主题案例
郭某诉柳江县某茂房地产开发有限公司商品房包销合同案[9]
案情回顾
2004年4月16日，本案当事人郭某、某茂公司签订了一份委托合同书，合同约定:某茂公司委托郭某负责按照约定底价销售柳江县城中心商贸街所有的“商品房”、“商业铺面”及“杂物房”，某茂公司向郭某支付相应的报酬。合同签订后，郭某即按照合同约定，聘请了相关的营销人员，在某茂公司取得商品房预售许可证的前提下，按照合同的约定进行了营销。
2005年3月23日，某茂公司以郭某在销售过程中出现违约为由，书面通知与郭某解除双方签订的委托合同书。2005年3月24日，郭某依据委托合同书上的约定，就其已经完成的销售向某茂公司呈报了一份“柳江县中心商贸街销售佣金结算表”，要求某茂公司支付尚未支付完全的相应报酬，并就解除委托合同赔偿其可得利益的损失。
某茂公司辩称，郭某既没有房地产经纪人资格证，也没有成立合法的房地产中介服务机构，其依法不具备从事房地产代理销售的资格，故其与被告之间所签订的委托合同应认定为无效合同;从双方履行合同的实际情况看，双方属劳动关系，应首先向劳动争议仲裁委员会申请仲裁。
争议焦点
自然人是否有资格接受房地产销售委托。
裁判意见
法院经审理认为:郭某与某茂公司于2004年4月16日签订的委托合同书，其基本法律关系类似委托合同，但合同中有郭某享有对某茂公司开发的所有“商品房”、“商业铺面”及“杂物房”的独家销售权，郭某有权自定价格销售所包销的商品房，并享有销售价格高于包销底价所带来的部分利润和承担销售价格低于包销价格所造成的亏损的约定，即须承担一定的风险。从这些约定的内容可以看出，本案合同约定的民事关系符合包销关系的法律特征。
商品房包销是一种新的经营方式，目前国家法律、法规没有规定。从双方签订的委托合同书的内容看，基本符合委托包销合同的法律特征，该合同订立的主体适格，且内容不违反国家法律、法规的强制性规定，依法应当认定为有效合同，对双方当事人均具有法律约束力。
某茂公司在合同履行中单方面解除合同，不符合《合同法》第93、94条规定的约定解除权和法定解除权行使的条件，依法应当承担违约责任，就郭某的可得利益损失进行相应赔偿。同时，郭某已履行销售商品房、商铺及车库或杂物间的合同义务，某茂公司应给付相应的销售佣金及销售提成款。
评析探讨
商品房包销是房地产市场发展中的一种新的经营方式，目前我国法律、法规对商品房包销合同没有具体的规定，只有《商品房买卖合同司法解释》第20条规定:“出卖人与包销人订立商品房包销合同，约定出卖人将其开发建设的房屋交由包销人以出卖人的名义销售的，包销期满未销售的房屋，由包销人按照合同约定的包销价格购买，但当事人另有约定的除外。”
从本案合同约定的权利义务来看，双方当事人之间的法律关系符合商品房包销合同的基本特征:(1)合同标的物是商品房;(2)包销人享有对所包销商品房的独家销售权，包销人有权自定价格销售所包销的商品房，并享有销售价格高于包销价格所带来的利润，和承担销售价格低于包销价格所造成的亏损。故双方当事人之间的法律关系是商品房包销关系，而不是劳动合同关系。
《劳动法》规定，劳动合同是确立劳动者与用人单位之间存在劳动关系的法律形式，劳动者成为用人单位的一员，有义务完成用人单位的生产任务、工作任务，并有义务遵守劳动纪律和内部规章制度，而用人单位则有义务支付劳动报酬，提供劳动条件、劳动保护及保险、福利等待遇。某茂公司证实郭某非其公司员工，故某茂公司以本案双方当事人之间是劳动关系，进而以该纠纷未经过劳动仲裁为由请求法院驳回郭某诉请的主张，明显地曲解了本案事实和有关法律，故其主张无事实及法律依据。
关于原告的主体资格问题。《商品房销售管理办法》第25条规定“房地产开发企业委托中介服务机构销售商品房的，受托机构应当是依法设立并取得工商营业执照的房地产中介服务机构”。可见，该办法并没有禁止自然人从事委托销售商品房业务。此外，国家也没有商品房包销的法律、法规，商品房包销以何种形式进行、包销商是否要有一定的包销资格，尚无法律明确规定;且在本案中，双方在合同订立时，某茂公司对郭某的资质情况是清楚的。按民法法学理论原则，行为人实施了法律明文禁止的行为，才构成违法;行为人实施了法律未明文禁止的行为，一般不认定其违法。本案双方当事人达成的权利义务对等的包销商品房合同，不违反国家的法律、法规;郭某是否有商品房包销的经营范围或资格，不是确认合同无效的条件;且合同订立后，郭某积极销售包销商品房、商铺等，在较短的时间里已出售了300多套(份)商品房及商铺等，不存在履行不了或不履行的问题;同时按合同法当事人意思自治原则和促成交易成功、加速经济流转的立法精神，应当确认本案包销合同的合法性和有效性。[10]
此外，《合同法》第113条规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”因此，某茂公司无故解除委托合同，损害了郭某的可得利益，应就该部分损失予以赔偿。
免责声明：以上内容源自网络，版权归原作者所有，如有侵犯您的原创版权请告知，我们将尽快删除相关内容。
