我国房地产业的周期性波动

（一）我国房地产业周期性波动表现

自1981年中国房地产业态形成至今，其发展过程大致经历了七个周期：

（1）1981—1983年的第一轮周期。1981年从谷底回升，1982年达到波峰，随即迅速回落，1983年进入波谷。本轮周期长度比较短，扩张和衰退时间短，且强度较深。

（2）1984—1990年的第二轮周期。从1984年开始，1985年达到最高点，随后开始下降。1990年到达波谷或最低点。第二轮周期扩张时间较短，衰退时间较长，房屋销售增长率即需求先于综合指数进入衰退；周期振幅较大，衰退程度较深。1990年中国房地产业景气指数跌到1981年至今的最低点，从房屋基建开工、竣工的实际量看，属典型的古典周期，周期无复杂变化，本轮周期内，房地产投资增长快于其他指标量的增长。

（3）1991—1996年的第三轮周期。从1991年开始，全国出现了新一轮经济热潮，房地产业成为全国尤其是沿海地区投资的新对象和投资的新需求。全国尤其是沿海地区迅速形成了“房地产热”。1992—1993年上半年，本轮房地产业周期的波峰迅速形成，这一波峰是从1981年至今的最高点。1992年多项的景气指标都达到从1981年至今的最高纪录。房地产市场也出现一些违背市场规则的混乱现象，个别地区出现了严重的房地产泡沫。1993年6月，国家对房地产实行宏观调控，在国家实行宏观调控政策后，由于资金短缺，市场需求不足，房地产泡沫迅速破灭，许多城市陷入房地产大量积压的困境。从1994年开始，各项指标的增幅明显回落，房地产业进入萧条期，到1996年，本轮房地产业周期跌入低谷。第三轮周期扩张时间较短，扩张的程度较深，在1992年迅速形成本轮房地产业周期的波峰，这一波峰是从1981至今的最高点；衰退时间较长，投资增长率后于综合指数进入波谷，投资增长快于其他指标，周期波动简单、剧烈、急起急落，大起大落十分明显。

（4）从1997—2004年，中国房地产发展进入改革开放以来的第四轮周期。在1996年底，国房指数^[7]升到景气线以上，我国的房地产市场开始趋暖，房地产总体景气水平逐步上升，1998年房地产业获得了发展，各项指标增幅较大，但1999年的多项指标与1998年相比有所回落，2000年逐月攀升，2001年继续上升。在诸多指标方面，2000年比1999年、2001年比2000年有大幅上扬，房地产合成增长率指数^[8]分别为12．07%、14．43%、20．68%。2002年的增长呈波浪式，2003年达到新一轮波峰后，2004年进入了高位整理态势。

（5）2005—2008年。2005年开始，房地产市场和股市都迎来了暴涨的两年，主要原因是一方面随着能源成本的快速上升，制造业经营环境逐渐恶化，资本开始从制造业流出，流入楼市股市等资本市场。从2007年开始，“楼王”频出。另一方面，由于地方政府在这几年开始对土地财政的依赖逐渐加强，前期的调控政策也变得有名无实，调控变成“越调越高”。而直到2008年爆发次贷危机，并蔓延全球，投资人的信心受到巨大打击，房地产市场又立即进入寒季。该周期内的政策以紧缩为主，但没有起到效果。

（6）2008—2012年。2008年金融危机之后，政府迅速推出4万亿投资计划，希望通过积极的财政政策和货币政策来提振经济，而房地产市场成为拉动宏观经济增长的重要产业，甚至是支柱产业。于是楼市再次引爆，屡创新高。而2009年之后，政策又开始由松转紧，推出“限购”“限贷”等史上最严厉的调控政策并一直持续到2012年，房地产市场走势再次逆转。

（7）2012年至今。房地产市场经历一年多的降温后，在2012年中探底，被挤压两年多的刚需开始进入市场，一线城市的房地产市场率先复苏。万科、保利等开发商总销金额突破千亿，超额完成当年销售业绩。两会之前，国务院又发布新的调控政策，对二手房交易征收20%的个人所得税，同时再次提升二套房房贷利率和首付比例。

（二）我国房地产业周期波动影响因素

1．政策因素

由于我国政府对经济活动干预和控制能力强，政策因素对房地产周期波动影响甚大。首先是政府行为，我国目前正处于经济转轨时期，政府不仅仅是经济体制改革的推动者和经济制度变迁的供给者，同时也是宏观经济的调控者，政府行为的确立和变动是影响经济运行的重要因素。在房地产经济运行过程中，由包括房地产业体制和政策供给者、房地产经济运行管理者构成的政府行为，对我国的房地产业周期波动产生了重要影响。其次是住宅制度改革，中国房地产市场的演进过程也就是中国房地产市场变化的过程，而这一过程与中国房地产经济体制改革尤其是城镇住宅制度改革过程是同步的，实际上就是房地产市场由计划经济向市场经济转变的过程。

中国房地产市场的发育采取了政府主导下的渐进式路径，目的是在尽量保留原有利益的前提下向市场化的方向推进。政府的作用不仅在于通过住房改革及相关制度的施行培育市场主体，而且直接影响和调节房地产市场的运作状态。三十多年的改革历程使中国房地产业不论是在市场主体、供求关系和价格形成机制方面，还是法律法规体系和中介服务体系方面都取得了很大突破，并已进入市场化轨道，房地产业在规模上也得到了极大的发展。我国的房地产市场已渐渐进入理性的、稳定的发展阶段。

2．经济因素

经济因素对房地产业周期波动的影响作用是通过国民收入、投资、货币供给量、利率等经济指标为中介的。

国民收入：国民收入是居民购买力的重要决定因素，也是居民住房消费能力的重要影响因素。随着国民收入的增长，居民才能购买住房，增加居住面积，继而增加住房投资，因此国民收入是房地产经济活动的主要影响因素。国民收入的增长和波动是房地产经济增长和波动的主要动力。

投资：房地产投资是我国房地产业周期波动的主因。特别是对投资主导下的中国宏观经济周期波动来说，投资波动对房地产经济波动的影响作用就更加明显。在我国的固定资产投资中，房地产投资占有很大比重，且自1999年以来，房地产投资增长速度一直高于固定资产投资。其次，房地产投资占全国固定资产投资比重一直保持在20%以上的水平。

货币供应量：货币供给量从两个方面影响着房地产经济。在供给方面，影响房地产开发投资；在需求方面，影响房地产的消费购买能力。在货币供给量大量增加时，就会导致对房地产业投资大幅增加，居民需求旺盛，交易活跃。从货币因素的角度看，资金供给不可能源源不绝，在资金瓶颈的制约下，未完工工程不得不半途而废，已投入的资本有一部分也将消失，在加速数原理的作用下繁荣将走向崩溃。

利率：通过考察我国利率周期和房地产业周期的关系，可以看出：二者大致呈相反的变化趋势。利率下调，房地产市场景气上升；利率上调，房地产市场萧条。但这种变化趋势也并非绝对。在经济热潮中，房地产经济和利率可以同时走高。

3．社会因素

政府的形象工程：从地方政府的自身利益看问题，房价走高给他们带来的是名利双收。所以，有些地方政府便自觉或不自觉地对市场上的房价实施着“逆向调节”，从而推动了房价的过快上涨。地方政府影响当地房地产行业运行趋势，进行“逆向调节”的手段主要有以下四种：一是地方政府提高税费和土地出让金，推动了房价上涨；二是地方政府只售不租的房改取向，推动了房价上涨；三是地方政府大兴旧城改造和城市拆迁，推动了房价上涨；四是地方政府追求高档化、贵族化的建设规划，推动了房价上涨。

投资者的心理预期：一是房地产投资者或购买者对未来期望过高，房地产业具有抵抗通货膨胀的能力。这种保值和增值功能，刺激了房地产购买者把购买房地产作为一种投资，而不仅仅为了使用。这种稳定和潜在的需求特性往往给人一种错觉，即买房子就会保值和升值。这种错觉还影响到房屋开发商和金融机构，使开发商产生过高的投资期望，使金融机构过低估计投资风险。二是房地产投资者或购买者的从众行为，开发商通过广告促销手段，营造该地段房地产市场需求正旺的人气，使房屋的购买者在一种从众的心理支配下完成房地产交易活动，从而满足一种心理上的投资效果需求。