房地产基金的收益分配

9．2．4　房地产基金的收益分配

1．房地产投资基金的净收益

基金净收益是指基金收益扣除按照有关规定应扣除的费用和缴纳的税金后的余额。房地产投资基金净收益等于基金收益减去各项费用支出和税金。

这里所说的费用一般包括：经营管理费用、基金运行费用、业绩报酬、贷款利息以及其他费用等。不得列入基金费用的项目有基金管理人和基金托管人因未履行或未完成履行义务导致的费用支出和基金资产的损失，以及处理与基金运作无关的事项发生的费用等。通常，基金管理公司都有一个损益表来反映房地产投资基金在运作期间各类项目的收入或支出状况。特别需要指出的是，上述收益和费用数据都必须经过具备从事证券相关业务资格的会计师事务所和注册会计师审计确认后，方可实施分配。

2．房地产投资基金的收益分配

■确定房地产投资基金收益分配的数额。确定房地产投资基金分配的数额要经过以下几项程序：

◇确定基金当年可分配收益。房地产投资基金收益分配是以年度为单位进行的。一般而言，基金当年净收益应先弥补上一年亏损后，才可以进行当年收益分配。如房地产投资基金当年净亏损，则不应进行收益分配。

◇确定收益分配的比例。美国的法律规定，房地产投资信托每年必须至少将其应纳税收入的90%分配给股东。经过上述程序就可以确定房地产投资基金当年收益分配的总额。

◇确定每一基金单位收益分配的数额。由于每一基金单位享有同等分配权，故每一基金单位收益分配的数额等于当年收益分配总额÷该基金单位总数。

◇基金收益分配的时间。房地产投资基金收益分配每年至少一次。收益分配的具体时间可以是在基金会计年度结束后的若干个月内实施。

■确定收益分配的对象。无论是封闭式基金还是开放式基金，其收益分配的对象均为在特定时日持有基金单位的投资者。基金管理公司通常规定收益分配权的最后权益登记日，凡在这一天交易结束后在基金持有人名册上的投资者，方有权享受此次收益分配。

■确定收益分配的方式。从美国的房地产投资基金的分配方式来看，不外乎是以下三种方式的一种或几种方式的组合：

◇以现金形式发放，这是房地产投资基金收益分配的最普遍形式。

◇派送基金单位，把应该分配的净收益折合成等额的新的基金单位，送给投资者。这种分配形式实际上是增加的资金的资本总额和规模。

◇不分配。即不派现金也不送基金单位。当房地产投资基金当年亏损，则不进行收益分配。

美国的房地产投资基金多采用分派现金和基金单位相结合的收益分配方式。