房地产市场的客体和主体是什么

第三节　房地产法律关系

一、房地产法律关系的概念和特征

(一)房地产法律关系的概念

房地产法律关系与房地产社会关系不同。房地产社会关系，是指因房屋土地在人和人之间发生的一种财产关系，它受到多种社会规范的调整，这些社会规范既包括道德规范、习惯，也包括法律规范，还包括政策规范等。房地产法律关系是房地产社会关系在法律上的反映。房地产法律关系是房地产法学的重要范畴，它是指房地产社会关系经过房地产法律规范调整而形成的权利义务关系，即是说房地产社会关系经过法律的调整，上升为房地产法律关系。

(二)房地产法律关系的特征

房地产法律关系具有以下特征。

1．主体的多元性

房地产法律关系的主体具有多元性的特征。房地产法律关系的主体既可以是国家、集体和政府机构，也可以是房地产开发商、房地产建筑商，还可以是房地产的买方、卖方和房地产辅助商。在这些主体中，有的扮演着民事法律关系中的平等主体的角色，有的扮演着行政管理法律关系中的行政相对人的角色，还有的扮演着行政管理法律关系中的行政主体的角色。

2．客体的确定性

在民事法律关系中，法律关系的客体往往是不确定的，它可以是物、行为或智力成果。而在房地产法律关系中，虽然房地产法律关系复杂，但是它的客体却是相对确定的。房地产法律关系的客体一般是土地或房屋。

3．内容的多样性

房地产法律关系复杂，房地产法调整的内容具有多样性的特征。尽管如此，房地产法律关系仍然可以分为两大类，即房地产民事法律关系和房地产行政管理法律关系。

二、房地产法律关系的要素

法律关系包括三要素，即主体、客体和内容。房地产法律关系也是法律关系的一种，自然也不例外。以下就对房地产法律关系三要素作简单的介绍。

(一)房地产法律关系的主体

房地产法律关系的主体即房地产法律主体，是指房地产法律关系中的权利享有者和义务承担者。按房地产法律主体的性质不同可以分为国家机关、企业单位、事业单位、社会团体和公民个人等。按房地产法律主体在房地产法律关系中的不同作用，房地产法律关系主体可以分为以下几类。

1．国家、集体和政府机构

国家是国有土地的所有者，国有土地出让及土地征用等法律关系的直接参加者。集体是农村集体土地的所有者，农村集体土地承包等法律关系的参加者。政府机构是代表国家行使房地产管理职能部门的主体。

2．房地产开发商

房地产开发商是指专门进行房地产开发的企业，是房地产开发活动的组织者和具体执行人。

3．房地产建筑商

房地产建筑商又称工程承包商，指承接房地产开发商提供的房地产开发项目进行建筑施工的企业。

4．房地产卖方

房地产卖方主要包括房地产开发商和房地产业主。房地产业主是指对房地产拥有合法产权的单位和个人。

5．房地产买方

房地产买方是指房地产的买受者，通常包括自用型买方和投机型买方。

6．房地产的辅助商

房地产的辅助商又被称为房地产中介服务主体，包括房地产经纪人、房地产交易行、房地产金融机构、房地产评估人、房地产咨询顾问人、房地产律师、物业管理公司等。

(二)房地产法律关系的客体

房地产法律关系的客体是指房地产权利和义务所共同指向的对象。在法律关系中客体一般有物、行为和智力成果几类。但房地产法律关系的客体较为确定，一般是土地和房屋，它们都属于不动产，属于物。

(三)房地产法律关系的内容

房地产法律关系的内容是房地产法律关系最基本的要素。房地产法律关系的内容是指房地产法律关系的各方主体享有的权利和承担的义务。房地产法律关系主体的权利，是指房地产法律关系主体在一定的条件下，按照自己的意志，为某种行为或实现某种利益的资格。房地产法律关系主体的义务，是指房地产法律关系主体在一定的条件下，承担的某种责任或付出的某种代价。房地产法律关系的内容具有多样性的特征。虽然房地产法律关系的内容多样，但是按照性质不同可以分为以下两类。

1．房地产民事法律关系

房地产民事法律关系是指房地产民事法律规范调整而形成的、平等的民事权利义务关系。在这类房地产法律关系中，无论是国家、法人、其他组织还是公民，所有的主体都处于平等的地位。其内容包括房地产民事权利和房地产民事义务。

2．房地产行政管理法律关系

房地产行政管理法律关系是由房地产管理法律规范调整而形成的、特定的经济权利义务关系。这类房地产法律关系的主体包括行政主体和房地产市场活动主体(行政相对人)。在这类房地产法律关系中，其主体地位不对等，调整手段具有权力性、命令性。

【案例1-3-1】

2004年4月20日，余某购得住房一套，并由开发商代为办理产权证，在申请时，随同提交了发票等材料。当地房地产管理局依申请，发出了房产权证，上面记载了余某所有的住房面积，并记载有架空层一间，但未注明架空层面积。余某认为自己有权要求在房产证上注明架空层面积，遂于6月23日向法院提起诉讼。

法院经审理认为，原告在申请房屋发证时，虽未在申请表格上提及架空层事宜，但同时提交的发票已经注明该房屋及附属房全部情况。被告在发证时，有职责审查对方提交的全部材料。然而，被告虽然在发证时注明了架空层一间事宜，但未依职权核实面积，说明被告已经注意到原告提请发证的内容，但未详察。况且，被告并没有在法定期限内提交发证时不需记载架空层面积的有关法律、法规。故判决被告在判决生效后30日内在上述房产证上注明原告所有的房屋架空层面积。

(材料来源:法律快车网，《房产证注释不清产权人起诉房管局胜诉》，2010-01-18)

请思考本案涉及哪种性质的房地产法律关系，并指出这种房地产法律关系的主体。

评析:本案涉及房地产行政管理法律关系，是一起典型的房地产行政管理法律关系纠纷。余某提起的诉讼属于行政诉讼。在这宗案件中，房地产法律关系的主体分别为余某和房地产管理局。余某是行政相对人，而房地产管理局是行政主体，两个法律主体的地位并不对等。