我国房地产业结构的缺陷

3．4．1　我国房地产业结构的缺陷

1．产业集中度低

产业集中度低。据国务院发展研究中心企业所公布的一组研究数字表明，全国房地产企业前10强的国内市场占有率仅为2．73%。香港地区前10家房地产集团（新鸿基、和黄、新世界等）占据的市场份额达到80%，主宰了香港地区房地产市场的运行和发展。上海市目前的房地产开发企业有2000多家，平均注册资本金不足2000万元，实收资本金不足6000万元。上海市房地产开发企业数量多而开发项目规模小，在2001年全市5986万平方米的施工面积中，平均每个企业开发的面积仅为2．3万平方米。销售百强的房地产企业总共只占市场的4%左右。而在香港，排名前10位的房地产企业集团占了香港市场的80%，其中前三家就占50%。

产业领头企业市场份额低。我国房地产业的领头企业——深圳万科的市场占有率也很低，万科2002年主营业务收入45．7亿元，只占国内房地产销售总金额的0．9%左右。而美国最大的房地产开发公司在其国内市场所拥有的占有率高达4．6%。

房地产业内低水平、小规模建设现象严重，企业专业化程度低。产业退出机制不健全，大量规模不经济、经济效益差甚至严重亏损的企业、空壳公司长期滞留在产业内，影响产业组织结构的改组。2003年我国房地产开发企业达到3．7万多个，其中有2／3的企业因任务不足而处于低利润或亏损状态，至少账面是如此。

2002年具有一级资质的房地产开发企业的比例只有1．2%，一、二级资质企业总数不足10%，大多数为三、四级或刚刚成立的暂定级企业。

2．规模不经济

房地产业是资金密集型产业，具有较强的规模经济特点。但是我国的房地产企业的资金实力、开发能力以及技术水平上都与国外房地产企业存在较大差距。

2000年我国房地产开发企业平均资产规模仅9224．6万元，每年平均开发量不到1万平方米。按开发资质等级划分，属于一级资质的房地产企业只占1．44%，二级资质的房地产企业也只有12．9%，大部分是三级及以下的小型房地产开发企业。同香港地区10家大型房地产企业开发全港80%以上的房地产项目正好相反，内地每年房地产开发量的70%是由三级和三级以下的开发企业来完成的。

3．粗放式的生产方式

■房地产业总量大，增加值低。目前房地产业的发展主要体现在投资拉动式的以开发为主导的粗放发展，以服务为主的集约式发展明显落后，这种发展方式则是不可持续的。以上海为例，2002年上海房地产业增加值为373．63亿元，其中房地产开发与经营增加值233．18亿元，占62．4%；2003年完成房地产开发投资额901．24亿元，比2002年增长20．3%，占全社会固定资产投资比重达36．8%。

■能源和原材料消耗高。我国房地产业尚处在粗放型发展阶段。一是能源消耗高，目前我国建筑能耗是相同气候条件发达国家的3～4倍，由于建筑材料性能和建筑技术较低，保温效果较差，使得冬季取暖能耗普遍高于欧美国家；采用新型墙体材料只占35%；二是劳动生产率低，住宅建造效率仅相当于发达国家住宅建造效率的1／6～1／5，美国和日本年人均竣工面积为110～140平方米，而我国还不到30平方米；三是科技进步对住宅产业的贡献率低，仅为30%左右。造成这些问题的重要根源，就是住宅产业现代化水平低下，传统的秦砖汉瓦式的建造模式还在大量应用。

■不是造建筑，只是造房子甚至是造垃圾。房地产产品质量的一个重要指标是建筑的艺术质量。房地产业的粗放经营、降低成本、缩短建设周期是以牺牲房地产的艺术质量为代价的。房地产商偏好的是廉价庸俗而没有创意和灵感的设计。

很多房地产老板不可一世地炫耀，其麾下的企业集团一年的开发量相当于某欧洲国家全国的建设总量。其实这些房地产商不是在建设有灵魂的建筑物，而是在堆砌钢筋混凝土垃圾。全国城镇到处都是那种白瓷墙蓝玻璃的建筑，这已成为中国建筑的特色。外国人戏称中国把厕所瓷砖错贴到建筑外墙上。攀高比傻，高楼大厦成了中国城市现代化的代名词。“假古董”泛滥，各地粗制滥造仿古建筑，不惜以破坏城市生态为代价。

在国外设计师和消费者努力寻找中国传统文化特色的同时，有些房地产商颇有心得地大搞“欧陆风情”、推动“新洋屋运动”，闭门造车大建所谓洋味十足的欧式建筑，但是这种蹩脚的模仿和复制，只能是东施效颦。真正来自欧洲的房地产经理人看后叹到：在欧洲根本找不到中国的所谓“欧式”建筑。10年之后，房地产市场上将会淘汰一批这样的建筑垃圾。