经济增长的影响

据有关实证研究结果表明，一定发展时期内，经济增长对房地产业的影响呈正相关关系。同时，经济增长又是一个带有综合性、系统性、复杂性、周期性的宏观经济首要问题，单就经济增长对房地产业发展的影响而言，其影响的程度带有根本性，其影响的路径也是复杂的、多方面的。实践证明，经济增长了，就意味着有更多的商品和服务供人们消费，意味着国民收入的增长尤其是居民可支配收入的增长。从城市化发展的角度来讲，经济增长了，还意味着生产要素向城市或城市周边区域的快速集聚，助推城市的扩张发展和新兴城市的建设。因此，我们沿着经济—城市化—房地产业的关联路径，从经济增长带来的地理空间形态特征，或者说经济增长带来的城市空间区域变化形式，来看看经济增长对房地产影响的一些特征。

宏观经济学原理告诉我们，经济增长过程，从地理空间形态特征来讲，首先表现为生产要素的积累、聚集、流动，而不断形成的新的经济区域(如城市，或城市新区)。同时，经济区域的形成过程，还是经济活动在地理空间上不断集中的过程。当然，集中的动力主要来自三个方面:一是更加便捷地利用生产要素，相同的经济活动往往都向区域内资产和要素集中的地方靠拢，就像房地产业都向城市集中、工业向园区集中一样。二是更好地利用经济活动的互补性，联系紧密、互相依赖较强的经济活动，往往趋向于同一地方，形成较紧凑的产业链、服务链。三是更好地进行分工合作，共享信息，形成产学研一体化。经济活动空间集中的过程一旦开始，就可能自动形成力量，呈现加速集中的趋势。由此还可以得出，经济区域发展的空间结构模式，其中典型的有两种:一是增长极模式，二是点轴发展模式。

(1)增长极模式。在现实中，经济增长不是同时出现在所有地方，而是以不同的强度首先出现在一些点上，然后通过各种渠道向外扩散，对整个经济产生影响。这些首先出现的增长点就叫增长极，有时也叫“核心区域”。实践证明，增长极是由主导产业和有创新能力的企业在某些地点聚集发展而形成的经济中心，它们通常是城市或城市聚集区，其规模可大可小，如国内大都市、区域中心城市、地方服务中心，都是不同层次的增长极。在增长极内，工业发达，技术水平高，资本集中，人口密集，具有生产中心、贸易中心、金融中心、信息中心、交通运输中心、服务中心、决策中心等多种功能。

增长极的极点地位体现在两个方面:一是作为经济空间上的某种推动型产业，即部门增长中心;二是作为地理空间上的产业集聚的城镇，即空间增长中心。总之，由增长极模式，可以得出结论:在经济增长过程中，城市将得到迅速发展，各种生产要素由乡村向城镇、由小城镇向大城镇集聚，表现出了明显的城市化发展特征。

(2)点轴发展模式。点轴模式理论是增长极理论的延伸，是由增长极与发展轴相结合而形成的一种区域发展理论。“点”即前面说的增长极，“轴”是指连接各增长极的线状基础设施，主要是水陆交通干线以及沿线地带。或者说，在区域经济发展过程中，大部分生产要素先在点上聚集，并通过线状基础设施联系在一起而成“轴”。根据点轴发展模式，在经济增长过程中，城市与城市之间因为不断吸引生产资源的流入而得到迅速发展，这就促使了一些城市群、新兴城市的诞生和发展。改革开放以来的一些经济技术开发区、高新区、经济新区、城市新区等，就是这一点轴发展模式主要载体，形成了产城融合发展的格局。

上述两种“模式”，充分说明了经济增长带动着生产要素向城市的聚集，并表现为推动城市化快速发展的明显特征，进而拉动了与之呈正相关关系的房地产业(如产业地产、住宅地产)的发展。关于这方面的讨论，我们在本书的“房地产与城市化、与城市改造、与城市主体功能构建”中有着详细的阐释，这里就不再赘述了。