商品房买卖合同违约金数额的确定

第九节　商品房买卖合同违约金数额的确定

主题案例

乌审旗华宇工贸有限公司与西安雅荷房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案^[56]

案情回顾

2006年12月12日，本案当事人华宇公司、雅荷公司签订了两份《商品房买卖合同》，约定:华宇公司购买雅荷公司开发的房屋一幢，总价款为2 129.4万元。合同约定，雅荷公司应当于2007年6月30日前，将经验收合格的商品房交付华宇公司，出卖人逾期交房，按日向买受人支付已交付房屋价款万分之一的违约金等。合同生效后，华宇公司向雅荷公司支付了全部购房款。2007年10月14日华宇公司向雅荷公司书面提出商铺变更项目要求，言明对一层商铺1—9档非承重墙进行部分改动，并在部分商铺柱子间加做落地玻璃窗等。2007年9月29日，房屋通过了竣工验收。华宇公司分别于2009年6月16日、6月29日以特快专递的方式向雅荷公司发函，要求其履行交房义务。2009年7月11日，华宇公司与雅荷公司办理了房屋交付手续。2010年6月23日，华宇公司以雅荷公司迟延交房730多天，按合同约定计算违约金155.45万元，不能弥补按该小区同等地段商业用房租金标准2007～2008年度月租金为65元/平方米，2009年月租金为85元/平方米计算出的租金损失365.04万元为由起诉，请求法院判令雅荷公司向自己支付逾期交房造成的经济损失365.04万元。

争议焦点

合同约定了违约金的计算方式，一方当事人以约定的违约金过低要求调高违约金，人民法院应否支持。

裁判意见

一审法院西安市中级人民法院经审理认为，华宇公司与雅荷公司签订的两份《商品房买卖合同》合法有效。华宇公司按合同约定支付了全部房屋款项，雅荷公司未按期交付房屋，违反了合同中关于房屋交付期限的约定，构成违约，应当承担违约责任。由于雅荷公司逾期交房，给华宇公司造成了一定的经济损失，现华宇公司请求按同地段2007、2008年度房屋租金的标准赔偿其损失，应予以支持。对于华宇公司提供的同地段房屋租金证明，雅荷公司虽提出异议，但并不主张进行鉴定，故华宇公司的损失应依照其提供的同地段2007、2008年度房屋月租金65元/平方米计算，其损失为1 916 460元。

一审判决生效后，华宇公司认为一审判决的违约金过低，不服一审判决，提出上诉。

二审法院认为，根据《合同法》第114条第1款及《合同法解释(二)》第28条的规定，本案合同中明确约定了的逾期交房违约金的计算方式，这是双方当事人对逾期交房所产生的损失赔偿额的预先约定，作为商业主体的双方当事人在签订合同时能够预见到逾期交房可能造成的损失。华宇公司认为合同约定的违约金低于其实际经济损失，主张按《商品房买卖合同解释》的规定以同年度同地段房屋租金标准调高违约金。对此，法院认为，首先，该司法解释第17条规定的适用前提是“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法”，而本案商品房买卖合同中约定了逾期交房违约金的计算方式，故不应适用上述司法解释中关于按租金标准调高违约金的规定;其次，华宇公司在合同约定的交房日至实际交房日前并未将本案所涉房屋出租，也没有提供足以证明其实际损失的相应证据。且本案所涉房屋于2007年9月29日已经验收合格符合交房条件，华宇公司要求对局部工程进行改造，对逾期交房损失的扩大有一定责任，故本案应当按照合同约定的逾期交房违约金的计算方式确定违约赔偿额。华宇公司主张按同年度同地段租金标准调高违约金没有事实和法律依据。原审法院依据华宇公司提供的2007、2008年度同地段房屋月租金65元/平方米认定损失赔偿额系适用法律错误，应予纠正。雅荷公司认为双方在合同中约定了逾期交房违约金的计算方式，不应当调高违约金的上诉理由，法院予以支持。依据合同中关于出卖人逾期交房，按日向买受人支付已交付房屋价款万分之一的违约金的约定，雅荷公司应当向华宇公司支付违约金1 488 451元。

评析探讨

本案争议的焦点问题主要有三个:第一，对违约金数额的调整;第二，当事人一方主张调整违约金数额的，证明责任如何分配;第三，调整后的违约金数额与实际损失的关系。

作为一种约定的责任形式，违约金在保证合同履行、维护守约方合法利益等方面发挥着重要作用。违约金是合同当事人双方约定的责任形式，以当事人意思自治为原则，但这并不意味着违约金是不能调整的。我国法律采纳了对违约金条款予以干预的原则。《合同法》第114条第2款规定:“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”从实践来看，对违约金进行干预是必要的。如果当事人订立的违约金数额过高而又不允许减少，则不仅会使受害人获得不正当的利益，而且会在相当程度上恶化违约方的财产状况，使其丧失正当的竞争条件，反之亦然。因此，允许法院减少不合理的违约金数额，对维护公平、诚信原则具有重要意义。

可见，人民法院或仲裁机构有权依法调整违约金的数额，体现了国家权力基于公平、正义的价值追求，对公民合同自由的干预。但是，这种“干预”必须限制在一定的范围和程度之内。因此，根据《合同法》第114条及相关司法解释^[57]的规定，人民法院或仲裁机构依法调整违约金的，应当满足一定的条件并遵循一定的程序。

首先，违约金数额必须低于违约行为造成的损失或过分高于违约行为造成的损失。当事人请求增加或减少违约金的，必须对这一事实承担举证责任，即“谁主张，谁举证”。

其次，违约金的调整以违约行为损失的数额为标准。需要注意的是，《合同法》第114条第2款规定的、作为调整标准的违约行为“造成的损失”，是否包括可得利益的损失?《合同法解释(二)》第28条对此予以了明确。根据该条规定，当事人请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。最高人民法院《商品房买卖合同解释》第16条也规定，当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。^[58]可见，依据现行有效的司法解释，“造成的损失”以实际损失额为计算标准，不包括可得利益的损失。

本案中，华宇公司主张的租金损失属于可得利益的损失，且未能提供足以证明其实际损失的相应证据，故华宇公司的该部分诉讼请求依法不应得到支持。二审法院的判决结果是正确的。

【注释】

[1]《商品房销售管理办法》第3条。

[2]《房地产管理法》第40条。

[3]《城乡规划法》第40条第1款。

[4]《建筑法》第7条第1款。

[5]限于篇幅和结构，本章只讨论二手商品房的买卖问题，故本章提及的“二手房”如无特别说明，仅指二手商品房。

[6]《合同法》第10条。

[7]《合同法》第11条。

[8]《房地产销售管理办法》第16条第1款规定:“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。”

[9]《合同法》第44条、第45条、第46条。

[10]最高人民法院.全国民事案件审判质量工作座谈会纪要.民事审判指导与参考(2000年第1卷)．北京:法律出版社，2000:43.

[11]《商品房销售管理办法》第22条。

[12]法释〔2009〕5号。

[13]王利明.合同法研究(第一卷)．北京:中国人民大学出版社，2003:658.

[14]最高人民法院.全国民事案件审判质量工作座谈会纪要.民事审判指导与参考(2000年第1卷)．北京:法律出版社，2000:43.

[15]王泽鉴.民法总则.北京:北京大学出版社，2010:377.

[16]法释〔1999〕19号。

[17]重庆市高级人民法院.关于当前民事审判若干法律问题的指导意见.载最高人民法院民事审判第审判指导与参考(总第34辑)．北京:法律出版社，2008:213.一庭.民事

[18]王泽鉴.民法总则.北京:北京大学出版社，2010:201.

[19]参见《合同法解释(一)》第4条。

[20]认为“限购令”属不可抗力的案件有”顾某与肖某等房屋买卖合同纠纷上诉案”［上海市第一中级人民法院民事判决书(2011)沪一中民二(民)终字第1745号］;认为“限购令”属情势变更的案件有“海南金邦实业有限公司与王凤瑛房屋买卖合同纠纷上诉案”［海南省海口市中级人民法院民事判决书(2011)海中法民一终字第1658号］，“黄某某与何某某房屋买卖合同纠纷上诉案”［广东省深圳市中级人民法院民事判决书(2011)深中法民五终字第1632号］

[21]参见《深圳发布特别提示:不符“限购令”不予登记》，http://esf.sz.soufun.com/newsecond/news/ 3871915.htm，访问时间:2012－8－24。

[22]《合同法》第93条第2款规定:“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”

[23]王利明.合同法研究(第二卷)．北京:中国人民大学出版社，2003:278.

[24]王利明.合同法新问题研究.北京:中国社会科学出版社，2003:545.

[25]王利明.合同法研究(第二卷)．北京:中国人民大学出版社，2003:306－307.

[26]参见《商品房买卖合同解释》第17条。

[27]参见《商品房买卖合同解释》第12、13条。

[28]案例详见重庆市第一中级人民法院民事判决书(2010)渝一中法民终字第1435号。

[29]崔建远.合同法总论(上卷)．北京:中国人民大学出版社，2011:125.

[30]崔建远.合同法总论(上卷)．北京:中国人民大学出版社，2011:124.

[31]案例详见北京市第二中级人民法院民事判决书(2008)二中民终字第13962号。

[32]左峰，陈旻.房屋买卖合同裁判思路与操作.北京:中国法制出版社，2011:136.

[33]建设部《城市房屋权属登记管理办法》第16条规定:“新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后的3个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记。”

[34]《合同法》第51条规定:“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”

[35]参见《合同法解释(二)》第14条。

[36]案例详见北京市第二中级人民法院民事判决书(2008)二中民终字第08271号。

[37]案例详见北京市第二中级人民法院民事判决书(2008)二中民终字770号。

[38]初丛艳.“阴阳合同”问题浅析.北京仲裁，2005(1):61.

[39]案例详见北京市第二中级人民法院民事判决书(2006)二中民终字第157号。

[40]王利明.合同法研究(第二卷)．北京:中国人民大学出版社，2003:422.

[41]王利明.合同法研究(第二卷)．北京:中国人民大学出版社，2003:428.

[42]案件详见云南省高级人民法院民事判决(2010)云高民一终字第110号。

[43]王利明.惩罚性赔偿研究.中国社会科学，2000(4):112.

[44]《商品房买卖合同司法解释》第8条。

[45]《商品房买卖合同司法解释》第9条。

[46]《商品房买卖合同司法解释》第14条。

[47]邓基联.房屋买卖合同纠纷.北京:法律出版社，2010:121.

[48]案例详见最高人民法院.中华人民共和国最高人民法院公报，2010(11):38－43.

[49]《商品房销售管理办法》第33条第1款规定，“房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任……”第4款规定，“在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。因不可抗力或者使用不当造成的损坏，房地产开发企业不承担责任。”

[50]《商品房买卖合同司法解释》第13条规定，“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复，买受人可以在自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”

[51]奚晓明.民事审判指导与参考(2010年第1辑)．北京:法律出版社，2010:242.

[52]北京仲裁委员会案例，未公布。

[53]《合同法》第116条规定:“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”

[54]王利明.合同法研究(第二卷)．北京:中国人民大学出版社，2003:682.

[55]法释〔2012〕7号。

[56]案例详见陕西省高级人民法院民事判决书(2011)陕民二终字第00005号。

[57]《合同法的解释(二)》第27条规定:“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第2款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。”

[58]《商品房买卖合同解释》第16条还规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。