经济结构调整的影响

经济结构问题是宏观经济运行中的重大问题，经济结构与经济发展阶段密切相关，直接影响经济增长的质量和效益。我们知道，随着技术创新、经济发展和社会进步，相伴而生的经济结构调整被认为是经济活动中永恒的课题，是支撑经济社会发展的不竭动力。同时，经济结构的调整对城市发展、对城市化发展的影响也是最直接、最显著的，而这一点往往容易被忽视。就是说，人们往往只注重经济增长所带来的国民收入的增长，并表现为对房地产产品需求的增长，进而推动房地产业的发展，而没有深入地去考究经济持续增长的背后，实际是由经济结构的不断调整升级来支撑的，即在一定的发展时期，不同经济结构决定着不同的经济增长质量和效益，决定着经济和城市的可持续发展。

一般情况下，短期内，经济结构的调整与经济增长呈反向关系，这是因为，新的经济结构的形成需要一个“破旧立新”的过程，在这样的过程中就难免要付出代价，即原有经济结构支撑下的经济总量和增量要随着落后产能的压缩或淘汰而递减，或经济呈下行走势。长期来看，如果经济结构完成了新一轮的调整就会形成新的经济增长点，就会推动经济进入新一轮的持续增长阶段。不难看出经济结构调整也是一个具有周期性变化的动态过程，即阵痛期—调整期—成熟期—衰微期……这样一个往复循环、周而复始的变化过程。

也就是说，一个国家或地区宏观经济运行出现结构性问题而进入了衰微期，调整结构首先要处理好增长与调整之间的平衡问题，因为只有稳定的增长才能为结构调整提供基础和空间，同时结构调整则为稳定增长提供支持。实际上，要实现增长与调整的平衡是很困难的，要经历一个短暂的“取舍”阵痛期，如淘汰落后产能就必然要牺牲短期的经济增长速度。其次需要对其进行一定时期的调整优化，引入并提升现代制造业和服务业等新兴产业在三次产业中的比例，即进入了调整期;经过5年或10年不等的调整，新兴产业培育壮大并渐次成为主导产业，致使经济整体进入了一个新的稳步增长的成熟期;再经历10年或20年不等的时间，随着经济社会的发展特别是技术创新，经济会出现新的结构性问题而进入新的衰微期……可以说，经济结构阶段性的调整期也好、成熟期也好，对房地产业发展来讲它们都是机遇期。比如，产业结构调整中新兴产业的培育和起步期，就是产业地产和商业地产切入发展的机遇期，这是由它的载体作用决定的。因此，关键是要认清经济结构调整的基本特征，做到未雨绸缪，抢抓机遇，找准切入点。

我们仍按照经济—城市化—房地产的关联路径，重点讨论产业结构和区域经济结构调整对城市、城市化发展的影响，进而关联到对房地产业的影响。

1.产业结构调整，助推相应城市的改造升级扩张

我们知道，产业结构，是指宏观经济中各产业的构成及各产业之间的联系和比例关系，既包括我们通常说的三次产业结构，也包括诸如第二产业或第三产业内部的各产业构成关系，诸如传统制造业、新兴技术产业、生活性服务业、生产性服务业等分别在第二、三产业中的构成比例关系。同时，宏观经济中的产业结构还是构成现代经济增长阶段的重要标志，主导产业部门的依次更迭的过程就是现代经济增长的过程，也是产业结构调整的过程，还是城市发展的动力和支撑。

对于一个城市来讲，产业结构调整过程有以下基本特征:一是根据市场需求，在原有生产要素条件的基础上依靠技术革新来完成产业的升级调整，如由传统制造业升级为现代制造业，像燃油汽车升级为新能源汽车，传统手机升级为智能型手机等就属于这种情况。二是受资源环境承载力的制约，彻底淘汰产能落后的产业，使其脱胎换骨，如一些传统重化工业在城市中被一些新兴制造业、现代服务业等所取代。三是在发展中不断拓展构建新兴产业，形成新的主导产业，如电子商务新业态、高新技术项目孵化新业态，蓝色生物医药产业等。从产业结构调整对房地产发展的影响来看，重点应放在第二种、第三种情况所带来的城市空间形态的变化，即产业结构调整所带来的城市改造、新城区的扩张发展，进而对房地产业的影响。

在“房地产与城市改造”一章的讨论中，我们曾经讲过，城市改造助推城市产业结构调整，即城市改造与城市的产业结构调整同步推进，它是局限在城市改造区域范围的，是城市改造所要追求的目标之一。现在，我们讨论的城市产业结构调整所带来的城市改造、城市主体功能构建问题，就与前两章所讨论的主题有了很好的连接，对认清这一“反向”命题就会有很大的帮助。也就是说，我们现在所讨论的实际上是由产业结构调整升级而推动的城市改造、城市主体功能构建问题，进而关联到了房地产业的发展。

进一步来讲，产业结构调整的目标或结果，应该是结构的优化升级，对一个城市的产业结构调整而言，就是由以第二产业为主体向以第二、三产业比例适度发展的转型。那么，就单一层次产业来讲(如第二产业)，就是由传统制造业向现代制造业转变，由传统服务业向现代服务业转变，着力发展战略性新兴产业等;就产业的横向结构布局来讲，有以高新技术产业为主导产业布局的，有以现代制造装备业为主导产业布局的，还有以文化旅游产业为主导产业布局的……即所谓的主体功能板块构建。这些我们在“房地产与城市主体功能构建”一章中有所论述。因此，产业结构调整的过程，直接导致城市主体功能的转型构建，助推了起载体作用的城市的老区改造和新区扩张，即由产业结构调整助推城市改造，进而带动房地产业的发展。在“房地产与城市改造”一章中我们介绍的“退二进三”，在“房地产与城市主体功能构建”一章中介绍的城市主体功能构建特征，就是典型的城市产业结构调整过程，也是“工业化的作用在城市化前期影响很大，后期服务业正在成为推进城市化发展的核心动力”这样一个城市发展的规律。

这里，我们通过经济—城市化—房地产的关联路径，找到了与前两章的思路连接，即城市产业结构调整是通过城市原有功能区块调整改造、城市主体功能构建、城市经济新区的设立，来推动房地产业发展的。因此，对产业结构调整与城市改造、与城市主体功能构建、与房地产业发展的关系问题，就不再详细叙述了。

2.区域经济结构调整，助推相应区域内城市群的形成与发展

我们知道，区域经济结构是一个空间结构问题，是指各种经济活动在区域上的空间分布状态及空间组合形式。其中，包括3个方面的基本要素，即城镇、线路及网络、乡村。先暂且不提线路及网络和乡村这些因素，单就城镇在区域内的职能地位来讲，它是经济区域的核心区域或经济中心。区域内经济的持续稳定发展，区域之间经济的合理布局、均衡发展、互补发展等等，都是区域经济结构调整的主要内容和任务目标。

在“房地产与城市化”一章中，我们谈到“新型城镇化”是未来我国城市化发展的一个趋势，其中重点强调了“城市群”的形成与发展是未来新型城镇化的主要空间形态，同时也是区域经济结构调整的必然选择和结果。这样，我们在讨论区域经济结构调整时特别是区域经济结构调整与城市化、与房地产业发展的关系问题，也就有了一个连接，对认清这一核心命题就会有很大的帮助。也就是说，我们现在所讨论的实际上是由动态的区域经济结构调整布局(如产业转移、区域间分工协作)而推动的城市化发展问题，进而关联到了房地产业的发展。

(1)区域内经济结构的调整。一般指地方层面，它可以是一个省域范围内，也可以是一个城市区域内，还可以是一个跨省域的城市群区域内。区域内经济结构的调整，一般是在国家层面的规划指导下，先由“区域规划”来进行总体布局和功能定位，如省级新型城镇化规划、京津冀一体化规划、长三角城市群规划等，都属于在国家新型城镇化规划指导下制定的区域性城市化发展规划。由于城市是区域经济发展的龙头，所以“规划”确定的结构调整后的主体功能大都落实在区域内的城市，形成不同城市承载着不同层次的主体功能构建职能，并体现在新的城市总体规划、分区规划中，为房地产在参与城市主体功能构建提供了科学依据和发展机遇。

我们可以进一步从区域经济结构调整的诱因和内容上讲，当发展到一定的时期，区域内联系紧密的产业、功能、资源存在重组、共享、调整布局的问题，并由单一中心城市带动，转变为多中心城市带动和互补、共享。在这一转变的过程中，区域内中心城市的经济活动尤其是相关产业，按照“人口转移、区域间通勤、资本流动”便利高效的原则，在不断地向区域内中小城市转移，并实现良好的分工协作关系，进而以产业为纽带推动这些中小城市的发展，也为房地产向三、四线城市布局发展提供了机遇和空间，即房地产业的发展布局要与区域内经济结构调整布局相向而行，这也是与城市化发展相一致的具体体现。像万达集团的文化旅游项目布局无锡市，就是看中了无锡市在长三角城市群中的位置和发展前景。

(2)区域之间的经济结构调整。一般指国家层面，它可以是省域与省域之间，也可以是一个城市区域与另一个城市区域之间，还可以是跨省域的城市群区域之间。从区域之间经济结构调整的诱因和内容来讲，当按照一定区域经济发展规律，先期发展起来的区域必然要带动具有发展潜力的区域经济发展，通过基础设施的联系，形成大区域内梯次推进的格局。区域之间的经济活动和产业布局、功能分工，除去自然资源条件外，首先按照集聚效应，增强围绕各自区域内的经济中心功能地位，即中心城市功能展开的;然后按照扩散效应原理，逐步实现不同形式的区域之间(或跨区域)的功能分工，特别是区域由单一中心向多中心的转变。这里，产业转移、分工协作依然是区域之间经济结构调整的主要形式，它是一个更大范围、更宽领域、更高层次的经济结构调整，是实现区域之间均衡发展的战略举措，也为国家和区域新型城镇化发展带来了巨大的动力，同时为房地产布局全国发展提供了空间和机遇。

由此可知，国家区域之间的经济结构调整与新型城镇化发展是相互促进的关系，即区域之间的经济活动、产业布局(如产业转移)推动了城镇化的发展，反过来，城镇化的快速发展为经济活动尤其是产业转移提供了空间载体，并发挥了“加速器”、“孵化器”的作用。一般来讲，区域之间的经济结构调整是先由国家规划来确定的，如“大功能区规划”等。由于以产业为主体的经济功能分工布局最终要落实到一个城市里，所以近年来国家和地方制定的城镇化规划则反映着具体的区域之间的经济结构调整意图或实施蓝图。如《国家新型城镇化规划2014—2020年》确定的全国城市规模体系、城市功能体系、城市群体系、城市带体系、城市区域的空间分布等，就是承载着区域之间经济结构调整布局的宏伟蓝图。城市体系规划中确定了33个大城市群和若干小城市群，城市群人口规模达8亿左右，其中有1个世界级的城市群、2个国际级的城市群、7个国家级的城市群、23个区域级的城市群、若干个地区性的城市群，并分别赋予了这些城市群不同的主体功能定位。在这一规划的指导下，各城市群区域还要作出相应的“区域规划”，区域内各城市也要作出“城市总体规划、分区规划”，进行层层的功能规划分解落实，即具体要落实在城市。比如，香港、上海等，集聚世界产业体系中的高端服务业、高科技制造业，产业环节中的研发设计和品牌营销环节得以发展，成为全球经济控制和管理中心，成为世界顶级城市;有些城市承担某些服务世界的专业功能，成为国际化城市;有些城市承担管理和服务国家的综合功能，有些城市承担管理和服务全国的某些功能，有些城市承担管理和服务区域的综合功能，而中小城市承担着专业制造功能，小城镇则承担着连接城市和农村的功能。这里，将城市主体功能纳入国家发展战略层面，就是国家依据区域之间经济结构调整布局规划来确定和实施的。因此，在一定的发展时期，区域之间经济结构调整是促进新型城镇化发展的主抓手，是充分发挥区域优势和打造区域特色的必然选择，是先发展起来的区域实施“辐射带动”战略的核心内容，为房地产布局全国发展指明了方向、提供了依据。