可以脱离房产而独立存在，形成独立的价值形态，从而进行独立的流通和交易，即构成独立的土地市场。中国目前阶段独立的土地市场采取下列形式：（1）土地所有权的交换。国家征用和购买集体所有的土地。或相反，集体购买国家的土地。从国内外的经验分析，国家政府向私人或其他土地所有者征用土地，其实质是带有一定强制性的购买，所以可以视为一种交换行为。（2）出让土地长期使用权，分年度收取土地使用费。但作为市场，土地使用费必须反映土地价格，是土地价格的分年支付，所以，租期内每年使用费的总和等于土地价格，而每年的土地使用费等同于土地地租。否则不能认为是土地市场。（3）国家以协议方式出让土地长期使用权。（4）国家以招标方式出让土地长期使用权。（5）国家以拍卖方式出让土地长期使用权。以上所有权的交换和使用权的出让都是一次性交易，交换关系比较简单，交换环节比较少，交换主体是土地的所有者和使用者。

2．以土地交易作引导的房地产市场。一般的例子是，国家向城市建设开发公司或房地产开发经营公司出让土地长期使用权。城市建设开发公司或房地产发展经营公司一方面开发城市土地，另一方面进行房产建筑，建成后或直接转让土地使用权，或出售和出租房产，并伴随着转让土地使用权。这种市场包括多次性市场交易（次数的多少决定于交易链的长短）并发生多重交换关系。土地所有者、房地产经营者、房地产消费者或使用者都被卷入这一市场。这种市场一般以土地交易为先导，以房产交易为归宿。

3．以土地交易为核心带动房产交易的房地产市场。这一般见于已经开发和正在使用的土地，地上和地下建筑物和构筑物同土地已经构成不可分割的整体，两者的价值密切联系在一起。交易发生的动力，购买者的购买欲望，与其说是建筑物和构筑物自身，不如说是为了土地，目的是提高土地使用效率，或改变土地的用途，如城市重建、旧城改造、住宅更新等。在这类房地产市场中，土地所有者、房产地产所有者、土地使用者及房地产经营者都会参与市场活动，形成多层次、多环节的交换链，甚至形成半封闭的环形交换链（如图11-2），交换关系亦比较复杂。

图11-2说明，交易的主体主要是国家、房地产经营者、房产所有者和土地使用者。在此类市场中，土地所有权永远掌握在国家手中，保持不变。国家出让土地使用权后，继续进行流通，在房地产经营者和消费者之间进行连绵不断的交换。房产形成产品和价值之后，其所有权开始发生变更，同时投入流通，并发生多次交换。房产一旦投入流通必然与土地融合为同一的商流。

图11-2　房地产市场交换示意图

三、中国房地产市场的结构和特点

1．中国房地产市场结构。根据上述中国房地产市场的范围和形式，房地产市场的结构可如图11-3所示。

图示说明，整个房地产市场可分成三个层次：

第一层次是国家征购集体土地和出让城市土地的使用权。在这一层次中，国家与农村集体之间交换土地所有权，使农村土地转变为城市土地，所有权发生了改变，同时，国家以所有者身份和各种形式将土地有偿出让给土地使用者，称为一级市场。

第二层次是房地产经营开发公司以土地开发者和房产经营者的身份，或者在开发经营者之间进行交换，或者在同直接使用者之间进行交换。这种交换包括土地使用权的转让和房产所有权的让渡或房产使用权的转让，一般称为二级市场。

第三层次是土地的直接使用者和房产的直接消费者之间的交易，当然在这类交易中亦包括土地使用权的转让和房产所有权的让渡或房产使用权的转让，一般称为三级市场。

图11-3　房地产市场结构示意图

注：1.单线表示土地使用权出让和转让双线表示房产所有权的出卖和使用权的出租

2.经营开发者为土地间接使用者

3.使用者为土地的直接使用者

4.图中数字表示房地产市场的分级

房地产市场类型的划分，以土地市场类型的划分为基础。在商品经济社会中，不存在不跟随土地使用权转让相联系的房产交易。

完整的房地产市场是由上述三级市场所组成。但是，目前中国房地产市场尚属于雏形阶段，虽然这三级市场都已出现和存在，但并不完善和成熟：第一，一级市场不健全。国家与农村集体之间主要采取征地方式，而不是用征购方式获得土地。尽管许多地区和城市，其征地补偿费已接近、甚至超过当地相类似地块的地价，但是，从法律上、管理上、会计上都不属于地价，而仅仅是一种补偿费。至于国家同土地使用者之间的关系，除了少量新增城市土地，改变用途的土地以及城市改造用地，实行有偿出让的市场形式外，绝大部分土地仍采取无偿的行政划拨的方法供应给土地使用者。即使对某些以营利为目的的房地产经营开发公司也如此。从全国说，有偿出让土地数量占国家土地供应量的比重是微乎其微的。第二，二级市场是中国结构比较完善、发育比较健全的房地产市场，正像前面已经提到商品房的经营已有一定程度的开展。一般说，作为完整的市场结构来说，商品房的房产销售、转售、出租、转租理应同土地使用权的转让结合运行。但是，中国商品房的经营过程中尚缺少土地使用权的转让市场，所以，这一市场犹如一个跛子，双腿一长一短，很不稳健，从而带来不少问题和弊端。第三，三级市场应该是最重要的市场，是构成房地产市场的基础。但是，中国房地产三级市场仍然处于盲目的、自发的、无政府状态，法规和管理不健全，没有形成强大的市场力量，缺乏规范化。所以，中国房地产市场结构仍然处于不完善、不成熟的状态。

2．中国房地产市场的特点。作为房地产市场，毫无疑问同国外有着许多共同的特点。诸如，在交换中房地产只有G—W—G′的形态变化和价值运动，不发生物体的空间移动；房地产可以集中一次出售，亦可以分散零星出售—出租；房地产每笔交易的数量比较大，周期比较长；产品缺乏标准化，且常有不同的性质；市场行情预测比较困难；售后服务比较周到和普遍，等等。但是，我们在这里所探讨的并不是几乎所有国家房地产市场的共同特点，而是专门研究我国社会主义目前阶段房地产市场的一些经济社会特点。

（1）在市场上流通的只是土地的使用权，而不是土地的所有权。《中华人民共和国宪法》规定，城市土地属于国家所有，“任何组织或者个人不得侵占、买卖或以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让”。因此，无论是独立的土地市场，还是同房产市场相结合的房地产市场中，除了国家征购集体土地外，土地所交换的只限于土地使用权。确切地说，在房地产市场中是房产所有权与土地使用权相结合的交换。

（2）房地产市场是土地开发、房产建筑过程与销售过程的统一，两者交叉或同步行进。有时销售过程发生在开发生产过程之前，有时发生在其后，有时发生在其间。例如，在住宅动工建筑前按设计图纸出售“楼花”进行订购，以此来筹集住宅建设资金。

（3）集中出售和分割出售相结合，一次出售与分期出售相结合，并以分割分期出售为主。鉴于土地只能出让其使用权，也就是说只能出租，以及房屋体积大、价格高，既可分割使用，又可分份额计算价格，因此，房地产存在出售和出租两种形式，这两种形式是密切结合的，而实际上仍以出租为主。

（4）房地产市场供求将长期趋于紧张状态。这是由供给和需求各自的特点所决定的。从供给来说，由于中国人均土地资源不足，人均耕地水平很低（只达到每人1．3亩的低水平），今后的潜力又很小，可供的土地资源非常有限，很难满足城市扩大、人口增加、住宅建设的需要；从需求方面来说，随着人口增加、经济发展、城市化水平提高、城市经济社会发展，对土地的需求将越来越旺盛。所以，供需矛盾，明确地说，供不应求的矛盾将不断加剧。

（5）在计划经济与市场调节相结合的总的经济运行机制下，中国的房地产市场不可能是自发的、盲目的，它必须在国家有关政策、方针和法规的约束下活动，并接受国家计划和城市规划的指导，成为实现国家计划的一个重要手段。

四、中国房地产市场的运行

1．中国房地产市场的运行环境。房地产市场的建立和运行需要一定的经济社会环境，最基本的或最起码的环境是商品经济环境。也就是说，只是在商品经济条件下，房地产市场才得以产生和生存；只是在党的十一届三中全会以后，整个国民经济向有计划的商品经济过渡时，中国房地产市场才重新复苏和启动。

商品经济环境不仅包括生产领域，还包括分配领域，流通领域和消费领域。在生产领域，要求将土地作为重要的生产要素并同劳动力、资本一起投入社会再生产过程，形成资本的循环和周转，实现土地资本的补偿，因此，需要对土地实行商品化经营。在分配领域，要正确地、合理地分配土地收入。虽然土地自身不能创造价值，但是在商品经济社会中，土地却能带来收入，参与新创造价值的分配，即瓜分剩余价值。在资本主义国家通过收取地租参与利润的分配。按照马克思主义原理，在社会主义国家地租依然存在，只不过归全社会所有罢了。因此，通过分配领域要将生产领域中创造的剩余产品价值的一部分，正确地科学地用地租形式划分出来，并归土地所有者支配。在消费领域，把土地的使用归入居民的消费范畴，因为土地在任何社会都是人类生存和发展的最根本的条件，对住宅的消费与土地的使用是不可分割的。所以，在商品经济社会中，房地产作为必要的基本的生活资料具有一般商品的属性。由于生产领域、分配领域和消费领域的这种性质，必然要求房地产实行商品化，进行商品化经营，成为重要的流通对象。所以，社会主义有计划商品经济不仅为房地产市场提出了必要性，而且为房地产市场的产生和发育创造了环境和条件。

2．中国房地产市场的启动。首先是商品经济大环境的推动和要求，即要求房地产同整个商品经济相适应，同企业作为相对独立的商品生产者和经营者的性质相适合，同整个国民经济运行机制相协调；其次，在商品经济条件下，作为生产要素运行的房地产和作为基本生活资料存在的住宅本身也具有价值，像其他具有价值的商品一样，只要恢复商品经济条件下房地产的价值形态，它必然会自动地投入市场运行系统。所以，中国房地产市场的启动的关键是开放市场。

在中国实行改革开放方针之后，尽管没有鼓励和号召开展房地产交易，但是房地产交易越来越兴旺发达，甚至连行政部门都无法抑制和阻止。只能因势利导，任其发展，并进行必要的引导和管理。

3.中国房地产市场的价格机制。价格在房地产市场中仍然是重要的经济杠杆，调节着房地产的供需矛盾。不过，由于中国房地产市场的特殊性，已经形成由子种类型和形式组成的价格体系，其构成大致如下图（见图11-4）。

图11-4　房地产市场价格体系结构

同房地产的自然特点相联系，房地产价格自始至终由房产价格和地产价格两部分所组成，即使在现实的市场交易中只标明是房产价格，实际上地产价格已隐含在房产价格中。为此，有的学者强调必须把土地价格从房产价格中剥离出来，以正确地计算地价，合理分配土地收益。

图11-4说明，除了独立成交的土地价格之外，在任何一种房产价格中都隐含土地价格。但是，房产价格与地产价格不同。房产作为劳动产品，具有同其他劳动产品相同的许多特点，包括价值的运动和价格的形成。至于地产价格，则具有其他人类劳动产品所不同的特点。由于土地，尤其是城市土地具有自然资源和社会资产双重属性，因此价格的形成，亦具有作为自然资源价格和作为社会资产价格的特点。土地作为自然资源不存在价值，因此，其价格不是价值的货币表现，亦不取决于价值的大小，而是由土地的自然特性以及环境条件，如区位、稀缺程度等因素，简言之，以土地的使用价值和供求关系所决定，从而组成了土地价格特殊的构成要素和形成过程。而土地作为社会资产又同其他社会资产有许多类似之处，不能不受凝结于土地的人类劳动，投入土地的社会资本的影响。这样，土地价格，尤其是城市土地价格的形成和结构，比其他自然资源和社会资产更加复杂。

在实际的房地产经营运行中，房屋会被磨损、消耗和损坏，价值也发生转移，因此随着房产使用期的延长，价值将不断减少，因而使价格不断下降。而与之结合在一起的土地却不同。城市土地一般不会被消耗和损坏，相反，随着城市的繁荣，社会的发展，环境的改善，土地的区位条件可能越来越好，基础设施日趋完善，土地价格不仅不会降低，相反有所提高。房地产作为整体时，房产价格下降和地产价格上升往往同时发生。有的房屋使用数十年后，甚至接近报废时其售价可能高于最初的新房价格，其原因就在于此：地价的上涨掩盖了房价的下降。正因为如此，对土地来说，价格只是转移，每进行一次交易发生一次价格转移。在图11-4中，每类房产价格中都将隐含土地的出让价格或转让价格。

城市土地价格除了有形成和结构特点外，还存在明显的地理特点。不仅不同的国度、地域、城市之间土地价格不同，而且在同一城市中，不同地块的价格也不相同。土地价格不存在批量价格或平均价格，只有个别价格。这一特点在一定程度上决定房产价格的差异性，也就是说，相同面积、相同质量的房屋，在不同的地段会出现不同的价格。

目前在中国，正在着力研究国家有偿出让土地，包括零星出让和整片出让土地；研究商品房价格，研究“黑”市和“灰”市价格。为了使政府定价更合理，为能给确定各种交易价格和收取土地使用费提供科学的理论依据，许多城市还对土地实行分级估价。我们认为，这是非常积极和有益的探索。理顺房地产市场中的价格体系，核心问题是在正确认识地价性质的基础上，合理地确定地价。