住宅投资基金的发行与运用

一、住宅投资基金的发行与运用

成立住宅贷款证券公司，发行住宅投资基金，实际上就是将住宅投资和住宅抵押贷款转变为基金类有价证券，使住宅的价值由固定的资产形态转变为具有流动性的资本债券，以吸引社会资金，扩大投资参与面，筹集长期开发资金，并提高市场参与的公平性。

对于投资者来讲，我国已有一些大型的资金管理机构，如保险公司、社会保障资金机构、邮政储蓄机构、投资基金等，他们掌握着大量的节余资金，需要寻求投资对象，他们对投资品种的要求很高，很注重安全性、流动性，同时也追求收益性。另外居民手里也有很多闲散资金，也需要寻找较安全的而收益又较银行利息高的金融产品。住宅投资基金可以为这两类投资者提供较好的投资新品种。

1.住宅投资基金的发起与设立

发起设立我国第一只住宅投资基金，具有重大的意义。在发起人的选择上，既要遵循现有的制度框架，又要有利于该类基金以后的可持续发展。我们认为，首家住宅投资基金的发起人最好由三方面组成：一家证券公司（券商）、一家资深房地产开发企业和一家海外投资基金。并由这三家公司共同发起设立一个住宅贷款证券公司，作为首家住宅投资基金的基金管理人，然后选择一家国有商业银行（比如中国建设银行）作为基金托管人。

之所以选择这样的三家公司作为发起人，主要是考虑到他们的组合可以比较容易地实现优势互补。券商具有证券发行、财务顾问、证券承销职能和代理买卖证券的营业网点，在承销证券方面具有丰富的经验和人才，可以担当开发、推广住宅抵押贷款受益券的重任。在今后住宅投资基金的运作和管理中，肯定会遇到一些与房地产开发经营直接或间接相关的业务，而在进行这一类投资经营决策的时候，资深房地产开发商具有丰富的经验。选择一家海外投资基金，一是因为首家中外合资基金去年已在广州成立，外资参与中国投资基金已经没有了法律上的障碍；二是住宅抵押贷款证券化业务在国外业已成熟，但在国内才刚刚起步，新组建的住宅投资基金吸收国外投资基金参与管理，我们从中可以学到很多关于资产证券化和基金管理方面的经验，为我国的金融创新和基金管理培养一大批人才。

2.住宅投资基金的发行规模和投资原则

从规模效应及对住宅贷款证券化的实际推动效果上来看，住宅投资基金的规模应该说是越大越好，初期考虑基本规模应在20亿元人民币。

基金投资范围仅限于住宅抵押贷款合同、政策性住宅项目开发以及临时性经济适用房项目的周转贷款。三者的投资比例可以设计为7∶2∶1或者为6∶2∶2。通过住宅投资基金推动我国的住宅贷款证券化，既是基金设立的出发点，也是基金的“政策卖点”。但仅仅投资于住宅抵押贷款证券不仅收益有限，而且资产流动性不强。后两个投资范围的设计主要是为了：第一，拓宽基金的盈利空间，扩大投资者对基金盈利的预期；第二，短期项目开发和临时周转贷款的周期都比较短，可以增加基金的流动性。

在投资决策和投资原则方面，基金管理公司内部设立研究策划部、资产管理部、监察部以及投资决策委员会等部门，本着分散性、安全性、收益性的原则，综合宏观经济、政策背景和市场发展等多种因素，确定投资组合决策，达到分散和降低投资风险，谋求基金长期稳定收益的目的。

3.基金费用

基金费用包括：基金管理人的报酬、基金托管人的托管费、基金上市费用、基金信息披露费用、基金持有人大会费用、会计师费用、律师费用等。

（1）基金管理人报酬：基金经理的工资奖金和基金发起人的投资回报直接来源于此，该项费用可按基金净值的一定比例提取（一般年费率为1.5%—2.5%），但由于该基金为国内首家住宅投资基金，规模尚小，又加之抵押贷款收益与购买“打包证券”之间的差价很小（若日后利率上升，则差价可增大），因而在基金成立初期，基金管理人的报酬不会很高，若该基金作为“试验田”运作得很成功，随着我国住宅抵押贷款证券市场的发展和该基金自身规模的扩大，基金管理人的报酬可望逐步提高。

（2）基金托管费：一般按基金净资产的2‰左右的年费率计提。

（3）以上其他各项费用按实际金额支付，列入当期基金费用。

4.基金收益与分配

基金收益包括：

（1）抵押贷款收益与购买“打包证券”之间的差价；

（2）购买完成后，若遇到利率上升，则原住宅抵押贷款用户新增的分期还款也成为基金的投资收益；

（3）基金的项目投资收益；

（4）基金短期周转贷款的利息收入；

（5）因运用基金资产带来的成本或费用的节约等等。

基金净收益为基金收益扣除相应的税费后的余额。基金当年收益弥补上一年度的亏损后，按一定比例（一般不低于补亏后当年净收益的80%）对投资者进行分配，一年一次。