6．5．1 租赁合同概述
1）租赁合同的概念和性质
租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。提供租赁物的一方为出租人，使用租赁物的一方为承租人，租金则为使用租赁物的代价。租赁合同具有以下法律特征：
（1）从合同性质上讲，租赁合同为转移财产用益权的合同。转移财产合同包括两类，一类是转移财产所有权的合同，另一类是转移财产用益权的合同。租赁合同是以承租人取得租赁物的使用收益为目的的合同，属于转移财产用益权的合同，这是租赁合同与转移财产所有权合同的根本区别。
（2）从内容上讲，租赁合同为双务合同、有偿合同。租赁合同是双方当事人互有权利、互负义务的合同，在租赁合同中，出租人须按照约定将租赁物交付承租人使用，承租人须支付租金给出租人作为代价，所以，租赁合同是双务有偿合同。
（3）从合同客体上讲，租赁合同是对标的物有特殊要求的合同。租赁合同的客体必须是有形财产、非消耗性财产。无形财产，如商标、专利是通过签订许可合同来进行有偿使用的。非消耗性财产，如机器设备或各种耐用消费性财产，能够提供承租人反复使用，可以作为租赁物。消耗性物质，因其使用后无法将原物返还给出租人，因此，不能成为租赁物。
（4）从合同主体上讲，租赁合同的主体十分广泛。租赁合同的当事人是承租人和出租人。出租人一般为财产的所有人，但不局限于所有人，凡是对标的物享有合法的使用收益权的人，原则上均可成为出租人。承租人可以是公民，也可以是法人以及其他组织。
2）租赁合同的分类
租赁合同根据不同的标准，从不同的角度，可以作不同的分类。常见的主要有以下三种：
（1）动产租赁和不动产租赁。根据租赁的标的物的特性不同，租赁可以分为动产租赁和不动产租赁。不动产租赁主要是房屋，还包括土地的使用权。区分动产租赁和不动产租赁的意义主要在于两种类型合同的生效程序和要件有所不同。
（2）一般租赁和特殊租赁。根据法律对租赁有无特殊规定，租赁可分为一般租赁和特殊租赁。一般租赁是指法律没有特别规定的租赁；特殊租赁为法律有特别规定的租赁。例如，房屋租赁在房地产法上有特别要求，航空器租赁在航空法上有特别规定等等。此种划分旨在确定不同类型的租赁其成立程序的不同。
（3）定期租赁和不定期租赁。根据租赁合同是否有期限，可分为定期租赁和不定期租赁。定期租赁是指当事人双方约定有租期的租赁；当事人双方未约定租期的，则为不定期租赁。不定期租赁除法律另有规定外，当事人的任何一方可随时终止合同。这是区分定期租赁与不定期租赁的主要意义。
6．5．2 租赁合同的内容和形式
《合同法》对租赁合同的内容、期限和形式等均作了规定。租赁合同的内容包括：
（1）租赁物的名称、数量。
（2）租赁用途。
（3）租赁期限。租赁期限是租赁合同的有效期限。《合同法》规定：租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同。租赁期限6个月以上的，应当采用书面形式。当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确的，可以协议补充或者按照交易习惯确定。仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。
（4）租金及其支付期限和方式。
（5）租赁物维修。租赁期间租赁物的维修责任，通常由双方在合同中明确规定。通常情况下租赁合同中规定出租方承担租赁物的维修责任。
《合同法》规定：租赁期限6个月以上的，应当采用书面形式。如果当事人未采用书面形式，视为不定期租赁。租赁合同除了应当遵守《合同法》规定的形式外，还应当遵守其他法律法规的规定，例如，《城市房地产管理法》第53条规定，房屋租赁合同应当向房产管理部门登记备案。
6．5．3 出租人的主要义务
1）交付和保持租赁物
《合同法》规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合特定的用途。租赁物危及承租人的安全或者健康的，承租人可随时解除合同。
2）租赁物的权利瑕疵担保
所谓出租人权利瑕疵担保是指出租人应担保承租人不因第三人主张权利而影响承租人对于租赁物的使用和收益。如果承租人由于第三人主张权利而影响承租人对租赁物的使用收益，承租人有权要求出租人承担相应的责任。
《合同法》规定，因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。
3）维修租赁物
出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。
6．5．4 承租人的主要义务
1）合理使用租赁物
承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，可以协议补充或者按照交易习惯确定。仍不能确定的，应当按照租赁物的性质使用。
承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。
承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。
2）对租赁物妥善保管
承租人的妥善保管，是指承租人尽到了一般人尽到或者应该尽到的责任，对租赁物进行了的恰当和合适的保管，即除正常磨损和老化外，承租人对租赁物的使用和保存不会导致租赁物的性能和形态发生不合常规的缺损或者降低。
《合同法》规定，承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。
3）按约定支付租金
在租赁期间因占有、使用租赁物获得的收益归承租人所有，但当事人另有约定的除外。承租人应当按照约定支付租金。承租人经催告后在合理期限内仍不支付租金的，出租人可以要求支付全部租金；也可以解除合同，收回租赁物。
4）租赁期满后返还租赁物
租赁合同是属于转移财产用益权的合同。而转移财产用益权的合同通常都有一定的期限，租赁关系终止时，转移的财产应当返还。
《合同法》规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
6．5．5 承租人对租赁物的维修、改善和转租
1）承租人对租赁物的自行维修
承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。
2）承租人对租赁物的改善
租赁合同是转移财产用益权的合同。在租赁期间，出租人所出让的或者承租人所取得的是租赁物的使用权而不是所有权，承租人并未取得对租赁物的处分权。所以法律规定，承租人对租赁物进行处分，包括对租赁物进行改善或者增设他物，都必须事先取得租赁物的所有人即出租人的同意。
《合同法》规定，承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。
3）对租赁物的转租
所谓转租，是指承租人在不退出租赁关系的前提下将租赁物出租给次承租人的行为。转租行为虽然涉及三方面的关系，即出租人、承租人和次承租人，但转租行为涉及两个法律关系，其一为出租人和承租人之间的法律关系，其二为承租人和次承租人之间的法律关系。出租人和次承租人之间没有直接的法律关系。
承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
6．5．6 租赁物所有权变动和房屋租赁的特别规定
1）买卖不破租赁原则
租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
租赁物所有权变动不影响租赁效力来源于古老的租赁法则“买卖不破租赁”。其目的是切实保障承租人的合法权利。如果法律允许租赁物产权的变动影响租赁合同的效力，则租赁法律关系将始终处于一种不稳定的状态，承租人作为租赁物的使用人对出租人处分租赁物的行为无能为力，这对于承租人是不公平的，所以世界上许多国家都确立了这一原则。
2）出租房屋的特别规定
房屋租赁和一般财产租赁相比，具有以下特点：①房屋租赁应向房产管理部门备案；②住宅用房的租赁，应当执行国家和房屋所在城市人民政府规定的租赁政策。出租人出卖房屋时，必须通知承租人，并且承租人有优先购买权。而且根据最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》的规定，出租人出卖出租房屋，应提前3个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。承租户以一人名义承租私有房屋，在租赁期内，承租人死亡，该户共同居住人要求按原租约履行的，应当准许。私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。
《合同法》规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。
6．5．7 租赁物的使用、收益
在租赁期间因占有、使用租赁物获得的收益，归承租人所有，但当事人另有约定的除外。
因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。
承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，应当按照租赁物的性质使用。租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。
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