建筑市场的主体和客体

1．1．1 建筑市场概念

建筑市场是以工程承发包交易活动为主要内容的市场，是建筑产品交换关系的总和，一般称作建筑工程市场或建设市场。

建筑市场有狭义和广义之分。狭义的建筑市场是指以建筑产品交换为内容的市场，它主要表现为建设项目业主通过招投标过程与承包商形成商品交换关系。一般指有形建设工程市场，即建设工程交易中心，是单一型建设工程市场。

广义的建筑市场除有形建筑市场外，还包括与建筑产品生产与交换相联系的无形建设工程市场，即勘察设计市场、建筑生产资料市场、资金市场和从事招标代理、工程监理和造价咨询等中介服务的市场，由此形成建筑市场体系。

由于建筑产品具有生产周期长、价值量大、生产过程的不同阶段对承包方的能力和特点要求不同等特点，决定了建筑市场交易贯穿于建筑产品生产的整个过程。从工程建设的咨询、设计、施工任务的发包开始，一直到工程竣工、保修期结束为止，发包方与承包方、分包方进行的各种交易，以及相关的商品混凝土供应、构配件生产、建筑机械租赁等活动，都是在建筑市场中进行的。生产活动和交易活动交织在一起，使得建筑市场在许多方面不同于其他产品市场。

建筑市场经过近几年来的发展，已形成以发包方、承包方、为双方服务的咨询服务者和市场组织管理者组成的市场主体，由建筑产品和建筑生产过程为对象组成的市场客体，由招标投标为主要交易形式的市场竞争机制，由企业资质管理和从业人员资格管理为主要内容的市场监督管理体系以及我国特有的有形建筑市场等。

【特别提示】

建筑市场的运行模式:

(1)运行主体: 发包人、承包人、工程咨询服务机构。

(2)运行基地: 建筑市场(建设工程交易中心)。

(3)调节主体: 国家机关(建设行政主管部门)。

(4)调节对象: 市场活动(三公原则，遵循市场经济规律原则，法制统一原则，责、权、利相一致原则)。

1．1．2 建筑市场的主体

建筑市场的主体指参与建筑市场交易活动的各方，主要包括发包人(政府部门、企事业单位、房地产开发公司和个人)，承包人(承担工程的勘察设计、施工任务的建筑企业)，为市场主体服务的工程咨询服务机构、物资供应机构和银行。

1．发包人

发包人是既有进行某项工程建设的需求，又具有该项工程建设相应的建设资金和各种准建手续，在建筑市场中发包工程建设的咨询、设汁、施工监理任务，并最终得到建筑产品的所有权的政府部门、企事业单位和个人。他们可以是各级政府、专业部门、政府委托的资产管理部门，可以是学校、医院、工厂、房地产开发公司等企事业单位，也可以是个人和个人合伙。在我国工程建设中，过去一般称之为建设单位或甲方; 国际工程承包中通常称作业主(在以下论述中统一称作发包人)。他们在发包工程和组织工程建设时进入建筑市场，成为建筑市场的主体。

项目发包人是由投资方代表组成，从建设项目的筹划、筹集、设计、建设实施直至生产经营、归还贷款及债券本息等全面负责并承担风险的项目(企业)管理班子。也就是说，发包人首先必须承担建设项目的全部责任和风险，对建设过程中的各个环节进行统筹安排，实行责、权、利的统一。发包人是投资行为的主体，应形成企业法人。

项目业主主要有以下三种形式:

(1)机关、企事业单位。机关、企业、事业单位投资新建、扩建、改建工程，则该企业或单位即为项目业主。

(2)联合投资董事会。由不同投资方参股或共同投资的项目，则业主是共同投资方组成的董事会或管理委员会。

(3)各类开发公司。开发公司自行融资或由投资方协商组建或委托开发的工程管理公司也可称为业主。

项目业主在项目建设中的主要责任有:

(1)建设项目立项决策;

(2)建设项目的资金筹措与管理;

(3)办理建设项目的有关手续;

(4)建设项目的招标与合同管理;

(5)建设项目的施工管理;

(6)建设项目的施工验收和试运行;

(7)建设项目的统计与文件管理。

由于长期计划经济体制的束缚，绝大多数工程建设的发包人还不是合格的市场主体，主要表现在以下几个方面:

第一，有的发包人不是完全的法人主体，对于建设资金的使用、建筑物的标准和承包方的选择方面，没有完全的自主权，经常受到其行政主管部门的干预，无法承担发包方应当承担的义务和责任。

第二，有的发包人同时享有对承包方行为进行干预的行政权力，缺少等价有偿、协商一致、平等互利的市场意识，破坏了与承包方之间的平等交易关系，也阻碍了市场机制作用的发挥。

第三，投资责任机制不健全，发包人对工程建设的投资效益不负责任，不能发挥对发包人的刚性约束作用，造成其行为的不合理，片面追求低造价、高标准、短工期，这些都损害了工程质量，也给国家财产造成了损失。国家资产管理体制的不完善和发包人内部管理制度的薄弱，使管理工程的发包人员追求个人或小集团的利益，造成了工程发包中不正之风和腐败现象的泛滥。

第四，现行的建筑管理体制使发包人在选择承包商时受到各种干预。目前，发包人和专业建筑队伍大部分隶属于各级行业管理部门和地方政府，投资责任机制不健全，投资效益对发包人缺少约束，承发包双方的利益界定不明确，因此市场难以通过利益激励机制发挥作用。同时，部门和地方互相割据封锁，从根本上阻碍了市场竞争的优胜劣汰和资源的优化配置。

第五，有相当部分的发包人没有相应的工程技术经济管理人员，不具备承担发包和组织工程建设的能力，而各种咨询、监理等中介服务机构的发展又远远不能满足需要，造成了工程发包和管理等工作中存在着不科学、不合理、不完善等问题。

2．承包人(商)

承包人(商)是指有一定生产能力、机械装备、流动资金，具有承包工程建设任务的营业资格，在建筑市场中能够按照发包人的要求，提供不同形态的建筑产品，并最终得到相应的工程价款的建筑业企业。按照生产的主要形式，它们主要分为勘察、设计单位，建筑安装企业，混凝土构配件及非标准预制件等生产厂家，商品混凝土供应站，建筑机械租赁单位以及专门提供建筑劳务的企业等。它们的生产经营活动是在建筑市场中进行的，是建筑市场主体中的主要成分。承包人从事建设生产一般需要具备以下三个方面的条件:

(1)拥有复核国家规定的注册资本;

(2)拥有与其等级相适应且具有注册执业资格的专业技术和管理人员;

(3)具有从事相应建筑活动所需的技术培训装备。

3．工程服务咨询机构

工程服务咨询机构是指具有一定注册资金和相应的专业服务能力，持有从事相关业务的资质证书和营业执照，在建筑市场中受承包方、发包方或政府管理机构的委托，能对工程建设进行估算测量、咨询代理、建设监理等高智能服务，并取得服务费用的咨询服务机构和其他建设专业中介服务组织。在市场经济运行中，中介组织作为政府、市场、企业之间联系的纽带，具有政府行政管理不可替代的作用。而发达的市场中介组织又是市场体系成熟和市场经济发达的重要表现。

工程服务咨询机构包括勘察设计、项目管理、工程造价咨询、招标代理、工程监理等单位。

【特别提示】

各主体组织之间的关系

建设工程承发包是根据协议，作为交易一方的承包商(勘察、设计、监理、施工、企业)负责为交易另一方的发包人(建设单位)完成某一项工程的全部或部分工作，并按一定的价格取得相应报酬的生产经营活动。承包商和发包人之间是平等的合同关系。

建筑市场不同于其他商品市场，市场中的各方存在这既相互对立又相互统一、既交叉重叠又互为因果的特殊关系，是一种很复杂的政治、经济、社会、技术关系。建筑市场的各主体(业主、承包商、各类中介组织)之间的合同关系如图1－1所示。

图1－1 建筑市场各主体间的合同关系

1．1．3 建筑市场客体

1．建筑市场的客体

建筑市场的客体一般称作建筑产品，它包括有形的建筑产品(建筑物、构筑物)和无形的建筑产品(设计、咨询、监理)等各种智力型服务。

2．建筑产品的特点

(1)建筑产品的固定性及生产过程的流动性。

建筑物与土地相连，不可移动，这就要求施工人员和施工机械只能随着建筑物不断流动，从而带来施工管理的多变性和复杂性。

(2)建筑产品的单件性。

由于业主对建筑产品的用途、性能要求不同，及建筑地点的差异，决定了多数建筑产品都需要单独进行设计，不能批量生产。

(3)建筑产品的投资额大，生产周期和使用周期长。

建筑产品工程量巨大，消耗大量的人力、物力和资金。因时间长，投资可能受到物价涨落、国内国际经济形势的影响，因而投资管理非常重要。

(4)建筑生产的不可逆性。

建筑产品一旦进入生产阶段，其产品不能退换，也难以重新建造，否则双方都将承受极大的损失。所以建筑产品的最终产品质量是由各阶段成果的质量决定的。设计、施工必须按照规范和标准进行，才能保证生产出合格的建筑产品。

(5)建筑产品的整体性和施工生产的专业性。

这个特点决定了建筑产品的生产需要采用总包和分包相结合的特殊承包形式。随着经济的发展和建筑技术的进步，施工生产的专业性越来越强。在建筑生产中，有各种专业承包企业分包承担工程的土建、安装、装饰、劳务分包，有利于施工生产技术和工作效率的提高。

【特别提示】

建筑市场经过近几年的发展已形成以发包方、承包方、为双方服务的咨询服务机构和市场组织管理者组成的市场主体，由建筑产品和建筑生产过程为对象组成的市场客体，由招标投标为主要交易形式的市场竞争机制，由资质管理为主要内容的市场监督管理体系以及我国特有的有形建筑市场等。这些构成了完整的建筑市场体系，如图1－2:

图1－2 建筑市场体系