开发商的追偿权

第六节　开发商的追偿权

主题案例1

北京某金房地产开发有限公司与王某担保追偿权纠纷案^[32]

案情回顾

2002年5月21日，本案当事人某金公司、王某签订《商品房买卖合同》及其补充协议，王某向某金公司购买商品房一套，王某以首付款及按揭方式付款。

2001年10月18日，某金公司与本案当事人交行北京分行签订个人住房贷款合作协议，约定在办理每笔个人住房贷款时某金公司同意，在楼盘正式竣工交付给购房人、办妥住房贷款抵押登记手续并将《房地产产权证》和其他有关权利交交行北京分行执管前，对交行北京分行发放给购房人的贷款承担连带保证责任。

2002年6月6日，交行北京分行与王某签订《个人住房借款合同》，约定王某向交行北京分行申请个人住房贷款用于购买涉案房屋，贷款期限为20年，自2002年6月8日至2022年6月8日。

2005年，交行北京分行因王某未按约定期限还款，向北京市西城区人民法院提起诉讼，该法院于2005年12月16日判决王某应偿还其拖欠交行北京分行的借款本金及逾期利息、罚息及复利等，某金公司对上述内容承担连带责任。判决生效后某金公司代王某向交行北京分行支付了本金、利息及罚息。

此后某金公司多次向王某催款，王某都拒绝支付，故某金公司诉至法院要求判令王某偿还某金公司垫付的款项及由此产生的损失。

争议焦点

作为保证人的开发商的追偿权。

裁判意见

两审法院均认为:某金公司作为王某向交行北京分行进行贷款的保证人，在王某未履行还款义务时代王某垫付了贷款本金及其他款项，依法有向王某追偿的权利。某金公司在代王某垫付款项后，产生的代垫款项利息损失，为其合理损失，有权要求王某予以给付。

评析探讨

本案涉及作为保证人的开发商的追偿权问题。保证人的追偿权又称保证人的求偿权，是指保证人在履行保证责任后，向债务人请求偿还的权利。^[33]根据《民法通则》第89条规定，“保证人履行债务后，有权向债务人追偿。”《担保法》第31条亦规定，“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。”保证人之所以享有求偿权，是因为保证人履行债务实际上是为债务人履行债务，而非履行追偿。^[34]且追偿权是保证人承担保证责任后对自身权利的保护。

保证人行使追偿权必须符合三个条件:(1)保证人承担了保证责任。不论保证人以何种方式履行债务，也不论保证人是履行了全部还是部分债务，只要保证人承担了保证责任，就可享有追偿权。(2)保证人清偿的结果使主合同债务消灭。若主合同债务非因保证人的保证债务的履行而消灭，保证人不享有求偿权。(3)保证人的代为清偿没有过错。若保证人在承担保证责任上有过错的，保证人丧失求偿权。保证人追偿权的范围，一般应当包括两部分:一部分是保证人为主债务人向债权人清偿的债务额保证人追偿权，但以主债务人因其清偿受免责的数额为限。另一部分是保证人履行保证债务所支出的必要费用，但因保证人的过错而多付出的费用不在此列。

本案中，某金公司与交行北京分行于2001年10月18日签订的个人住房贷款合作协议效力及于交行北京分行与王某于2002年6月6日签订《个人住房借款合同》，即某金公司应为王某向交行北京分行的贷款承担阶段性连带担保责任。也就是说，某金公司在把涉案房屋交付给王某、办妥住房贷款抵押登记手续并将《房地产产权证》和其他有关权利交交行北京分行执管前，承担王某的贷款的连带保证责任。本案某金公司已代王某向交行北京分行支付了王某拖欠的本金、利息及罚息，因而使王某免除了还款的责任，且某金公司在履行保证责任的过程中并不存在过错，故某金公司对王某享有追偿权。至于追偿的范围则应为某金公司垫付的相关款项及由此产生的损失。

主题案例2

北京某某春天房地产开发有限公司与张某保证合同纠纷案^[35]

案情回顾

2003年10月12日，本案当事人某某春天公司、张某签订《商品房买卖合同》，约定张某购买某某春天公司开发的商品房一套，付款方式为首付款加按揭贷款。

2004年3月30日，张某与建行安华支行、某某春天公司签订了《个人住房贷款借款合同》，约定建行安华支行向张某提供贷款162万元，张某应从贷款发放的次月开始，按月偿还贷款本息，还款总期数为240期;由某某春天提供连带责任保证，在保证期间，如张某未能依照合同约定按时偿还贷款本息或相关费用，建行安华支行有权要求某某春天就全部债务承担保证责任，某某春天同意建行安华支行从其在建行安华支行开立的存款账户中直接扣划。

合同签订后，建行安华支行如约发放了贷款，但张某未按时履行还款义务。截止2007年12月29日，张某累计拖欠银行贷款本息348 964.04元。某某春天公司按照借款合同的约定履行了保证责任，建行安华支行从某某春天公司的账户上扣划了上述款项。

2007年9月29日，某某春天公司向张某发送律师函要求张某偿还某某春天公司为其代为偿还的款项，但张某并未予以偿还。于是某某春天公司便向法院提起诉讼，请求法院判令张某向某某春天公司偿付某某春天公司代其偿还的贷款本息，并承担逾期还款给某某春天公司造成的损失。但在一审庭审中，张某辩称其购买某某春天公司的房屋存在严重的质量问题，在其房屋质量及赔偿问题没有解决之前，其不同意某某春天公司的诉讼请求。而某某春天公司认可有一部分业主反映过房屋的质量问题，但认为张某的抗辩理由与本案无关。

争议焦点

针对开发商追偿的抗辩权。

裁判意见

一审法院认为:《合同法》第68条规定，应当先履行债务的当事人有确切证据证明对方有下列情形之一的可以中止履行;其中的情形包括丧失商业信誉。结合本案，虽然某某春天公司主张的诉讼请求与张某的抗辩并非同一法律关系，但张某的抗辩理由与其不支付贷款在客观上存在因果关系。对于张某提出的有关房屋质量等与张某的居住与生活质量密切相关的问题，某某春天公司却迟迟不予解决，这就使张某对某某春天公司的商业信誉产生了合理怀疑，由此造成张某对于应支付的款项存在不安心理，张某在某某春天公司未将问题解决之前，中止履行付款义务理由正当。

二审法院认为:《商品房买卖合同》、《借款合同》虽非同一法律关系，但《商品房买卖合同》与《借款合同》是密切相关的。现张某因其所购买的某某春天公司的房屋出现质量问题，直接影响到张某的正常生活，某某春天公司又迟迟不予解决。一审法院据此认定张某对某某春天公司的商业信誉产生了合理怀疑，由此造成张某对于应支付的款项存在不安心理，张某的抗辩理由与其不支付贷款在客观上存在因果关系，张某在某某春天公司未将问题解决之前，中止履行付款义务理由正当，并无不当。

评析探讨

本案一审法院和二审法院均认为购房者张某是基于不安抗辩权得以对抗开发商承担保证责任后对张某的追偿权的。但事实上是否如此，本书认为其实是值得商榷的。所谓不安抗辩权，是指在双方合同中，在后履行义务的一方当事人出现有可能危及先履行义务一方当事人债权实现的情形时，在其未履行或者提供担保前，先履行义务的一方当事人有权拒绝履行自己的债务。^[36]在商品经济条件下，大多数双务合同的履行都不是同时进行的，双方当事人履行债务的期限往往不一致，先履行义务的一方当事人很容易因情况发生变化而遭受损害，而法律设立不安抗辩权制度的目的就在于预防这种情形，维护先履行当事人的利益。如《合同法》第68条规定，“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行:(一)经营状况严重恶化;(二)转移财产、抽逃资金，以逃避债务;(三)丧失商业信誉;(四)有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。”

当事人若要运用不安抗辩权来对抗债务的履行，需符合三个条件:(1)双方当事人因同一双务合同而互负债务，且两项债务必须存在对价关系，其履行也有先后顺序。而行使不安抗辩权的主体必须是双方当事人中履行顺序在先的一方。(2)先履行方债务已届清偿期。如果先履行方的履行期未届止，则先履行方无法据实判断后履行方是否确已丧失或可能丧失对待给付的能力，在此种情况下先履行方不能也无必要提起抗辩，只需暂时停止其履行合同义务的准备即可。(3)后履行人的履行能力明显降低，有不能为对待给付的现实危险，如出现《合同法》第68条规定的那些情形。

在本案中，某某春天公司在履行保证责任后对张某的追偿权与张某因涉案房屋存在严重质量问题且怀疑某某春天公司丧失商业信誉的对抗权不属于同一法律关系，不符合不安抗辩权的构成要件，因此法院认为张某基于不安抗辩权来对抗某某春天公司的追偿有失妥当。

张某认为其所购房屋存在严重质量问题的抗辩理由与其不支付贷款在客观上存在因果关系。根据《合同法》第66条规定，“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”张某与某某春天公司签订商品房买卖合同，在这一买卖法律关系中，某某春天公司负有向张某交付房屋的义务，张某负有向某某春天公司支付房款的义务。但某某春天公司交付给张某的房屋存在严重的质量问题，不符合合同约定的要求，故张某可根据《合同法》第66条规定的同时履行抗辩权拒绝支付房款。现某某春天公司在代替张某偿还房款之后向张某追偿，张某亦可根据上述抗辩理由予以拒绝。且在某某春天公司未将问题解决之前，张某中止履行付款义务理由正当。