举例分析以不动产投资的形式投资到新企业怎样进行税收筹划

10．举例分析以不动产投资的形式投资到新企业怎样进行税收筹划？

答：某市甲、乙两家企业，于2007年1月分别用各自的空闲厂房，以不动产投资的形式，投资到新成立的A公司中，其中甲公司的厂房估价80万元，甲公司通过入股方式获得A公司20%的股份，作为股东参与A公司的利润分配，并承担投资风险。乙公司的厂房估价100万元，乙公司与A公司签订了协议，每年获得15万元的固定收入，不再参与A公司的利润分配，也不承担投资风险。

该市税务机关在对甲、乙两家企业进行税务检查时发现，甲、乙两公司都没有缴纳营业税。经过检查，税务机关责令乙公司补交营业税0.75万元。乙公司不服，认为既然甲公司不需要缴纳营业税，那么同样作为A公司的投资方，乙公司也不应当缴纳营业税。税务机关针对乙公司的这种认识，有理有据地指出税法中关于不动产的规定，最后乙公司补缴了税款。

分析：

根据税法规定，只有不动产所有者有偿转让不动产所有权行为和单位将不动产无偿赠与他人行为发生时，才征收销售不动产税目的营业税。

对以不动产投资和入股行为是否征收营业税，应当根据不同情况做出不同的处理方法。第一种情况是不动产所有者以不动产投资、入股、参加投资方利润分配，共担投资风险。第二种情况是不动产所有者以不动产投资入股，收取固定收入，不承担投资风险。这种固定收入既有以投资方利润形式出现，也有以租金形式出现，名目多种多样。对于这两种情况，在营业税上采取不同的税收政策。

对于第一种情况，《中华人民共和国营业税暂行条例》中规定，凡以不动产投资入股、参加投资方利润分配，共担投资风险的行为，不征收营业税。这是因为，首先以原材料、资金、机器设备投资入股时，这些物品的使用权已经发生了转移，但在税收上对于用这些物品进行投资的投资者是不征收流转税的。而以不动产投资入股，不动产使用权也发生了转移，其性质与用上述物品投资入股是一样的，因此不应该征收营业税。其次，不动产所有者既可以将其所有的不动产通过买断方式转让出去，也可以通过租赁形式在一定时间内经不动产转让出去。总之，不动产的转让是同失去不动产所有权相联系的。而以不动产投资入股则不同，投资者并未失去不动产的使用权。

对于第二种情况，以不动产投资入股，收取固定收入，不承担投资风险的行为，实质上是一定时期转让不动产使用权的行为。尽管投资者取得的固定收入往往以利润的形式出现，但投资者的收入没有随着所投资项目利润的增减而自动增减，因而实际上是租金收入，都应该按照服务业税目中租赁项目征收营业税，不按照销售不动产征收营业税。

通过以上分析，我们知道，甲公司的行为属于第一种情况，因此不需要缴纳营业税，而乙公司的行为属于第二种情况，因此需要缴纳服务业税目的营业税。仅仅明白对这两种情况在缴纳营业税方面需要进行分别处理是不够的，随着以不动产投资入股的行为越来越普遍，更重要的是明确这种行为是否符合营业税关于投资入股的条件。其条件主要就是看投资者是否参与被投资方的利润分配，共同承担风险。如果符合这个条件，则视为投资入股，不征收营业税；如果不符合这个条件，不论接受投资方利润如何变化，均取得固定收入，对于这种投资入股行为，应当按照服务业租赁项目计征营业税。