曹先生与王小姐于2007年2月通过网络相识并相恋，曹先生对王小姐说目前房价涨得太快，我们将来结婚肯定要有自己的房子。王小姐表示准备房子结婚是男方的责任，自己不会出钱买房，同时自己也没有钱，只要结婚前买好即可。
曹先生在同年3月看中了上海市某区的一套二手房，价格60万。曹先生通过房产中介公司签署了《上海市房地产买卖合同》，并向出售方支付了首付款20万，余款准备通过银行贷款方式支付。但当曹先生高兴地等着房屋过户时，银行告诉他一个不幸的消息，由于曹先生以前的汽车贷款逾期次数太多，央行征信系统显示其个人信用非常差，故银行不同意向曹先生放贷。曹先生听了非常着急，毕竟合同已经签了，若违约的话需要支付总房价的20%作为违约金。这时中介人员向曹先生提了一个建议，可以用王小姐的名义买房贷款，即产权登记在王小姐名下。
曹先生于是同王小姐商议，并承诺日后的月供也是自己承担，王小姐表示同意。双方签署了一份协议： 该房产系曹先生一人出资，曹先生负责每月的还款，日后因房屋产生任何法律责任由曹先生自己承担，与王小姐无关。相关变更手续和银行贷款手续很快顺利办理完毕，同年5月完成了产权过户登记。后来由于曹先生经常不按时归还银行贷款，造成银行经常电话催讨，给王小姐的生活带来诸多烦恼，加之王小姐感觉双方并不合适，于是向曹先生提出分手，曹先生说分手可以，房子要返还。王小姐却说：“房子在我名下是属于我的，再说你给我的个人资信造成这么严重的损害，应当给我补偿才是。”到底这个房屋属于谁呢？
一、 系争房屋应属曹先生所有
不动产的权利人以登记为准，现房屋登记在王小姐一人名下，法律上首先推定王小姐属于产权人。不动产物权登记分为对内效力和对外效力两种。对外来讲以登记为准，第三人在进行不动产交易时只需要看物权登记即可，不需要了解真正的产权人，这是基于物权公示公信制度的要求。但对内来讲，登记的产权人与真正的产权人之间不以公示的为准，也就是说若登记的产权人不是真正的产权人，真正的权利人可以要求进行更正登记。
二、 王小姐与曹先生之间属于一种隐名代理关系，也称“代持”
代理制度分为显名代理和隐名代理两种。显名代理是指代理人以被代理人的名义，在代理权限内，与第三人实施民事法律行为，其法律后果由被代理人直接承担的代理形式。也就是说，显名代理的突出特点是代理人必须是以被代理人的名义与第三人进行具有法律意义的民事活动。隐名代理是指代理人或者说受托人以自己的名义，在被代理人的授权范围内以自己的名义进行代理活动。隐名代理的突出特点是代理人是以自己的名义与第三人直接进行民事活动。简单地说，若购房时王小姐是以曹先生代理人的名义代为购房，则属于显名代理，但本案中王小姐对外从事购房行为时是以自己的名义进行的，给第三人的感觉是王小姐购房，但事实上是曹先生在购房。因为通过双方签署的协议可以看出首付款是曹先生出的，贷款是曹先生还的，最后责任承担也是曹先生，他们之间的协议完全表明了双方的关系即隐名代理关系。
三、 曹先生可以通过确权诉讼要求确认房屋的归属
鉴于双方是一种代理关系，现委托人曹先生可以要求受托人王小姐返还财产，并配合办理过户登记手续。王小姐称登记在自己名下属于自己的财产这种说法是没有法律依据的，对于曹先生不按时归还银行贷款给王小姐所造成的资信影响，理论上讲应当承担责任，但司法实践中由于王小姐无法举证证明自己的实际损失，因此很难得到经济赔偿。曹先生虽然可以通过法院诉讼确认自己是房屋的真正产权人，但在没有归还完银行贷款之前无法办理产权变更登记。他们之间的这种代理关系在按揭贷款的行业术语中称为“贷托”。银行属于善意第三人，也就是说若是曹先生申请贷款由于其资信问题银行是不会同其进行交易的，除非曹先生一次性将贷款结清，否则由于房屋存在按揭贷款抵押无法办理产权过户。但依据《物权法》第28条之规定，物权自法院的法律文书生效时即享有，只是曹先生再次处分（如出售）房屋时需要做变更手续而已。
在此需要指出的是，目前房价居高不下，很多城市开始执行限购令，以期房价回归到理性状态，在房产新政之下所签署的代持协议是否有效呢？
房产新政出台之后，这种“代持”行为是否有效？假设“代持”行为有效，那么法院可否判令房屋恢复登记至出资人名下？我们认为，依据我国《合同法司法解释一》第4条之规定，人民法院确认合同有效无效只能以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据，只有当民事行为违反了法律和行政法规强制性规定中的效力性规定（法律或行政法规明确规定违反该类规定将导致合同无效的规范，或虽未明确规定违反之后将导致无效，但若使合同继续有效将损害国家和社会公共利益的规范）才导致行为无效，就“代持”问题而言，该种行为只是规避国家和地方政策，而人民法院无法以民事行为规避国家政策为由而认定无效。
虽然“代持”行为并非无效行为，但这并不意味着出资人一定可从代持人手中“夺回”房屋。试想若出资人起诉至法院，要求代持人将房屋恢复登记至出资人名下，若法院支持出资人的诉求，则会出现法院为规避国家政策的人提供了合法“外衣”这一奇怪的社会现象；倘若法院判决不支持出资人要求将房屋产权恢复登记至其名下的诉请，那么对于出资人与代持人的利益应如何保护？相关法律责任又将如何分配与承担？这些问题或许将成为新政之下司法机关面临的新课题。
恋爱期间双方感情很好时互不计较，互相信任，但信任是有代价的。王小姐在曹先生承诺时未加以思考，完全信任，结果使自己的资信受到了严重影响，资信问题一旦形成无法进行更改，也不得以自己不是真正的借款人为由要求央行的个人征信中心或贷款银行更改信用报告。按照国际惯例，一般的负面信息保留7年，但特别严重和明显恶意的负面信息保留10年。超过保留期限，负面信息就将在信用报告中被删除。目前央行个人征信中心正在会同有关部门研究制定相应的规范。然而无论如何，一旦资信形成“污点”，短时间内很难消除。对于有“污点”的个人，银行在与其进行交易时会很慎重，情形严重的一般会拒绝与其进行交易。因此实践中无论出于什么目的都不要为别人做“替罪羊”。
本案中，曹先生为了防止王小姐擅自转移房屋，可以在诉讼后至房屋所在地的房地产交易中心（有些地方称为房管所）进行财产保全，以防止房屋办理产权过户前王小姐擅自处分房屋。
1 《中华人民共和国物权法》
第二十八条 因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。
第三十一条 依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。
第三十三条 因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。
第三十四条 无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。
2 《中华人民共和国民法通则》
第六十三条 公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。
代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。
依照法律规定或者按照双方当事人约定，应当由本人实施的民事法律行为，不得代理。
3 《中华人民共和国合同法》
第四百零二条 受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。
第四百零三条 受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。
受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人。
委托人行使受托人对第三人的权利的，第三人可以向委托人主张其对受托人的抗辩。第三人选定委托人作为其相对人的，委托人可以向第三人主张其对受托人的抗辩以及受托人对第三人的抗辩。
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