第八节房地产委托销售代理合同

第八节　房地产委托销售代理合同 到期后的处理

主题案例1

保山某潭旅游房地产开发有限责任公司与云南省保山某康房地产开发经营(集团)有限责任公司商品房委托代理销售协议纠纷案^[22]

案情回顾

2007年7月18日，本案当事人某康公司、某潭公司签订《委托销售某商品房协议书》，由某潭公司将其开发的某房地产项目委托给某康公司进行代理销售。协议约定了某康公司代理销售的商品房套数、包干销售总额、佣金提取方法等条款。协议履行期为24个月，从签订协议之月起计算。

协议履行期限届满后，双方未就协议是否终止或延期作出明确表示，仍按原协议继续履行协议。最终，某康公司、某潭公司约定的240套(幢)商品房共销售了237套(幢)。未售的一幢别墅和二套桂苑单元房，经双方商定不再出售。2010年3月10日，双方办理了交接手续。2007年11月19日至2010年1月12日期间，某潭公司向某康公司支付过四次佣金，共计41万元。

某康公司提出，根据双方约定的结算方案，就其为某潭公司销售的237套(幢)商品房，某潭公司尚欠某康公司协议销售佣金193.478 8万元。而某潭公司认为，双方的协议履行期限约定为24个月，协议期限届满后双方未对继续履行协议达成一致意见，因此原协议已于2009年7月18日自然终止，其对超出履行期限的销售行为无支付佣金义务。

争议焦点

协议履行期限届满后，双方继续履行协议的行为是否有效。

裁判意见

二审法院认为，2007年7月18日双方签订的委托销售商品房协议书合法有效。虽然(2009年7月18日)协议届满后，双方对协议是否终止或者延期未达成书面意见，但在协议履行期限内，双方曾对履行期限进行书面协商，某潭公司在2009年8月3日复函中曾建议最好在楼盘项目竣工后十个工作日后，由双方工作小组举行联席会议，商定结算方案。而楼盘系2009年11月27日竣工，也在协议届满后三个月后。且某康公司提交的证据表明在协议履行届满后即2009年7月18日后，其工作人员一直在售楼部销售商品房，其也一直向某潭公司派出的销售人员发放销售提成至2010年2月。在2010年3月10日销售了237套(幢)商品房后，双方才办理了交接手续，故二审法院认定，(2009年7月18日)协议履行届满后双方还在实际履行该协议。根据双方约定的结算方案，某潭产公司尚欠某康公司协议销售佣金193.478 8万元。

评析探讨

本案的争议关键在于协议是否在原约定的期限届满后仍然有效。

对此，《合同法解释(二)》第2条规定:“当事人未以书面形式或者口头形式订立同，但从双方从事的民事行为能够推定双方有订立合同意愿的，人民法院可以认定是以《合同法》第十条第一款中的‘其他形式’订立的合同。但法律另有规定的除外。”

《合同法》第10条第1款规定:“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。”这里的“其他形式”，即可以根据当事人的行为或者特定情形推定合同的成立，或者也可以称之为默示合同。此类合同是指当事人未用语言明确表示成立，而是根据当事人的行为推定合同成立。

本案中，某康公司与某潭公司签订的委托销售商品房协议书有效，在协议期限届满后，双方虽未达成口头或书面的延期协议，但某康公司仍按照原协议继续销售，某潭公司对此并无异议。在销售了237套(幢)商品房后，双方办理了交接手续。从双方的上述行为可以认定，双方具有继续履行协议的意愿，并已实际履行。故对协议期满后双方的销售行为予以确认，应认定原协议在履行期限届满后继续履行，某康公司按原协议销售了剩余的商品房，理应得到相应的销售佣金。

主题案例2

北京市某房地产综合开发经营公司与北京某某置业房地产经纪有限公司委托合同纠纷案^[23]

案情回顾

2003年7月1日，本案当事人综合开发公司、某某置业公司签订“销售合同一”，约定综合开发公司委托某某置业公司作为北京地区的独家销售代理商，销售其某商品住房项目;代理期限为18个月，自2003年7月1日起至2004年12月31日止;在代理期限内，某某置业公司应完成3.1亿元人民币的销售额任务，超额完成总销售额的，超额部分双方按3∶7比例分成。

2004年12月2日，综合开发公司向某某置业公司发函，认为后者在代理期限内未能完成销售任务指标，合同到期后自然终止。

2004年12月31日“销售合同一”到期后，某某置业公司继续为综合开发公司代理销售某商品住房项目。

2005年7月18日，双方签订了“销售合同二”，约定综合开发公司委托某某置业公司作为北京地区的独家销售代理商，代理销售其某商品住房项目(项目名称与“销售合同一”相同);代理期限为17个月，自2005年1月1日起至2006年5月31日止;合同履行期间，总的代理佣金为1.5%;某某置业公司超额完成代理项目总销售额的，超额部分双方按4∶6比例分成。

2006年9月20日，某某置业公司要求超出销售额部分分成款540万元。2008年3月11日，某某置业公司向北京市建设委员会发函，要求按“销售合同二”约定，结算2005年1月至项目销售完毕超额销售分成款1 347 206元。

争议焦点

委托销售合同到期后，开发商是否需要为代理销售公司超额销售行为支付销售超额部分分成款。

裁判意见

一审法院认为，某某置业公司、综合开发公司所签订的“销售合同一”、“销售合同二”均系合法有效。2003年7月至2006年5月，某某置业公司一直为综合开发公司代理销售某商住房项目，期间虽对于“销售合同一”到期终止事项进行过协商，但实际某某置业公司并未停代理销售的工作，综合开发公司也未提出异议，双方当事人委托代理销售的法律关系一直延续，从综合开发公司一直向某某置业公司支付基本佣金亦可证明。

综合两份合同签订过程及合同内容分析，两份合同均约定代理销售项目系某商住房，“销售合同二”正是基于在“销售合同一”到期后某某置业公司持续为综合开发公司进行代理销售而产生，同时在基本佣金支付流程及形式上也延续了“销售合同一”，因此两份合同存在内在牵连性，不应孤立的区分两份合同的独立性。

合同的属性及目的不应忽略合同履行的实际情况，正是因为在“销售合同一”到期后某某置业公司继续为综合开发公司代理销售，同时综合开发公司也接受某某置业公司此行为，并且在2005年7月18日签订了“销售合同二”，将该份合同有效期追溯至2005年1月1日，与“销售合同一”时间进行了前后承接。以上事实将“销售合同一”和“销售合同二”的内在联系充分进行了展示，形成了有效的事实链条，达到了印证“销售合同二”系“销售合同一”延续的客观情况。

因此，“销售合同一”在2004年12月31日并未实际终止，“销售合同二”是“销售合同一”的延续。

在“销售合同一”中已明确约定总销售额为3.1亿元，虽某某置业公司在“销售合同一”履行期内并未完成销售总额，但是因“销售合同二”的延续，其在该合同有效期内完成相应的销售总额任务应当认定某某置业公司对于代理销售的完成。

正是基于“销售合同一”与“销售合同二”内在牵连性，作为某某置业公司有理由相信对于“代理项目总销售额”的约定同“销售合同一”中数额的约定，双方只是对于超额部分比例进行了调整。

依据“销售合同二”中所约定比例，扣除3.1亿元代理项目总销售额，现综合开发公司应当向某某置业公司支付超额部分分成款人民币4 414 518.8元。

综上，现某某置业公司已经完成代理销售任务，综合开发公司应当按照合同约定履行相应责任。

二审法院支持一审法院的观点。

评析探讨

就同一事项，双方当事人先后签署“销售合同一”与“销售合同二”，如何认定两者之间的关系，涉及超额销售提成的计算问题。某某置业公司和综合开发公司分别主张“延续说”和“独立说”。

实践中，合同可能不会按照合同的预期正常履行，甚至发生重大变化，适时签订补充协议进行调整也是必要的。判断前后两个协议的关系，不能孤立地、简单地从表面进行判断，而应当根据合同的实践履行情况来判断。

通常情况下，就同一事项，当事人签订的各种协议，具有一定的延续性和补充性。如果没有特别约定，生效时间在后的协议内容不同于生效时间在前的规定，以生效时间在后的协议为准。如果有特别约定的，遵循其约定。

本案中，“销售合同一”期限届满后，乙方始终继续着代理销售的工作，对此，综合开发公司不仅未提出异议，且继续与某某置业公司签订了“销售合同二”，“销售合同二”应当认定为“销售合同一”的延续。虽然“销售合同二”是对“销售合同一”未售出部分的商品住房部分由某某置业公司继续代理作出的约定，但两份合同的代理事项是相同的，均系某项目项下的商品住房部分的销售。同时，“销售合同二”约定的销售内容并未排除两份协议签订之间某某置业公司已销售的商品住房部分，鉴于此，综合开发公司已通过签订“销售合同二”的方式认可某某置业公司继续履行“销售合同一”未销售完成的商品住房部分，“销售合同二”系“销售合同一”的延续。

【注释】

[1]何小锋，韩广智.资本市场理论与运作.北京:中国发展出版社，2006:28－32.

[2]胡长清.中国民法总论.台北:商务印书馆，1997:340.

[3]胡康生.《中华人民共和国合同法》释义.全国人大网，最后访问时间:2012年7月3日.

[4]崔健远.合同法.北京:法律出版社，2003:47－468.

[5]郑元祥.房地产行纪争议之辨析.科技信息，2008(31):629.

[6]梁艳菊，刘卿君，高志国.非完全委托代理销售模式在房地产企业中的可行性分析——以荣盛房地产股份开发有限公司为例.消费导刊，2010(4):66－67.

[7]王为军，黄有亮，王剑锋.非完全委托代理房地产销售模式的探讨.市场周刊.2003(9):76－77.

[8]楼江.房地产市场营销理论与实务.上海:同济大学出版社，2005:249.

[9]案例详见广西壮族自治区柳州市中级人民法院民事判决书(2006)柳市民一终字第254号。

[10]在“洛阳天宇置业有限公司与张某商品房委托代理销售合同纠纷案”［河南省洛阳市中级人民法院民事判决书(2011)洛民再字第44号］中，法院也认为自然人张某有资格接受房地产销售委托。

[11]案例详见河南省洛阳市中级人民法院民事判决书(2010)洛民终字第52号。

[12]《合同法》第48条:行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。

[13]案例详见安徽省高级人民法院民事判决书(2010)皖民四终字第00148号。

[14]案例详见北京市高级人民法院民事判决书(2008)高民终字第55号民事判决书。

[15]“(二)价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行;依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。”

[16]案例详见湖南省常德市中级人民法院民事判决书(2011)常民一终字第161号。

[17]法〔2011〕42号。

[18]案例详见最高人民法院民事判决书(2005)民一终字第51号。

[19]案例详见河南省高级人民法院民事判决书(2008)豫法民一终字第58号。

[20]案例详见上海市高级人民法院民事判决书(2008)沪高民一(民)终字第101号。

[21]案例详见广东省深圳市南山区人民法院民事判决书(2001)深南法房初字第327号。

[22]案例详见云南省高级人民法院民事判决书(2010)云高民三终字第88号。

[23]案例详见北京市第二中级人民法院民事判决书(2008)二中民终字17897号。