举例分析自建行为怎样进行税收筹划

12．举例分析自建行为怎样进行税收筹划？

答：2007年1月某房地产开发公司销售出价值8000万元的商品房。该公司虽然为房地产开发公司，但其下属有自己的施工队伍，该施工队不独立核算，因此，该房地产开发公司所销售的房地产具有自建自售的特征。该公司在向税务局申报纳税时，只就出售商品房的收入8000万元，按销售不动产税目申报营业税。税务机关在认真研究之后，认为该公司还应就自建商品房，按建筑业税目申报营业，而且在缴纳建筑业营业税时，应税营业额应包括建筑单位收取的工程价款和工程价款之外取得的各种费用。该房地产开发公司认为自建自售房地产还需缴纳建筑业营业税是不恰当的，并就工程价款的计算与税务机关发生争执，最终申请行政复议，但复议的结果维持了税务机关的判定。

分析：

本案例的焦点在于确定对于自建自售的建筑物是否要征收建筑业营业税。随着我国房地产业的发展，商品房经营情况发生了很大变化。原来的房地产开发公司一般没有下属施工队，其建造商品房的业务由其他的建筑安装企业来完成。而现在越来越多的房地产开发公司有自己的施工队伍，房地产开发公司与施工队伍有两种隶属形式：一种是施工队伍对内独立核算，作为其自营施工单位；另一种是施工队伍不独立核算。本例中的房地产开发公司就属于后一种类型。

因此，我们可以把自建自售商品房分为两种：一种是由下属对内独立核算的施工队伍的房地产开发公司自建自售的商品房；另一种是由下属不独立核算的施工队伍的房地产开发公司自建自售的商品房。对于第一种类型征收建筑业营业税，房地产开发公司一般都能接受。因为房地产开发公司下属的对内独立核算的施工队伍，其工程的预算编制方法、取费标准和结算办法等都与一般建筑安装企业是相同的，所以应对其为上级房地产开发公司建造商品房而取得的收入，按照税法的规定，征收建筑营业税。那么为什么对第二种类型也要征收建筑业营业税呢？这是因为同是进行房地产开发，如果对发包给建筑企业的房地产工程征收建筑业营业税，而对自建的不征收建筑业营业税，就会造成税负不公，不利于在同等条件下展开竞争。因此，税法的营业税中规定单位或个人自己新建建筑物并销售的，其自建行为视同提供应税劳务，一律征收建筑业营业税。

对于进行自建自售的房地产开发商来讲，也就是兼有不同税目应税行为的营业税纳税人。所谓分别核算不同税目的营业额和销售额，也就是应当分别核算建筑业的营业额和销售不动产销售额，一般来说，税务部门从高适用税率。

另外还需注意，税法规定营业税的营业额为纳税人从购买方取得的全部价款和价外收入。具体地说，建筑业营业税的营业额是承包建筑、修缮、安装、装饰等工程作业取得的营业收入额，即建筑安装企业向建设单位收取的工程价款（即工程造价）及工程价款之外收取的各种费用。纳税人无论与对方如何结算，其营业额均应将工程所用原材料及其他物资和动力的价款包括在内。正确计算建筑业应纳税款在很大程度上依赖于工程价款的计算。工程价款由四项内容组成：根据实际完成的工作量和预算单价计算的直接费用；根据直接费数额和管理费收费标准计算的间接费用；根据直接费用、间接费用和规定的标准计算计划利润；根据直接费用、间接费用、计划利润，按国家规定的标准计算的营业税、城市维护建设税和教育费附加。