房地产销售不利因素公示

一、房地产价格

在房地产销售管理的过程中，房地产价格是十分敏感而关键的因素。价格的制定和调整，关系到房地产商品的接受程度、企业销售目标和经营战略的完成状况。因此，房地产企业应从房地产价格的实际构成出发，在综合考虑各种影响因素的基础上，遵循科学的定价程序和方法，尽可能合理地定价，并适时做出调整和修订。

（一）房地产价格的构成

1.土地取得成本

土地取得成本是指取得房地产开发用地所必需的费用、税金等。目前，土地取得的途径有三种，取得成本各有不同：通过征收农地取得开发用地的，其成本包括农地征收中发生的费用（如征地补偿安置费、征地管理费、耕地占用税等）和土地使用权出让金等；通过拆迁城市房屋取得用地的，其成本包括拆迁中发生的费用（如房屋拆迁补偿安置费、房屋拆迁估价服务费、管理费等）和土地使用权出让金等；通过市场购买的，其成本包括购买土地的价款和税费等。

2.开发成本

开发成本是指在开发用地上进行基础设施和房屋建设所必需的直接费用、税金等，在实践中包括五项内容，即勘察设计和前期工程费、基础设施建设费、房屋建筑安装工程费、公共配套设施建设费和开发建设过程中的税费。

3.管理费用

管理费用是指为组织和管理房地产开发经营活动所必需的费用，包括房地产企业人员的工资及福利费、办公费、差旅费、固定资产使用费、职工教育费等，一般按土地取得成本与开发成本之和的一定比率来测算其数量。

4.贷款利息

计入成本的贷款利息，由市、县人民政府根据本地区商品房建设占用贷款平均使用周期、平均比例、利率和开发项目的自身条件等因素确定。

5.销售费用

销售费用是指进行房地产销售所必需的费用，包括广告宣传费、销售代理费等，一般按售价的一定比率来测算。

6.税费

税费是指进行房地产销售的企业应交纳的税费，包括营业税、城市维护建设税和教育费附加，以及其他应由卖方负担的税费等。

7.利润

利润是指房地产企业完成销售后的销售收入扣除全部生产、销售的成本，并缴纳税金后的净利润。

（二）影响房地产价格的因素

正如在房地产开发与经营环境分析中所揭示的，环境因素对开发与经营活动的影响是全方位的，其中就包含对房地产价格水平及其运行的深远而复杂的影响。房地产企业应该把握这些影响因素的作用，包括作用的方向、程度、时间效应（持续性和时滞性）；有些时候需要依靠经验作出判断，必要时应该量化影响因素与房地产价格水平及其变动之间的关系。房地产企业通过对影响因素定性和定量的分析，将最终结果反映在制定的价格政策上，从而有效降低环境的不确定性，充分利用环境中蕴含的市场机会。在房地产开发与经营活动中，应着重考察如下三个方面的重要因素。

1.宏观环境

宏观环境因素是对几乎所有地区房地产价格水平有所影响的因素，如人口的数量、分布和结构，经济发展状况，物价水平，利率和汇率水平，投资体制的变迁，城市化进程，政治安定和社会治安状况，财政政策和货币政策等。

一般来说，在政局稳定、社会治安良好的情况下，人口数量的增加，人口素质的提高，都会引起对房地产增加的需求。经济的高速发展往往伴随着城市化进程的迅速展开。经济增长势头好，预示着投资、生产活动活跃，对厂房、写字楼、商店、住宅和各种娱乐设施等的需求增加，由此会引起房地产价格上涨，尤其是地价上涨。

物价水平、利率、汇率以及政策因素与房地产价格之间的关系比较复杂。建筑材料和设备价格、人工费的上涨，会通过开发建设成本来推动房地产价格的上升，从较长时期来看，房地产价格的上涨率要高于一般物价的上涨率。而利率除了影响房地产开发投资利息外，对需求者购房的负担也产生影响，还会影响需求者对房地产预期价值的判断。政策因素则通过利率、税种和税率等工具以及消费者预期来对房地产供需施加影响，从而影响房地产价格。

2.中观环境

中观环境因素是对某个地区房地产价格水平有所影响的因素，如城市的基础设施状况，城市规划，土地资源的可获得性和价格水平，地区产业结构和主导产业的性质，城市居民收入，地区行业法规和政策、行业规范和市场态势、特点等。

房地产开发经营具有强烈的区域性，尤其表现在城市层面上，即一个城市的城市规划、基础设施状况、土地资源的可获得性和价格水平、地区产业结构和主导产业的性质以及居民收入水平等因素，决定了这个城市房地产价格是在高位或是低位水平运行；而地区行业法规和政策、行业规范和市场态势、特点等因素，则决定了这个城市房地产市场竞争的规范性、激烈程度以及整个市场的波动程度，这实际上指的是房地产价格的波动程度。

3.微观环境

微观环境因素是房地产自身状况或条件对其价格水平有所影响的因素，如项目的区位，景观，公共服务设施的完备程度，建筑物本身的特征等。

毫无疑问，房地产项目在区位上的优劣，直接关系到其所有者或使用者的生活满足程度，或经济效益，或社会影响，也就大致确定了该房地产的价格水平等级。不同房地产对区位因素的要求是不一样的，而且在其自然地理位置固定不变的情况下，其社会经济位置却会发生变化，由此会反映在房地产价格水平上。另外，房地产所在区域的自然和人文景观，公共服务设施的完备程度，建筑物本身的物理特征，如质量、功能、装饰装修、完好程度、外观形象等，也对房地产价格有一定影响。景观悦目、服务设施完备，建筑物质量优良、功能完善、式样新颖，可以让人感觉舒适，房地产价格就高；反之，其价格就低。

当然，在房地产价格的影响因素中，还有其他的一些值得注意的因素，如国际因素、人们的心理因素等。房地产企业在制定价格时，应根据具体项目和特定情况进行全面综合权衡。