中国房地产市场的目标模式

第二节　中国房地产市场的目标模式

在社会主义有计划商品经济基础上，在坚持城市土地国家所有和农村土地集体所有的前提下，应逐步实现城镇住宅商品化和城镇土地商品化经营，建立和完善统一的中国房地产市场。

一、市场的目标结构

需要建立的中国房地产市场应该由三大市场系统，即市场交易系统、市场保证（支持）系统和市场约束系统所组成，形成综合的、配套的中国房地产市场体系，如图11-5所示。

图11-5　中国房地产市场目标结构图

注：①实线表示作用线；

虚线表示系统线；

②政府包括各级政府和政府各部门；

③单位表示各种性质和各种类型的企事业单位。

图11-5表明：

1．房地产市场并不是孤立的房地产交易系统，必须由银行信贷、建筑维修、土地评估等系统保证和支持。在商品经济条件下，这些系统不仅形成一定的部门和行业，而且产生相应的与房地产市场关系密切的市场，如建筑市场、维修市场、服务市场、咨询市场、金融市场等。因此，在开辟和完善房地产交易市场的同时必须相应地开辟和完善建筑市场等支持系统，以形成完整统一的房地产市场体系。

2．中国的房地产市场是建立在有计划商品经济基础上的，整个房地产业实行计划与市场相结合，因此，房地产市场不可能是完全自发地、盲目地发育，必然要受计划的指导。国家对房地产市场的计划指导，除了对房地产市场规模、市场对象、市场构成制定相应的计划和必要的政策外，最重要的是通过约束系统和约束机制，对房地产市场进行必要的约束，使之规范化和正常化。在约束系统中，计划、规划、税收、工商行政管理等部门对其他市场都具有管理和约束作用，只不过在管理约束所依据的法律、条例和政策，以及具体的管理约束方式和职能不同而已。可是，在房地产市场体系中，城市规划和环境保护却是重要的，又是特殊的约束机制。城市规划保证了土地的交易、土地的开发、房产的建筑，必须符合城市整体发展的要求，以及对土地的合理利用和房屋的和谐建筑的标准。因此，同城市规划相关的建筑物高度，建筑覆盖率、土地容积率等，成为房地产交易的允许条件或先决条件。同时，城市环境保护要求同样成为房地产交易的一个约束条件，例如，土地的开发和使用，建筑物的类型和用途，都必须以不产生或降低污染源，保证环境清洁等要求为前提。在国务院发布的《外商投资开发经营成片土地暂行管理办法》第8条规定，开发区域在城市规划区范围内的，各项开发建设必须符合城市规划要求，服从规划管理。开发区域的各项建设，必须符合国家环境保护的法律、行政法规和标准。正因为如此，城市土地的开发、出让等交易活动，需要土地部门、规划部门、城建部门共同制订方案，实行共同管理。

3．在交易系统内可分成供应和需求两大系统。在每一系统内形成数量众多、关系复杂的交易主体和对象，而且经常交换其位置，或一身兼两任，即对一个交易主体来说，既是购买者又是出卖者；在此地此时是购买者，在彼时彼地是出卖者。即使对居民来说，也不是绝对的消费者，不像其他消费品的消费者一样。居民购买了或租入住宅之后，为了某种目的可以将住宅出售或出租。严格地说，交易系统中的供应系统和需求系统的划分并不是十分严格的。

二、以房产为主导，地产为基础建立房地产市场

在房地产业和房地产市场中，地产和房产之间的关系始终是一个争论的问题。有人主张房产是主要的，房地产市场应以房为主，以房带地；有人则认为地产是主要的，房地产市场应以地为主，以地带房。这种理论观点的分歧甚至反映着管理部门之间的利益矛盾。因此，必须透彻分析房地产市场中房产与地产之间的关系。

我们认为，在房地产市场中，地产与房产存在相互依存、相互促进，不可分割的关系；但是，从总体上、发展上说，地产又处基础的地位，房地产市场要以地产为基础。

1．从完整的、连续的、反复的交换过程来看，地产交易是起点。没有土地的交易（包括使用权和所有权的交换），就不可能发生后续的交换——房产的交换。这是由房地产品的生产过程及其物质特性所决定的。没有土地，不进行土地开发就不能建筑任何房产，也就不可能发生相应的房产交换。因此，地产交易是房产生产和交换的前奏，也是整个房地产市场的前提。有的学者否认或忽视土地对市场的基础作用，也许是受传统理论的影响，即土地仅仅是自然资源，而不是商品，不投入交易，因此，房地产流通只能从房产开始。

2．地产在房地产中的重要地位越来越突出。任何房产必须以土地为依托。在发达的商品经济中，任何的房产交易都隐含着地产的交易，而且在房地产市场中，地价的分量越来越大。在商品经济发达的城市中，地价占房价的比重一般都在50%以上，像东京这样的城市，高达80%以上，房价的波动以地价的高低为转移。在中国，虽然房地产市场尚处于初创时期，但地价左右房价的作用亦日益显示出来。深圳市从1987年11月～1988年11月，先后3次公开拍卖土地。第一次于1987年12月出卖一块住宅用地8588平方米，售价525万元，每平方米地价为611．32元。第二次于1988年5月，一块为商业办公楼用地4691平方米，售价1900万元，每平方米地价为4050．3元；另一块是用作单身职工宿舍，9834平方米，售价1720万元，每平方米地价1749元。第三次于1988年11月，售出一块住宅用地，4241平方米，售价2000万元，每平方米地价4716元。与1987年11月相比，地价几乎上涨了6倍多。地价的上涨对商品房价格不无重大影响。该市商品房的价格，从1987年底的650～970元/m²，上涨到1988年底的700～2200元/m²，一年中房价上涨了1倍多。显然，这主要不是建筑造价的提高，而主要是由于地价的上涨。

3．地产决定整个房地产市场的性质、类型和形式。在中国，城市土地属于国家所有，投入市场的只能是土地使用权，而不是土地所有权，这就决定了中国的房地产市场不是完全自由、完全竞争的市场，而是有限度、有范围的市场，租赁市场在整个房地产市场中占据重要的地位，成为一种主要的市场形式。

为什么有的学者认为房地产市场要以房为主呢？主要是因为，长期以来土地交易排斥在市场之外，而只允许房产交易。所谓房地产市场实质上就成为房产市场。随着城市土地有偿出让和转让规模的扩大，房产交易中地价的显化，房地产市场中地产的地位和作用日益突出，上述认识和观念必将发生变化。

从中国房地产市场实践来看，房地产市场尚未得到正常的、足够的发展，关键不在于房产交易，而在于地产交换。土地的开发、经营、使用和管理尚未列入市场机制，没有实现商品化经营。因此，要促进中国房地产市场的发展和完善，重要的步骤是改革中国的土地使用制度，在土地管理中积极利用市场机制，解决房地产市场的基础问题。这一点在我国城镇住宅制度改革中必须给予充分的注意。

同时，房产毕竟是人类劳动产品，其重要性是尽人皆知的。在房地产市场中，房产交易既是目的，又是结果，是推动人们交换行为的动力。对大多数市场主体来说，交换的目的是为了获得房产，而不是土地。所以，房产在房地产市场中具有主导地位。它不仅带动地产交易，而且带动地产的开发。中国房地产市场的发展要以房产为导向。

三、建立强大的独立的房地产业

同其他的商品市场相类似，房地产市场是流通领域的经济活动，它必须以生产领域为基础，没有强大的生产领域就不会产生繁荣的流通领域。所以，要发展房地产市场，基础是发展房地产业。

房地产业是指从事房地产开发和经营的行业，其主要业务包括：土地开发、经营、使用权出让和转让；房屋的建筑、出售、出租、维修、装饰，以及与此相关的信息咨询、劳动服务、金融信托等各项经济活动。它在我国国民经济中已发展成为一个独立行业。我国《国民经济行业分类和代码》把房地产列为第七类。

在商品经济发达的国家中，房地产业成为一个强大的行业，在国民经济中占据重要的地位，房地产收入占国民收入的一定比重，房地产业就业人数比例亦很高，因此，房地产市场比较发达。我国虽然有467个城市，1万多个城镇，城市建成区面积达12462．2平方公里（1989年数），1989年，国家建设征地面积380．2平方公里，也就是说，不包括已属国有土地的开发和城市市区的改造，每年有400多平方公里的土地进行开发。1989年，城市新建房屋竣工面积达18579．5万平方米，这些房屋都是经过开发建成的。如果城市中的新征土地和新建房屋都由独立的房地产业来开发和经营，毫无疑问，我国的房地产业同样是非常强大的，成为国民经济中举足轻重的产业部门，并将容纳大量就业人员。然而，在我国绝大部分的土地开发、房屋建造、维修、装饰等，都依附于其他产业，由其他产业部门来承担和完成，至于相关的信息咨询、金融信贷、劳动服务等至今没有形成相对独立、自成体系的产业。在中国，只有小部分商品房的开发和经营，沿海开放城市土地有偿出让和转让，及其开发，由房地产业部门来承担和实现。因此，真正意义上的房地产业仍处于狭小的，有限的规模，并且不完全独立。城市综合开发企业和房地产开发经营企业在一定程度上仍对城市政府有着某种依附性。

在商品经济社会中，要使房地产业成为一个强大的、独立的产业，应该创造五个基本条件：（1）形成以独立的、完整的产品形态为生产结果的生产过程和生产周期。各种类型和结构的房屋以及必要的配套设备及环境就是房地产业的最终产品。（2）形成一定形态的实物运动和价值运动过程，实现自身的资金循环，即完成G—W…P…W′—G′的运动过程。（3）其产品能够满足社会的特定需要。（4）建立完善的产品流通系统、服务系统、信息系统和管理系统以及与之密切配合的金融系统。（5）实行政企分离，使房地产开发经营公司成为自负盈亏、自主经营、自我发展、自我约束的独立的商品生产经营者，摆脱对政府的依附，成为市场的独立主体。

要创造这些条件，必须对我国的计划体制、投资体制、财政体制、建筑体制、流通体制、土地制度，以及住宅制度等，进行深入的改革，实行房屋商品化和对土地实行商品化经营，把房屋作为商品来生产和流通。只有这样房地产市场才能扩大和发展，把大量土地和房产纳入流通，投入市场。

有人担心，扩大了房地产市场，实行住宅商品化，会彻底排斥部分住宅的福利原则，为社会主义制度所不容。其实这是一种误解。在全面实行住宅商品化的社会中，对部分低收入居民，丧失劳动能力的老残居民，以及其他生活困难的居民，仍然可以实行福利政策，以低价或无偿供应其全部或部分住宅，福利基金由政府或其他组织承担。所不同的无非是实行福利制度所需基金的来源、渠道以及支付方式不同而已。可见，住宅商品化与住宅福利制度并不矛盾。当然，我国采取的全面的福利制度，对城镇居民无偿供应住宅，收取极低的租金是远远超越我国生产力发展水平和国家经济力量及财政承受能力的，已经造成严重的弊端，需要进行深入的改革。