【摘要】：本章是对改革以来中国房地产市场的实证研究，主要把握房地产商品作为消费和投资的双重特征，通过对我国房地产市场有效需求的理论分析与实证研究的刻画，分析供给和需求的决定机制；并进一步描述市场发育的路径、特征以及相关的制度成因。指出中国房地产市场的非均衡特征必须从制度变迁的角度加以理解。尽管长期以来中国的房地产市场一直处于供给和需求的非均衡状态，但在不同的时期造成供需失衡的制度症结又有所区别。
第二章 中国房地产市场的实证研究
本章是对改革以来中国房地产市场的实证研究，主要把握房地产商品作为消费和投资的双重特征，通过对我国房地产市场有效需求的理论分析与实证研究的刻画，分析供给和需求的决定机制；并进一步描述市场发育的路径、特征以及相关的制度成因。指出中国房地产市场的非均衡特征必须从制度变迁的角度加以理解。尽管长期以来中国的房地产市场一直处于供给和需求的非均衡状态，但在不同的时期造成供需失衡的制度症结又有所区别。
在传统体制下，与高度集中的计划体制相联系的土地制度、住房供给和住房分配制度严重制约了住房的有效供给，使得住房商品和其他商品一样处于长期的短缺状态，这是理解房地产市场成长的初始条件；其次，分权式改革思路下的房地产供给机制和需求机制市场化程度的非均衡是造成房地产市场失衡的主要因素，由投机需求导致的供给数量和结构的失调和在住房分配双轨制下形成的不连续的市场需求曲线是理解住房市场上供过于求的关键，相应地，住房分配制度的改革成为解决该矛盾的突破口；再次，当住房分配制度由行政性的数量配给转向以价格为中介的调节机制时，住房商品的有效需求不足仍然是困扰商品房市场的主要矛盾，直接表现为不合理的住房价格和居民消费能力的不足，而进一步的分析表明其根源在于缺乏弹性的土地制度和消费信贷的匮乏。换言之，当前住房市场供需矛盾凸显了土地市场和住房金融市场发育的滞后，基于此，本文提出了证券化的解决方案。
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