保障城市发展与土地供给平衡发展

从国外的经验来看，市场和政府是城镇化进程的双臂，缺一不可。城镇化的总体格局、规模主要需要政府的规划、干预和调节，生产要素特别是土地的供给主要由市场机制调节。西方国家大部分城市在发展初期需要较多的土地供给，发展到一定程度对土地的需求也开始减少，最终不再占用新的土地，城市与土地实现了平衡发展。总体来看，主要坚持两个原则。

（一）选择适合本国土地资源条件的整体城镇化发展和区域布局模式。由于人均耕地相对较少，日本和韩国选择了集中型城镇化道路。日本的人口和经济高度集中于东京、名古屋和阪神三大都市圈。三大都市圈土地面积仅占全国的10%，但是却集中了近60%的人口、55%的工业生产、70%的商品批发。韩国的六大城市集中分布在以首尔为中心的京仁工业区和以釜山为中心的东南沿海工业区以及其连接两地的高速公路沿线。欧美发达国家已经完成城镇化过程，城市发展处于郊区化甚至低密度城市蔓延的阶段，但大多数城市扩展基本发生在森林和草场，也很少发生在已开发的农田上，农田总量基本保持稳定。

（二）由市场机制调节城市土地供给量。美国城市土地市场是一种“准完全竞争”市场，政府通过经济手段和立法手段对城市土地进行管理。美国法律保护私有土地和公有土地的所有权不受侵犯，允许土地买卖和出租，但政府拥有土地使用权的终决权，包括占有、控制、管理、先买权等。对于私人土地的买卖，政府一般不予干预。私人土地的买卖价格完全由买卖双方根据土地的经济价值进行估计，或由私人评估公司帮助双方达成协议。英国的土地在法律上都只归英王一个人所有，个人、企业和各种机构团体仅拥有土地保有权。在英国，土地同样通过土地市场进行买卖和租赁，而进行交易的客体是土地的保有权。土地的卖者无须证明自己是土地的绝对所有者，买者则满足于对土地保有权的取得。在不违反土地法、土地规划或侵犯他人利益的情况下，土地可以自由交易。