业主共有部分收益的分配

第六节　业主共有部分收益的分配

主题案例1

无锡市某花园业主委员会诉上海陆家嘴某管理有限公司等物业管理纠纷案^[29]

案情回顾

2002年11月25日，本案当事人陆家嘴公司与开发商无锡某江房地产开发公司(下称某江公司)签订某花园前期物业管理合同一份，约定由陆家嘴公司对某江公司开发的某花园住宅小区实施前期物业管理;管理期间，物业公司按照物价局批准的标准，按建筑面积向业主和物业使用人收取物业管理服务费;对物业范围内的商铺、地下停车位、会所的物业成本不计入向业主所收取的物业费用中，须单列。合同约定的管理期限为2002年11月25日起至业委会成立时止。合同成立后，物业公司指派其下属分支机构无锡分公司具体实施某花园的前期物业管理。

2007年12月22日，本案当事人某花园业主委员会(以下简称业委会)成立并办理了登记备案手续。2008年6月21日，业委会根据业主大会作出的实施业主自治的决议，致函被告物业公司明确与其终止物业管理服务合同，同时要求物业公司在接函后15天内，向业委会移交相关资料和财产，并交接完毕。2008年7月17日，物业公司接函后即派其副总经理于与业委会主任协商，并达成了移交协议性质的“移交清单”一份。该协议确认:物业公司应当返还业委会预收的物业管理费、各类押金及小区共有部分收益等合计2 327 931.87元。其中1 890 931.87元于2008年7月31日前全部付清，另437 000元于2009年4月30日前付清。该协议附有双方确认的“结算项目表”和“支付协议”各一份。其中“结算项目表”记载2008年收取的某花园小区共有部分停车费为629 035元，2007年预收2008年共有部分停车费160 180元。该部分停车费的70%归业委会管理，由物业公司将此款移交给业委会。后业委会经审查物业公司移交的资料发现，无锡分公司在2004年至2007年间，收取了小区共有部分收入5 967 370.31元未列入移交。

争议焦点

业主共有部分收益的界定和分配问题。

裁判意见

无锡市锡山区人民法院一审认为:本案中争讼收益之产生，一方面得益于陆家嘴公司及其下属无锡分公司的管理行为，另一方面也应注意到物管企业管理的物业属于全体业主共有。共有人对共有物享有收益权，这是一项法定权利。对该部分的收益分配，全体业主和物管企业可以通过合同约定进行分配，在没有约定的情形下，应当依法分配。本案中双方对该部分收益的分配没有合同根据，故应当按照法律规定进行分配。由于我国法律对此没有具体规定，故法院认为应当在不违反法律原则的前提下，公平合理分配共有部分物业的管理收益。物业管理有其特殊性，物管企业在实施物业管理期间其服务的对象为小区业主，而其对共有部分进行管理时业主并不给予报酬。如物管企业付出管理成本后不能获得经济回报，这对物管企业是不公平的。同时，小区共有部分作为小区全体业主的共有物，全体业主才是该物的所有权人，如果在收益分配上排除业主的权利，显而易见，这有悖法律原则。据此，在存有小区共有部分管理收益的情形下，该收益应主要归属于全体业主享有，同时物管企业付出了管理成本，也应享有合理的回报。综上，根据公平原则的要求，并参照《江苏省物业管理条例》第33条“经批准设置的经营性设施的收益，在扣除物业管理企业代办费用后，应当将收益的30%用于补贴物业管理公共服务费，收益的70%纳入维修基金，但合同另有约定的除外”的精神。同时考虑到原被告双方自行协商确定的2008年上半年共有部分收益的分配方案，即业主得七成，物管企业得三成。法院认为本案对共有部分收益分配的比例，确定为原告业委会得70%、物业公司得30%较为合理。据此，业委会代表某花园全体业主对4 142 559.18元的收益享有其中的2 899 791.43元。值得注意的是，该部分款项，业委会不具有自行处置的权利，依据相关法律法规，该款应用作小区的维修基金，业委会作为执行机构，使用该款应按照业主的意志和法律的规定行使。关于物业公司提出的对上述收益应当首先弥补物管企业管理费用开支，多余部分还应满足物管企业8%的利润，余额再行分配的意见，因缺乏法律依据和双方合意，法院不予采纳。

一审宣判后，双方当事人在法定期限内均未提出上诉，判决已经发生法律效力。

评析探讨

在物业管理领域，物业共有部分权益的归属、分配问题由来已久。一是没有法律法规的明确规定，二是业主举证困难。根据《物权法》第72条的规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务。因此对于共有部分在物业服务企业物业管理(包括前期物业管理)期间所产生的收益，在没有特别约定的情况下，应属全体业主所有，并主要用于补充小区的专项维修资金。^[30]物业服务企业对共有部分进行经营管理的，可以享有一定比例的收益。

本案中，无锡市锡山区人民法院基于所有权和管理权的关系以及公平原则，判决最后确定了‘三七开’的分配方案，即小区共有部分收益应主要归属于全体业主所有，物业公司付出了管理成本，也享有30%的合理回报。

本案判决后，无锡市锡山区人民法院还提出司法建议，指出在小区共有部分收益管理方面，无论是物业公司，还是业委会自治，都应该单独建立账目、专款专用。业主共有部分收益，应主要用于补充专项维修资金，一般不作他用。不过每个小区的相关收费标准不同，有些小区仅凭收取物业费及共有部分收益，无法维持物业公司正常运转，这时应由业主大会决定能否使用共有部分收益。同时，业主对共有部分的收入和支出有知情权，应建立财务收支定期公布制度，还要进行定期审核或专业审计。

主题案例2

北京市大兴区西红门某山庄小区业主委员会诉北京某山庄物业管理中心物业管理纠纷案^[31]

案情回顾

1997年某山庄小区建成后，本案当事人某山庄物业中心即入住该小区实施物业管理，并在一区、三区、南区的公共通道分别划定49个、27个、9个地面停车位，以每月150元的价格租给部分业主使用。以上被出租的小区内车位共计85个，某山庄物业中心出租了10年。后小区成立本案当事人某山庄业委会，多次要求某山庄物业中心将收取的停车位租金扣除必要管理费后返还给某山庄业委会，均遭拒绝。某山庄业委会起诉要求确认其代表全体业主对所在小区内地面划有的公共停车位享有出租权，并要求某山庄物业中心返还1997年1月至2006年12月期间收取的部分停车位租金给全体业主，由某山庄业委会代为保管。

争议焦点

小区公共区域内车位和车位停车费的归属。

裁判意见

一审法院审理认为:《物权法》实施之前，对小区公共区域内车位的归属和车位停车费的归属无相应法律规定，且双方当事人对此亦无相应约定，因此，某山庄业委会要求某山庄物业中心返还1997年1月至2006年12月期间的停车位租金并代全体业主保管的请求，依据不足，本院不予支持。某山庄业委会作为某山庄小区业主大会的执行机构，其权利的行使需要得到小区业主大会的授权，某山庄业委会对小区公共区域内的停车位是否享有权利及享有何种权利均应由业主大会决定，不属法院主管范围，因此，某山庄业委会要求确认其代表全体业主对某山庄小区内划有的公共停车位享有出租权的请求，无法律依据，本院不予支持。综上，驳回原告诉讼请求。二审法院基本观点同一审法院，最终维持原判。

评析探讨

所谓车位，是指车位中的停车位，以及规划用于停车的具体地点。^[32]在《物权法》出台前，小区车位的权利归属并没有法律依据，实践中也存在争议。现行《物权法》第74条规定:“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车位应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车位的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”由此可以看出，《物权法》区别了不同类型的车位、车位，该条第一款、第二款明确了适用范围仅限于规划内的车位、车位，而规划外的车位、车位没有规定。

对于小区车位的归属，存在几种观点。第一，从物说。这种说法把小区车位列入小区公共配套设施，认为车位是小区建筑物的从物。法律上的从物是指在经济功能上服务于主物并且与主物不可分离的物，如果将车位定位为建筑物的从物，那么依据主物与从物的一般原理，车位的所有权当然地依据建筑物的所有权的移转而转移。如果商品房已经全部销售给业主，则可以推定为全体业主共有。^[33]第二，成本分摊说。此说认为，如何确定车位的权利归属，主要看车位的成本(建筑费成本和基地使用费成本)是否已经计入在销售金额而分摊给各个区分所有人，如果已经分摊给区分所有人，根据民法公平、等价有偿原则，车位应归全体区分所有人共有;如果没有分摊，则车位应归开发商所有。^[34]

车位的性质是区分所有建筑物中的共用部分，业主对小区车位享有共有所有权。在区分所有建筑物中，除了专有部分建立所有权的之外，其他部分都应当是全体区分所有权人所共有。共有部分的从属性是相对于专有部分而言，因区分所有建筑物的专有部分与共用部分在物理上具有不可分的统一结构体关系，故区分所有人取得专有部分所有权时，必须附带的取得共用部分持分权;而它的不可分割性则强调共用部分作为共有所有权的客体，其上的权利必须与区分所有权人的成员权一并处分，不得单独行使。当房屋买受人取得了房屋所有权，必然相应取得小区内的共有部分，车位作为住宅小区的配套设施，它的建立是依附于建筑物的。所以小区车位应属共用部分，由小区全体业主共同对车位享有占有、使用和收益的权利。^[35]

笔者同意以上观点，小区全体业主共同对车位享有占有、使用和收益的权利。本案发生在《物权法》实施之前，对小区公共区域内车位的归属和车位停车费的归属无相应法律规定，且双方当事人对此亦无相应约定，一二审判决是合法的。